Rund 30 Millionen Nebenkosten-Abrechnungen werden jährlich verschickt. Viele sind fehlerhaft. Wer genau hinschaut, kann sparen.

Karlsruhe. Müllabfuhr, Grundsteuer, Hausreinigung – für diese Posten zahlen Mieter jeden Monat Geld. Sie gehören zu den Nebenkosten, die zu der vereinbarten Nettomiete hinzukommen. „Grob gesagt gehört alles zu den Nebenkosten, was der Vermieter für den Unterhalt seines Gebäudes aufwenden muss“, erklärt Mietrechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe. Allerdings müssen Mieter nicht für alles zahlen. Deshalb kann es sich lohnen, die Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn mitunter finden sich Fehler.

„Eine Betriebskostenabrechnung muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen“, erklärt Hannemann. Dazu gehöre, dass sie maximal 12 Monate umfassen dürfe und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes gestellt sein müsse. Außerdem muss sie eindeutig und nachvollziehbar sein. Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam. „Es ist zum Beispiel ratsam zu kontrollieren, ob alles korrekt berechnet ist. Gerade bei krummen Summen passieren oft Fehler“, erläutert Claus Deese vom Mieterschutzbund. Außerdem sollten Mieter sichergehen, dass nichts in Rechnung gestellt wird, was nicht erbracht wurde – etwa Gartenpflege bei einem betonierten Hof.

Außerdem müssen die Posten umlagefähig sein. „Das ist prinzipiell nur der Fall, wenn sie in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung gelistet sind“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Neben den warmen Posten Heizung und Warmwasser, die bei jeder Immobilie anfielen, enthalte sie 14 kalte Posten. 13 davon sind direkt beim Namen genannt – darunter Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Wasserversorgung. Einer ist etwas schwammig mit „Sonstige Betriebskosten“ überschrieben.

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„Unter diesem Punkt können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung“, erläutert Deese. Entscheidend sei, dass sie durch die Nutzung des Hauses laufend entstehen und im Mietvertrag auf sie verwiesen wird. „Sonst dürfen sie nicht berechnet werden.“

Prüfen sollten Mieter auch, ob der Verteilerschlüssel stimmt. „Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest geht nach Wohnfläche“, erklärt Ropertz. Was die übrigen Nebenkosten angeht, ist die Umlage entweder pro Mieter oder nach Fläche möglich. Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, wird meist nach Fläche abgerechnet. Eine Ausnahme gibt es: Wasser und Abwasser müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn es in allen Wohneinheiten Zähler gibt.

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Sind im Mietshaus auch Gewerbeeinheiten, sollte dem Rechnung getragen werden. „Es ist nun mal so, dass Gewerbeeinheiten teils höhere Betriebskosten verursachen. Rechtlich gesehen muss der Vermieter das berücksichtigen und die Mehrbelastung herausrechnen“, erläutert Hannemann. Tut er das nicht, kann der Mieter es von ihm fordern.

Mieter solcher gemischt genutzten Häuser sollten daher genau hinschauen. Achten sollten sie dabei unter anderem auf die Grundsteuer. Der Grund: Vermieter können Gewerberäume laut Mieterbund teurer vermieten als Wohnräume. Das wiederum hat Auswirkungen auf den Einheitswert und damit auf die Höhe der Grundsteuer. Daher kann es in solchen Wohnanlagen notwendig sein, dass die Grundsteuer aufgeteilt und nur der Teil auf die Wohnungsmieter umgelegt wird, der tatsächlich auf die Wohnräume entfällt.

Je nach Gewerbe können aber auch noch andere Positionen eine Rolle spielen. So hat etwa ein Fitnessstudio in der Regel einen erhöhten Wasserbedarf. Generell gilt: „Wenn jemand auf eine Zahl stößt, die ihm extrem erscheint, kann er vom Vermieter verlangen, die Originalbelege einzusehen“, erklärt Deese. Bei berechtigten Einwänden kann der Mieter die Zahlung verweigern.