Experte: Immobilienpreise werden nicht sinken

Preisrückgänge erwartet auch Leo Möllerherm von Möllerherm Immobilien nicht, lediglich eine Abschwächung der Anstiege der Immobilienpreise. „Von einer Blase sind wir weit entfernt“, sagt er. Denn: „Zu hoch ist nach wie vor der Wunsch nach einer eigenen Immobilie einzuordnen.“

Auch wenn es am Ende immer ums Geld geht – und auch um ein bisschen Glück –, gibt es Punkte, die Immobiliensuchende beachten sollten, um trotz der aktuellen Umstände Erfolg haben zu können. Das Abendblatt hat deshalb sechs Hamburger Maklerfirmen um ihre Tipps gebeten.

1. Schritt: Die richtige Vorbereitung

Der Weg zur persönlichen Traumimmobilie führt zuallererst: zur Bank. Beziehungsweise zu mehreren Banken. „Wichtig beim Kauf einer Immobilie ist es, erst einmal überhaupt einen Überblick über den eigenen finanziellen Spielraum zu bekommen“, sagt Siegmund Lorenscheit von Haferkamp Immobilien. Um herauszufinden, welchen Kaufpreis man sich – inklusive der Nebenkosten und möglicherweise noch anfallender Kosten für Renovierung und Ausstattung – leisten kann, sei vor allem eine Frage entscheidend: „Welche monatlichen Raten zum Abbezahlen eines Kredits sind maximal möglich?“ Hierbei sollte man aber stets einen gewissen finanziellen Puffer einplanen.

2. Schritt: Die Marktrecherche. Dabei gibt es zwei Herangehensweisen: Ist die Lage das Wichtigste, muss man gucken, was dort mit dem vorhandenen Budget möglich ist, also vielleicht nur zwei statt drei Zimmer, wenn man allein oder als Paar lebt. Sind andere Faktoren entscheidend, zum Beispiel eine Mindestgröße für eine Familie, sucht man nach Stadtteilen, in denen man sich das leisten kann.

„Wenn jemand 500.000 Euro zur Verfügung hat und mit einer vierköpfigen Familie in einem Altbau in Altona leben möchte, in dem beide Kinder jeweils ein eigenes Zimmer haben sollen, sind das zwar sehr präzise Vorstellungen, aber eben auch wenig realistische“, sagt Dirk Wullkopf, Inhaber von Wullkopf & Eckelmann Immobilien. Mit ein wenig Marktrecherche werde schnell klar, dass es dort – anders als noch vor wenigen Jahren – heute keine Vierzimmerwohnung mehr zu diesem Preis gebe.

Mikro-Lagen innerhalb der Stadtteile genau angucken

Bei der Suche nach möglichen Lagen spielt das Umland – trotz ebenfalls großer Preissteigerungen, nicht zuletzt aufgrund der neuen Homeoffice-Möglichkeiten – eine immer größere Rolle. „Im Umland gibt es tolle Lagen mit schneller Anbindung an die City und hervorragender Infrastruktur“, sagt Andreas Gnielka, Geschäftsleiter Wohnen Bestand bei Grossmann & Berger.

„Ein Großteil von etwa 80 Prozent der Suchenden hat diese Vorzüge erkannt und sucht inzwischen bewusst auch im Speckgürtel.“ Doch auch in Hamburg gebe es noch Stadtteile, die vom Preisniveau einiges an Spielraum und Steigerungspotenzial bietet würden, so Sina-Maria Machoczek, Teamleiterin Hamburg Wohnen bei Möllerherm Immobilien.

„Hier sind besonders Stadtteile wie zum Beispiel Bramfeld und Rahlstedt von Interesse, da dort erst in den nächsten Jahren das öffentliche Nahverkehrsnetz deutlich besser ausgebaut wird.“ Philipp Niemann von Engel & Völkers empfiehlt, sich die Mikro-Lagen innerhalb der Stadtteile genau anzugucken: „Ich rate jedem, am Wochenende aufs Rad zu steigen und die Straßen zu erkunden.“ Bei Schnelsen beispielsweise würden die meisten nur an Ikea und die A7 denken. „Es gibt innerhalb des Stadtteils aber schöne Straßenzüge, die eine echte Alternative zu Eimsbüttel sind.“

Was bei der Suche zu beachten ist

Grundsätzlich gilt: Wer sucht, sollte sein Interesse so breit wie möglich streuen. Zum einen heißt das natürlich, Suchprofile auf den gängigen Onlineportalen zu hinterlegen, aber auch bei Bauträgern und verschiedenen Maklern. „Viele der durch Makler angebotenen Wohnungen und Häuser werden häufig zunächst Off-Market angeboten und nicht öffentlich auf den zahlreichen Portalen zu sehen sein“, sagt Machoczek von Möllerherm Immobilien. Zum anderen sollte man Freunde, Bekannte, Verwandte und Kollegen informieren, auch Nachbarschaftsportale können sinnvoll sein. Ebenso die Börse des IVD (ivd24.de): Das Angebt sei zwar noch nicht groß, die angeschlossenen IVD-Makler stellten ihre Angebote dort aber in der Regel eine Woche früher als anderswo ein, so Christian Peters von Peters + Peters.

