Hamburg. Der genaue Blick in Hamburgs Stadtteile: Wo es Immobilien zu welchen Preisen in Blankenese gibt. Und welche Mieten man derzeit zahlt.
Blankenese hebt sich deutlich von anderen Stadtteilen ab. Nicht nur bei den Immobilienpreisen. Denn in dem Elbvorort vereinen sich die höchsten Erhebungen Hamburgs mit mediterranem Flair. Dazu eine beeindruckende Architektur mit viel Grün und direktem Zugang zur Elbe. Natürlich wollen hier viele wohnen.
Rund um den Süllberg gruppiert sich das Treppenviertel mit seinen Fischer- und Kapitänshäusern, die man nur zu Fuß über Treppen erreicht. Es ist Hamburgs ruhigste Wohngegend ohne Autos. Ob kleines Kapitänshaus für eine Million Euro oder herrschaftliche Villa auf großem Parkgrundstück für vier Millionen Euro: Hier finden Immobilienkäufer individuelle Häuser und Wohnungen.
Immobilien in Blankenese: Durchschnittspreis liegt 43 Prozent über Hamburger Niveau
Die teuerste Wohnung, die aktuell auf einem Immobilienportal in Blankenese angeboten wird, kostet knapp fünf Millionen Euro und bietet einen einmaligen Elbblick, weil sich die Wohnung auf dem höchsten Punkt des Süllbergs befindet. Knapp 240 Quadratmeter Wohnfläche verteilen sich auf die beiden oberen Etagen des im Jahr 2000 errichteten Gebäudes. Der Quadratmeterpreis liegt bei gut 20.000 Euro und wurde bereits um acht Prozent reduziert.
Ohnehin sind die Immobilienpreise in diesem Stadtteil auf einem anderen Niveau als im Schnitt der Stadt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt laut ImmobilienScout24 bei 6741 Euro. Das sind 43 Prozent über dem Durchschnittswert Hamburgs.
Trotz prächtiger Architektur – Stadtteil hat seinen dörflichen Charakter bewahrt
Alte Fachwerkhäuser, reetgedeckte Dächer, Villen sowie Land- und Herrenhäuser geben dem Stadtteil sein unverwechselbares Aussehen. Doch es geht nicht nur herrschaftlich zu. „Blankenese hat sich seinen dörflichen Charakter bewahrt, und viele Bewohner lassen sich einen Klönschnack nicht nehmen“, sagt Andreas Maak, Vertriebsleiter Blankenese des Hamburger Maklers Grossmann & Berger. Die beste Gelegenheit dazu biete der Wochenmarkt, der viermal in der Woche stattfinde. Auch Geschäfte gibt es reichlich, und auch das Elbe Einkaufszentrum ist nicht weit.
Aktuell werden auf ImmoScout24 mehr als 20 Wohnungen angeboten, viele davon großflächig und repräsentativ. Das führt zu den hohen Gesamtpreisen für die Immobilien.
Blankenese: Platz für Neubau ist nur, wenn Altes abgerissen wird
Platz für Neubau ist in Blankenese kaum. „Neue Objekte können meist nur entstehen, wenn alte abgerissen werden“, sagt Maak. Diese Entscheidung stehe meist an, wenn Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren verkauft werden. „Wenn es dann nicht eine besondere Architektur oder einen besonderen Zuschnitt gibt, den die Käufer für erhaltenswert halten, folgt meist der Abriss für etwas Neues“, so Maak.
Unter den Bestandswohnungen findet man auch Objekte, die nah am Durchschnittspreis liegen. Auch wenn sie bereits in den 1990er-Jahren entstanden sind, machen sie meist alle einen gepflegten Eindruck ohne Renovierungsstau. Eine Penthouse-Wohnung mit 125 Quadratmetern soll 829.000 Euro kosten. Noch etwas günstiger ist eine Zweizimmerwohnung mit knapp 90 Quadratmetern für 530.000 Euro, auch auf den Quadratmeterpreis gerechnet.
Immobilienverkäufer stehen nicht unter Druck und warten auf bessere Zeiten
Im Vergleich dazu etwas teurer, auch gemessen am Baujahr aus den 1970er-Jahren, erscheint eine 94 Quadratmeter große Wohnung für knapp 600.000 Euro, und das, obwohl sie im Preis bereits reduziert wurde. „Weitere Preisnachlässe sind den Eigentümern schwer abzuringen, weil sie nicht unter Verkaufsdruck stehen. Sie wollen dann lieber auf bessere Zeiten warten“, sagt Maak.
