Hamburg. Im Herzen Eimsbüttels kommen günstige alte Wohnungen unter den Hammer des Zwangsversteigerers. Doch die Bewohner haben einen Plan.
Sebastian im Brahm ist in Aufruhr. Am 27. Mai soll seine Wohnung unter den Hammer kommen. Mit ihm sind 51 Mietparteien und ein Gastwirt am Kleinen Schäferkamp 16 und 16 a-f betroffen. Dazu ein Lager und ein Werkstattgebäude, drei Garagen und elf Stellplätze. Es ist das Ende eines jahrzehntelangen Dornröschenschlafes der historischen Immobilie im Herzen von Eimsbüttel.
"Wir wohnen hier für vergleichsweise moderate Mieten in schönen, alten Wohnungen, die allerdings wirklich nicht annähernd auf dem neuesten Stand sind", sagt im Brahm. "Wenn die Wohnanlage jetzt meistbietend versteigert wird, könnte das unser Ende sein." Einige Bewohner der zumeist kleinen Wohnungen sind schon am Kleinen Schäferkamp geboren worden und nie weggezogen.
Hamburger Mieter fürchten Verkauf und Vertreibung
Hinter dem Kopfgebäude mit dem Restaurant zur Straße hin liegen die viergeschossigen Häuser ruhig im Innenbereich. Kleine Vorgärten und ein Spielplatz hinter der kleinen Stichstraße runden die nur noch scheinbare Idylle schräg gegenüber vom berüchtigten Schanzenpark ab. Zahlreiche Transparente an den Balkonen zeigen, welche Konflikte aufgebrochen sind.
Die Mieter fürchten teure Sanierungen mit anschließenden Mieterhöhungen, Umwandlungen in Eigentumswohnungen, Verkauf und Vertreibung. „So etwas sehen wir leider auch in sozialen Erhaltensgebieten wie bei uns“, sagt im Brahm, der selbst Architekt ist und aus beruflicher Erfahrung spricht. Er möchte, dass die Mieter sich zusammentun, eine Genossenschaft gründen und selbst kaufen. Von der anstehenden Versteigerung haben sie zufällig erfahren. Im Brahm fand die Annonce in "„immoweilt.de" und erkannte, dass es sein zu Hause war, das da im Netz angeboten wurde.
"Wir werden kämpfen", sagt im Brahm, der seine Nachbarn informierte und für seine Idee zu begeistern sucht. "Gerade klären wir, welche Organisations- und Rechtsform uns am ehesten helfen kann", sagt er. "60 Prozent der Mieter haben schon signalisiert, dass sie mitziehen würden." Auch erste Sondierungen mit Banken und der Politik hat es schon gegeben.
Schützt die Erhaltensverordnung die Wohnungen?
Die Gebäude sind von 1880 und 1898, die letzte Sanierung erfolgte 1982. Seit 2014 gilt für sie die soziale Erhaltensverordnung Eimsbüttel-Süd. Im Gegensatz zu dem, was im Brahm und die Transparente der Mieter sagen, geht die Finanzbehörde davon aus, dass die Verordnung die Mieter wirksam schützt.
So könnten Nutzungsänderungen, Umwandlungen der Mietwohnungen in Eigentum und Baugenehmigungen auch dauerhaft versagt werden, wenn der Antragsteller nicht darlegen könne, dass seine Vorhaben den Zielen der Verordnung dienen. Also dem Erhalt der vielfältigen Bevölkerungsstruktur im Viertel. Allerdings läuft sie soziale Erhaltensverordnung Eimsbüttel-Süd 2023 aus.
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Der alte Eigentümer am Kleinen Schäferkamp hatte offenbar nicht den Ehrgeiz, seine Erträge zu maximieren. Aber nach seinem Tod vor etwa sechs Jahren übernahm für die Erbengemeinschaft eine Immobilienverwaltung, die mit Mieterhöhungsersuchen begann und andere Saiten aufzog, so im Brahm. "Es passierte zwar wenig, aber es wurde teurer." Dann konnte sich die Erbengemeinschaft nicht einigen, wie es weiter gehen sollte.
320.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr
Als Konsequenz der Streitigkeiten steht jetzt die Zwangsversteigerung am 27. Mai an. Ein Gutachten schätzt den Verkehrswert auf 10,1 Millionen Euro. Die Mieteinnahmen für die rund 2720 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche belaufen sich auf 320.000 Euro im Jahr. Ob die Mieter sich organisieren und in der Versteigerung erfolgreich mitbieten können, steht in den Sternen. "Die in Rede stehenden Summen sind gewaltig" sagt im Brahm. Die Mieter am Kleinen Schäferkamp hoffen auf Hilfe aus den Behörden.
Finanzsenator Andreas Dressel (SPD): "Wir prüfen behördenübergreifend die städtischen Handlungsoptionen. Aber so ein Fall stellt sich leider etwas anders dar als das bekannte und bewährte Vorkaufsrecht für die Stadt, wo wir immer wieder gezeigt haben, dass wir im Sinne des Mieterschutzes intervenieren."
Warum die Stadt nicht mitbieten kann
Das Problem: Das in sozialen Erhaltensgebieten gesetzlich verankerte Vorkaufsrecht der Stadt greift am Kleinen Schäferkamp nicht. Es gilt nur für normale Kaufverträge, nicht für Zwangsversteigerungen. Einem Kauf zum Höchstgebot steht das Haushaltsrecht entgegen. Es sieht Preise, die im Bereich der Immobilienspekulation liegen, nicht vor.
Die Stadt Hamburg hat 2020 im Zuge der Ausübung von Vorkaufsrechten in insgesamt 56 Fällen 21 Grundstücke von insgesamt 11 Hektar gekauft und dafür 26 Millionen Euro investiert. Nur acht Käufe erfolgten in Sozialen Erhaltensgebieten. In den anderen Fällen waren Erwägungen des Natur- und Landschaftsschutzes und in den weit überwiegenden Fällen Fragen der Verkehrsführung die Gründe für den Ankauf.