Hamburg. Mieterverein spricht von hoher Zahl an Beratungen und einem durchschnittlichen Plus von sieben Prozent. Wie Mieter reagieren sollten.

Die Zeiten der rasant steigenden Immobilienpreise sind mit dem Jahreswechsel 2022/23 passé. Seitdem sind Häuser und Wohnungen in Hamburg und dem Umland deutlich günstiger geworden – vor allem, wenn es sich um ältere Bestandsimmobilien handelt. Diese für potenzielle Käufer positive Entwicklung geht mit einer für Mieter äußerst negativen Entwicklung einher: Denn die Mieten ziehen seitdem kräftig an. Auch der Mieterverein zu Hamburg ist diesbezüglich alarmiert.

„Jede fünfte Beratung im Mieterverein dreht sich um eine Mieterhöhung, in Summe sind fast 1500 Fälle im laufenden Jahr bei uns dokumentiert worden. Dazu kommen noch mal so viele Beratungen, die nicht dokumentiert werden“, sagt der Vorsitzende des Mietervereins, Rolf Bosse, dem Abendblatt. Seine Schätzung: Gut die Hälfte aller Vermieter in Hamburg habe in den vergangenen zwölf Monaten die Miete angehoben.

Mieren in Hamburg: Jeder zweite Vermieter in Hamburg verlangt höhere Zahlung

Bosse liegt mit seiner Einschätzung sogar noch über den Zahlen einer repräsentativen Umfrage des Onlineportals Immowelt. Danach haben bundesweit vier von zehn Vermietern seit September 2023 ihre Mietforderungen nach oben angepasst – entweder im Zuge eines Mieterwechsels oder im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses.

„Neben den gestiegenen Kosten für Lebensmittel, Dienstleistungen und Energie mussten viele Menschen auch bei der Miete tiefer in den Geldbeutel greifen“, sagt Immowelt-Geschäftsführer Piet Derriks zu den Umfrageergebnissen. „Gerade Bestandsmieter haben oft keine andere Wahl, als die Mieterhöhung zu akzeptieren. Denn wer eine neue Wohnung sucht, muss mit noch deutlich höheren Kosten rechnen. Hinzu kommt, dass der Mietmarkt besonders in den beliebten Großstädten aufgrund der Neubauflaute nahezu leer gefegt ist.“

Mieten in Hamburg steigen deutlich

Als Begründung werden von den Vermietern nicht selten notwendige Modernisierungsmaßnahmen – zum Beispiel für den Klimaschutz – angeführt. So werden unter anderem moderne Heizungen eingebaut, Fenster erneuert oder die Fassaden gedämmt. Von den dann anfallenden Kosten können die Vermieter zumindest einen Teil auf die Mieter umlegen. Nach Paragraf 559 BGB liegt die Grenze für die Erhöhung der Jahresmiete bei acht Prozent der Modernisierungskosten. Zugleich darf die Miete modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei einer aktuellen Miete bis zu sieben Euro pro Quadratmeter liegt die Kappungsgrenze sogar bei zwei Euro im Zuge einer Modernisierung.

Und die Mieten steigen aktuell rasant, nicht nur wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Nach der Immowelt-Umfrage haben Vermieter, die Erhöhungen durchgeführt haben, in den vergangenen zwölf Monaten sieben Prozent auf die zuvor gültige Miete draufgeschlagen. Die meisten Erhöhungen (44,1 Prozent) lagen zwischen einem und fünf Prozent. Immerhin fast jeder vierte Vermieter (24,7 Prozent) hat die Miete sogar um sechs bis zehn Prozent angehoben.

Mieten in Hamburg: Was Vermieter dürfen und was nicht

Mieterverein-Chef Bosse bestätigt diese Zahlen auch für Hamburg. Insbesondere die bis Mitte 2023 erheblichen Steigerungen des Verbraucherpreisindex hätten bei vielen Mietern sogar zu Erhöhungen von deutlich mehr als sieben Prozent geführt. Der Hintergrund: Viele Hamburger haben Mietverträge, in denen Mietsteigerungen an die Entwicklung der Inflationsrate gekoppelt sind (Index-Mietverträge). „Im Durchschnitt dürften die sieben Prozent Mieterhöhung aber auch für Hamburg passen“, sagt Bosse. Ein Grund, dass die Erhöhungen flächendeckend nicht noch stärker ausgefallen sind: Für Vermieter gilt eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 15 Prozent in drei Jahren (fünf Prozent pro Jahr) bei Verweis auf die ortsübliche Miete.

Weitere Wirtschaftsthemen

Und dann hat der Vorsitzende des Mietervereins noch drei wichtige Tipps für Hamburger, die von ihrem Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben bekommen haben. „Sie sollten zunächst im Mietvertrag schauen, welche Art Mieterhöhung vereinbart wurde: Staffel-, Index- oder ortsübliche Vergleichsmiete“, sagt Bosse. Wenn die Erhöhung dann zur Vereinbarung passen sollte: „Alles rechnerisch und auf Plausibilität prüfen.“ Dazu gibt es die kostenlosen Online-Checks auf der Internetseite des Mietervereins zu Hamburg.

Und ganz wichtig: „Keiner Mieterhöhung ohne Prüfung zustimmen. Eine einmal gegebene Zustimmung kann nicht zurückgenommen werden, selbst wenn sie nicht hätte gegeben werden müssen.“