Legt man seinen Suchauftrag bei Börsen oder einem Makler an, sollte man die Kriterien laut Christian Peters so wenig wie möglich einschränken, also zum Beispiel nur: Kauf, Haus, Kollaustraße, zehn Kilometer Umkreis. Durch die Umkreissuche stelle man sicher, dass man keine Angebote ausgrenzt, die eigentlich richtig liegen. „Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung in Eimsbüttel mittels der Stadtteilsuche sucht, bekommt eine Wohnung in der Wieckstraße nicht angezeigt, weil diese in Stellingen liegt – sie liegt jedoch nur wenige Hundert Meter von der Osterstraße entfernt.“ Auch die Angabe einer Mindestqua­dratmeterzahl ist nicht immer sinnvoll – viele Objekte bieten nämlich Ausbaumöglichkeiten, zum Beispiel auf dem Dachboden. Peters: „So werden schon mal aus 96 Quadratmetern Wohnfläche und drei Zimmern nach einem Ausbau 121 Quadratmeter und vier oder gar fünf Zimmer.“

Bei der Angabe des Preises gehen die Meinungen der Makler auseinander. Während einige Experten empfehlen, auch nach Objekten oberhalb des eigentlich Budgets zu suchen, da die Kaufpreise (vor allem bei privaten Verkäufern) erst mal Angebotspreise und damit noch verhandelbar sind, rät Andreas Gnielka von Grossmann & Berger, sich an den definierten Budgetrahmen zu halten. „Höherpreisige Objekte wecken falsche Erwartungen und legen die Messlatte für alle folgenden Immobilien zu hoch“, sagt er. „Den Preis im Kaufprozess herunterzuhandeln geht meistens aufgrund der Vielzahl an Interessenten nicht. Eher müssen Käufer in der aktuellen Marktlage damit rechnen, ein Gebot noch über dem angegebenen Kaufpreis abzugeben.“

Eine erste Immobilien-Auswahl treffen

Auch hier gilt: Nicht von vornherein zu viel ausschließen. „Lieber einmal zu viel besichtigt, als eine gute Chance vertan zu haben“, sagt Christian Peters von Peters + Peters. „Seien sie offen für – auf den ersten Blick – sehr unattraktive Objekte.“ So dürfe man sich beispielsweise nicht von schlechten Fotos abschrecken lassen. Oder – und das raten alle Experten – von unsanierten Immobilien. „Wenn man genauer hinschaut, schlummern in vielen Objekten wahre Schätze“, sagt Philipp Niemann von Engel & Völkers. Allerdings sollte man den Sanierungsbedarf gut und am besten mit einem Fachmann abschätzen lassen – vor allem auch vor dem Hintergrund gestiegener Materialkosten, langer Lieferzeiten und der Schwierigkeit, überhaupt einen Handwerker zu finden. „Es dauert heute teilweise ein Jahr, um ein Bad zu sanieren“, sagt Niemann. Wer ein Grundverständnis fürs Heimwerkern mitbringe und einiges selbst machen könne, sei im Vorteil.

Laut Andreas Gnielka von Grossmann & Berger kommen Interessenten, die eine Immobilie in renovierungsbedürftigem Zustand erwerben, dennoch insgesamt günstiger weg. „Die Preissteigerungen für Materialkosten werden auch bei renovierten Bestandsobjekten eingepreist“, sagt er. „Ich kann mir also allenfalls aussuchen, an wen ich sie bezahle: an den Handwerker oder den Verkäufer. Kümmere ich mich selbst um die Renovierung, ist das natürlich transparenter.“ Zudem habe man den großen Vorteil, das neue Zuhause nach dem eigenen Geschmack renovieren zu können. Und zu entscheiden, was eventuell erst nach dem Einzug gemacht werden muss.

