Laut Gesetz sollen Makler von dem honoriert werden, der ihn bestellt. Kritiker befürchten Tricksereien zulasten der Mieter.

Makler stöhnen auf, Mieter sind erleichtert: Das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip wird voraussichtlich zum 1. Juni in Kraft treten. Beides soll für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sorgen: Mieten dürfen dann höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und: Nicht der Mieter zahlt dann die Maklerprovision von circa zwei Nettokaltmieten, sondern der Vermieter als Besteller, sofern der Makler in dessen Auftrag tätig wird.

Es gibt jedoch auch Stimmen, die befürchten, dass die Courtage künftig auf andere Art auf den Mieter umgelegt wird. Katharina von Knop, Geschäftsführerin von Mineko, ein Unternehmen, dass sich auf das Prüfen von Mietnebenkostenabrechnung spezialisiert hat, verweist in diesem Zusammenhang auf mögliche Versuche, die Kosten für den Makler über ungerechtfertigte Abstandszahlungen für Einbauten oder Ähnliches auf den Mieter umzulegen. Dies sei „illegal“. Mieter sollten hier nicht aus Sorge, sie verlören die Chance auf einen Mietvertrag, stillhalten.

Kaum Spielraum gegeben für Mieterhöhungen

Der Rat der promovierten Politikwissenschaftlerin lautet daher: „Bei illegalen Zahlungsvorschlägen sollten Wohnungssuchende den Vermieter immer auf die Neuregelung hinweisen und sich im Zweifelsfall an den Mieterverein wenden.“

So gut gemeint dieser Rat ist, Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg, hält solche Befürchtungen eher für unbegründet. Das Gerede von möglichen Tricksereien solle nur verunsichern, meint er. Der Jurist ist sicher: Hamburgs Vermieter werden sich an das Gesetz halten. „Und selbst dort, wo sie es umgehen wollen, besteht kaum Spielraum. Denn die Mietpreisbremse setzt eine klare Grenze.“ Seiner Einschätzung nach werden die neuen Regelungen in Hamburg zu einer erheblichen Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt führen, nicht aber zu einem illegitimen Verhalten der Vermieter.

Gestützt wird seine Zuversicht auch durch den Umstand, dass der große überwiegende Teil der Mietwohnungen in der Hansestadt über professionelle Vermieter wie die Saga GWG oder die Baugenossenschaften gehandhabt wird. „Die werden die Wohnungsvermittlung wie bislang handhaben“, sagt der Jurist. Auch von den seriösen Maklern in der Branche erwartet er gesetzeskonformes Verhalten. „Der Markt wird sich ,zurechtschütteln‘ und die schwarzen Schafe, die es leider immer schon gab, werden nun hoffentlich noch schneller vom Markt verschwinden“, hofft der Jurist.

Heinrich Stüven, Vorsitzender vom Grundeigentümer-Verband Hamburg, sieht es ähnlich entspannt. Ebenso wie Chychla hebt er hervor, dass dem Großteil der Vermieter ein konfliktfreies Verhältnis zu Mietern wichtiger sei als die Erzielung von Höchstmieten. „Das sieht man schon daran, dass in den vergangenen Wochen nicht noch schnell viele Mieten angehoben wurden.“ Studien belegten, dass eher zu Beginn eines Vertragsverhältnisses so vorgegangen werde, dann aber um des Friedens willen das Mietniveau über viele Jahre hinweg unverändert bleibe.

Schwere Zeiten sieht er indes auf die Makler zukommen. „Sie werden es schwerer haben, zu ihrer Courtage zu kommen.“ Grundsätzlich werde sich der Mietwohnungsmarkt aber professionalisieren. „Es wird mehr Kreativität bei der Vermietung entwickelt werden“, sagt er. Vorstellbar sei, dass sich Eigentümer zu einer GbR zusammenschließen, um gemeinsam die Vermietung in die Hand zu nehmen.