Einen Vorteil haben fast alle Eigentumswohnungen: Die Gebäude stehen auf großen, grünen Grundstücken mit ausreichend Abstand zur Nachbarbebauung, und in den Häusern wohnen nur wenige Parteien.
Großes Angebot an Häusern, aber der Preis liegt meist bei mehreren Millionen Euro
Das Angebot an Häusern ist in Blankenese fast doppelt so umfangreich wie an Eigentumswohnungen. Allerdings sind die klassischen Einfamilienhäuser, wie man sie in großer Anzahl etwa in Sasel oder Neugraben-Fischbek findet, hier nicht vertreten. Denn in Blankenese hat man schon immer gern gezeigt, dass man sich etwas leisten kann. So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei knapp 9000 Euro. Preise für Häuser zwischen zwei und vier Millionen Euro sind für diesen Stadtteil nicht ungewöhnlich, wie die Angebotsübersicht von ImmoScout24 zeigt.
„Zu den begehrtesten und teuersten Lagen in Blankenese gehören neben dem Treppenviertel Ferdinands Höh, Ole Hoop und Kuulsbarg und die Straßen an Goßlers Park mit herrschaftlichen Villen und großen Einfamilienhäusern“, sagt Maak. Ein 250 Quadratmeter großes Einfamilienhaus an Goßlers Park soll 2,35 Millionen Euro kosten.
Blankenese: Große Grundstücke machen die Immobilien teuer
„Die Immobilien in Blankenese sind auch deshalb so teuer, weil sie meist auf großen Grundstücken stehen. Da wird schnell die Millionengrenze überschritten. Für junge Stadthäuser muss man schon 1,6 bis zwei Millionen Euro ausgeben“, sagt Maak. Die haben dann aber deutlich kleinere Grundstücke.
Angebote dazu gibt es. Ein 200 Quadratmeter großes Stadthaus soll 1,6 Millionen Euro kosten, ein etwas kleineres mit 160 Quadratmetern Wohnfläche 1,45 Millionen Euro. Eines der günstigsten Objekte in dem Stadtteil ist ein Reihenhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche für 780.000 Euro.
In Blankenese gibt es kaum Bebauung mit großen Mehrfamilienhäusern
Für Mieter ist es schwierig, in Blankenese eine Wohnung zu finden. Nach den Daten von ImmoScout24 lag die Durchschnittsmiete (kalt) im zweiten Quartal 2024 bei 15,27 Euro pro Quadratmeter. Damit sind die Mieten bei Neuabschluss innerhalb von zwei Jahren um 9,5 Prozent gestiegen.
- In Ottensen warten bezugsfertige Wohnungen auf Käufer
- In Eppendorf gibt es Wohnungen sogar schon ab 400.000 Euro
- Eigenheim in Sasel: Wie Angebot und Preise in dem Stadtteil sind
Doch für solche Durchschnittswerte gibt es aktuell keine Angebote, es werden nur Mietwohnungen zu Quadratmeterpreisen zwischen 17 und 22 Euro ausgewiesen. Dafür sind alle angebotenen Wohnungen in einem sehr guten Zustand. Fast ausnahmslos handelt es sich dabei um Objekte mit deutlich mehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche. Eine Penthouse-Wohnung mit knapp 160 Quadratmetern soll 2700 Euro kalt kosten.
Blankenese: Nur Genossenschaften bieten preiswerten Wohnraum – SAGA hat keine Bestände
Ohnehin ist es mir preiswertem Wohnraum in Blankenese schwierig, weil die SAGA dort keine Wohnungen hat. Das hat auch seinen Grund in der Baustruktur des Stadtteils: „Eine Bebauung mit großen Mehrfamilienhäusern gibt es in Blankenese kaum, und wenn, dann vor allem im westlichen Teil des Stadtteils“, sagt Immobilienexperte Maak. „Diese Bebauung und damit auch mehr klassische Mietwohnungen finden sich eher in Iserbrook und Sülldorf.“
Wer nach günstigem Wohnraum sucht, muss auf Genossenschaften setzen, aber auch die sind dort nicht besonders stark vertreten. Aber die größte Wohnungsbaugenossenschaft der Stadt, der Bauverein der Elbgemeinden, hat dort verschiedene Wohnformen im Angebot: Reihenhäuser, besonders begehrte Doppelhaushälften in Willhöden oder Hasenhöhe und familienfreundliche Wohnungen. Nur frei ist nichts.