In dieser Phase haben Immobiliensuchende zudem die Chance, herauszufinden, mit welchen Kompromissen sie leben könnten – und mit welchen nicht. So muss eine zweite Dusche im Gäste-WC vielleicht doch nicht zwingend sein, oder es kommt doch ein Reihenmittel- statt nur ein Reihenendhaus infrage. „Käufer sollten genau überlegen, an welchen Stellschrauben sie drehen können und welche Kriterien für sie unabdingbar sind“, sagt Andreas Gnielka. Oft reiche es schon aus, ein Kriterium anzupassen. „Und generell gilt: Je mehr Objekte ein Käufer besichtigt, umso besser wird auch sein Gespür für die eigenen Ansprüche.“

Einen Fachmann zur Besichtigung mitnehmen

„Vor allem gilt es, gut vorbereitet zum Termin zu erscheinen, Unterlagen parat haben und einen guten Eindruck hinterlassen“, sagt Sina-Maria Machoczek von Möllerherm Immobilien. Zur Vorbereitung gehört, das Exposé genau anzusehen, sich am besten bereits mit der Umgebung vertraut gemacht und Fragen notiert zu haben. Darüber hinaus sollten Interessenten bereits zum ersten Termin unbedingt eine schriftliche Bestätigung der Bank, dass sie den Kaufpreis grundsätzlich zahlen können, mitbringen – die sogenannte Finanzierungsbestätigung.

Da man aktuell laut Philipp Niemann von Engel & Völkers meist nur eine Besichtigungsmöglichkeit habe, bevor man sich entscheiden muss, sollten Interessenten direkt jemanden mitbringen, der den Zustand der Immobilie einschätzen kann. Das könne der Handwerker des Vertrauens sein, ein befreundeter Architekt oder ein Bekannter mit Erfahrung. Gleichzeitig gilt: „Schnelligkeit ist Trumpf!“, sagt Christian Peters von Peters + Peters. Darum empfehle er, so schnell wie möglich einen Erstbesichtigungstermin zu vereinbaren – zur Not allein. Ist das Objekt weiter interessant, solle man sofort alle Entscheider – Partner, Eltern, Fachmann – zu einer schnellen Zweitbesichtigung zusammenbringen.

Zum guten Eindruck gehört vor allem das richtige Fingerspitzengefühl gegenüber dem Eigentümer. „Für ihn ist es das Zuhause, in dem er lange gelebt hat und an das er viele Erinnerungen knüpft“, sagt Andreas Gnielka von Grossmann & Berger. „Es kommt daher nicht gut an, wenn sich Kaufinteressenten bei der Besichtigung beispielsweise negativ über den Einrichtungsstil äußern.“ Das sei wie ein persönlicher Angriff. Verkäufer würden sich lieber für jemanden entscheiden, der auch den emotionalen Wert ihrer Immobilie würdigt. Bauchgefühl, so der einhellige Tenor der Experten, spiele aufseiten des Verkäufers eine große Rolle.

Doch auch mit dem Makler sollte man es sich natürlich nicht verscherzen – auch nicht, wenn das besichtigte Objekt nicht passt. „Bei der nächsten Vermarktung ruft der Makler häufig schon vor Fertigstellung der Verkaufsunterlagen die aktuellsten und nettesten Interessenten an“, sagt Christian Peters.

Schnelle Entscheidung ist oft wichtig

Jetzt ist Schnelligkeit das Wichtigste. Aufgrund des starken Wettbewerbs mit anderen potenziellen Käufern komme es auf eine schnelle Entscheidungsfähigkeit an, so Siegmund Lorenscheit von Haferkamp Immobilien. Oft hätten Käufer nur wenige Tage, im Extremfall sogar nur Stunden. Heißt: Meist bleibt nicht mehr Zeit als die sprichwörtliche eine Nacht, um darüber zu schlafen.

Ist die Entscheidung gefallen, muss aber auch die Finanzierung rasch in Gang kommen. Der nächste Schritt ist also wieder der Gang zur ausgewählten Bank. Damit diese mit der Objektprüfung beginnen könne, müssten inzwischen in der Regel alle Beleihungsunterlagen vorliegen, so Christian Peters. „Lassen Sie sich deshalb zu einem sehr frühen Zeitpunkt, zum Beispiel bereits kurz nach der ersten Besichtigung, die erweiterten Unterlagen vom Makler übergeben.“

Dazu gehörten: Grundrisse und Schnitte, Lageplan und Flurkarte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Baubeschreibung beziehungsweise Baugenehmigung, Auszug aus dem Baulastenkataster, Grundbuchauszug und Exposé, gegebenenfalls Teilungserklärung und Anliegerbescheinigung, Bei Neubauten sollte zudem zügig geklärt werden, ob es Sonderwünsche gebe – und ob diese umgesetzt werden können. „Oft erleben wir, dass Interessenten erst nach dem Kaufvertragsabschluss Grundrissänderungen oder abweichende Ausstattungswünsche anfragen“, sagt Garlef Kaché, Bereichsleiter Neubau Hamburg bei Grossmann & Berger. „Allerdings können Bauträger diesen Sonderwünschen aufgrund aufwendiger Planungsprozesse oder eines bereits fortgeschrittenen Baustands in einem Projekt häufig nicht nachkommen.“