Ganz ausschließen will er nicht, dass die kleinen privaten Vermieter auf der Strecke bleiben. „Sie kann ich auf unseren Mietersolvenzcheck verweisen. Der kostet für Mitglieder 15 Euro und schützt vor nicht zahlungsfähigen Mietern und damit auch vor den gefürchteten Mietnomaden.“

Längst haben findige Makler auf die kommenden Neuregelungen reagiert. Tim-Simon Gundlach beispielsweise, ein Hamburger Immobilienkaufmann, hat im Wissen um die Einführung des Bestellerprinzips vor wenigen Moanten das Unternehmen „Fairmieter“ gegründet. Er setzt dabei auf Vermieter, die einerseits nicht die Gebühr für den Makler zahlen wollen, andererseits aber eine ähnliche Dienstleistung zu preiswerteren Konditionen abrufen möchten. Entsprechend bietet Gundlach zusammen mit zwei Partnern Servicedienste in Form von Bausteinen an. Wer beispielsweise den Leistungsbaustein 4 wählt, erhält für 150 Euro eine Mieterauswahl und einen Solvenzcheck. Es gibt aber auch ein Komplettpaket mit insgesamt sechs Bausteinen – von der Beratung bis hin zur Übergabe der Wohnung – für 795 Euro inklusive Mehrwertsteuer.

„Unsere Leistungen sind also nicht wie die Maklercourtage an die Miethöhe der Wohnung gekoppelt“, sagt der 28-jährige Geschäftsführer. Was man in diesem Zusammenhang wissen sollte: Zurzeit darf laut Gesetz nur eine Maklercourtage erhoben werden, wenn eine Dienstleistung erfolgreich erbracht wurde, es also zu einer Wohnungsvermittlung kommt.

Doch Gundlachs Idee hat Chancen, sich auf dem Markt zu etablieren. So wollen 53 Prozent der Makler laut einer aktuellen Ad-Hoc-Umfrage von Immowelt.de in Zukunft besser über ihre Leistungen informieren. Sie wollen mit Transparenz, attraktiven Preismodellen und Angebotspaketen die Kunden künftig überzeugen. Einzelne Dienstleistungen wie etwa die Erstellung eines Exposés sollen gesondert angeboten werden, ebenso Paket-Preise für Vermieter mit mehreren Objekten. Die Befürchtung, starke Einkommenseinbußen zu erfahren – davon gehen 86 Prozent der Befragten aus, – macht also bereits erfinderisch. Denn die meisten erwarten, dass nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips Vermieter ihre Immobilien in Eigenregie vermehrt vermitteln werden.

Nach Prognose der Makler wird dies dazu führen, dass es zwischen Mietern und Eigentümern künftig deutlich häufiger kriseln wird – weil der Vermittler zwischen ihnen wegfällt. So müssten Vermieter künftig zahlreiche Aufgaben selbst bewerkstelligen, bei denen sie bislang von professionellen Maklern und seinem Sachverstand unterstützt werden. Dazu gehöre etwa das Erstellen von Exposés, Grundrissen und Mietverträgen oder das Ermitteln ortsüblicher Vergleichsmieten. Laut Umfrage glauben 79 Prozent der Makler, dass diese Punkte zu Streitigkeiten führen werden.

IVD-Mitglieder sollen Verfassungsklage in Karlsruhe einreichen

Unterdessen versucht der Immobilienverband Deutschland IVD als Interessenvertretung der Makler mittels einer Verfassungsklage die Neuregelungen noch irgendwie zu verhindern. Da er aber nicht beschwerdebefugt ist, wird derzeit eifrig nach mindestens zehn Maklern im Bereich Wohnraumvermietung gesucht, die stellvertretend für ihn Klage einreichen. Man werde diese dann mit allen Mitteln unterstützen, heißt es auf Nachfrage in Berlin.

Der IVD beruft sich dabei auf ein von ihm in Auftrag gegebenes Rechtsgutachten, wonach die vorgeschlagene Regelung einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit darstellt und einseitig eine Gruppe betrifft, die für die Missstände der Wohnungsbaupolitik nicht verantwortlich ist.

Solange das Bestellerprinzip noch nicht gilt, rät Katharina von Knop Wohnungssuchenden, sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass der Vermieter die Maklerprovision auf jeden Fall übernimmt.

Makler bezweifeln indessen, dass es zu einer Entlastung der Mieter kommen wird. Laut Umfrage von Immonet.de gehen sie allerhöchstens vorübergehend (41 Prozent) von einer Entlastung aus. Langfristig hätten Mieter aber das Nachsehen.

Siegmund Chychla bleibt zuversichtlich: „Nach unserer Schätzung wird das Bestellerprinzip Hamburgs Mieter um circa 30 Millionen Euro im Jahr entlasten. Wir gehen dabei davon aus, dass von den rund 700.000 Mieterhaushalten circa neun Prozent jährlich die Wohnung wechseln. Wir kommen so auf 63.000 Haushalte. Wenn davon nur 25.000 eine Provision von 1200 Euro hätten zahlen müssen, kommt die genannte Einsparung zustande.“