Bei Verhandlungen entschlossen und unkompliziert auftreten

Wenn der Verkäufer sich noch nicht entschieden hat und es mehrere Kaufinteressenten gibt, wird man in der Regel ein Gebot abgeben. Wichtig dabei: „Prüfen Sie die Immobilie sehr sorgfältig, und zwar, bevor Sie Ihr Angebot abgeben“, sagt Dirk Wullkopf von Wullkopf & Eckelmann Immobilien. Dazu zähle auch, ob die angegebenen Größenangaben stimmen, ob es bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklagen und große Sanierungsthemen gibt und aus welchem Grund die Immobilie überhaupt verkauft wird. So schade es nicht, zu wissen, ob jemand das Elternhaus auflöst und keine Zeitnot hat oder ob jemand vielleicht recht kurzfristig Geld benötigt. „Erst wenn man sich ein genaues Bild gemacht hat, kann man auch ein verlässliches Angebot machen“, sagt Wullkopf. „Je später Bedenken und Nachfragen kommen, desto anstrengender und verunsichernder ist es für alle Beteiligten.“

Entschlossen und unkompliziert aufzutreten hält auch Philipp Niemann von Engel & Völkers für extrem wichtig. Neben dem Preis gehe es immer auch um die Persönlichkeit. So könne es in einigen Fällen helfen, sein finanzielles Gebot mit einem Begleitschreiben an den Verkäufer zu versehen, in dem man seine ganz persönlichen Gründe darlegt, warum man genau diese Immobilie erwerben möchte und wie man sich seine Zukunft darin vorstellt.

• Immobilie am Meer: Diese Orte sind günstige Geheimtipps
• Verstoß gegen Maklergesetz: Warum Polizei nicht ermittelt
• Wohnfläche: Nach Rechenfehler ermittelt der Staatsanwalt

Immobilie in Hamburg kaufen: Weitere Tipps der sechs Experten

Um die Kosten der stark gestiegenen Grundstückspreise zu reduzieren, empfiehlt Sina-Maria Machoczek von Möllerherm Immobilien, die Möglichkeit einer Bauherrengemeinschaft in Betracht zu ziehen. Gerade im Umland gebe es noch viele große Grundstücke, die geteilt werden könnten, diese gebe es aber auch in einigen Gegenden Hamburgs. „Dazu empfiehlt es sich, sich grundlegend in der Nachbarschaft umzusehen und bei Erfolg mit Experten wie Hausbauern, Bauträgern und Maklern über die Bebauung zu beratschlagen und sich eventuell im Vorfeld schon mögliche Baupartner zu suchen, um einen gemeinsamen Finanzierungsrahmen abzustecken. Wer über eine gewisse Summe Eigenkapital verfüge, eventuell durch Erbschaft oder Verkauf, solle sich zudem die zahlreichen Angebote auf Erbpachtgrundstücken ansehen. „Diese können bei entsprechenden Konditionen und Laufzeiten durchaus ein attraktives Angebot darstellen“, so Machoczek.

Zudem rät die Expertin übrigens, wenn möglich, klein anzufangen: „Es lohnt sich, schon als junger Mensch eine kleine Wohnung anzukaufen und diese im Laufe des Lebens entweder zu vermieten oder später mit Gewinn wieder zu veräußern und so als Grundlage für weitere Investitionen – beispielsweise eine größere Wohnung – zu nutzen.“ So könne man sich Schritt für Schritt steigern. Sollte der Kauf einer neuen durch den Verkauf einer alten Immobilie finanziert werden, sei es extrem wichtig, den Marktwert des alten Objekts durch Experten ermitteln zu lassen, so Siegmund Lorenscheit von Haferkamp Immobilien.

Um das Eigenkapital möglicherweise zu verbessern und die Finanzierungskosten zu reduzieren, rät Dirk Wullkopf von Wullkopf & Eckelmann Immobilien zu überlegen, ob es bereits Immobilieneigentum in der Familie gibt, das beliehen werden oder im Rahmen eines Erbes vorzeitig übertragen werden kann. Grundsätzlich rät der Experte: „Lieber heute als morgen kaufen! Ein Rückgang der Immobilienpreise wird zwar seit Jahren prognostiziert, aber faktisch ist ein Ende der Fahnenstange in der Metropolregion Hamburg für privat genutzte Immobilien nicht absehbar.“