Im Parterre befindet sich die Astra-Mikrobrauerei, im ersten Stock nutzen Einsteiger, Amateure und professionelle eSportler den gerade eingeweihten United Cyber Space, ein Trainingszentrum für Sport am PC, im fünften Geschoss lädt besagte Dachterrasse zum Verweilen und Grillen ein. Die Etagen dazwischen bieten Büros verschiedener Größen, Seminarräume, Flächen zum Chillen und für Fitness, zwei qualifizierte Trainer gibt es dazu. Wer nicht gesehen werden will, mit wem er gerade Geschäfte macht, kann über einen neu designten Lastenaufzug auch unbemerkt in die exklusiven Besprechungszimmer im fünften Stockwerk gelangen.

Die klassische räumliche Aufteilung in Arbeitsplatz, Wohnung, Geschäfte, Freizeit-, Kultur- und Sportangebote, davon ist Karajica überzeugt, wird in Zukunft nicht mehr funktionieren, „sie funktioniert jetzt schon nicht mehr“. Viel zu lange sei an diesen Modellen festgehalten, der digitale Fortschritt unterschätzt worden – mit sich abzeichnenden fatalen Folgen. Die Umsätze im Einzelhandel verlagern sich zunehmend in den elektronischen Markt, die Käufer werden hier an ihren Computern und Smartphones abgeholt. „Da hat der Einzelhandel jahrelang zugeschaut, in der Hoffnung, es werde sich am Ende nicht allzu viel verändern.“ Karajica aber reagierte, gründete 2009 mit einem Schulfreund Edel-Optics. Der Omnichannel-Optiker gehört in der Brillenbranchen mittlerweile zu den größten Europas.

Wie sehen die Büros von morgen aus?

Ähnliches gelte für die Arbeitswelt. „Wie sehen die Büros von morgen aus? Brauchen wir diese Flächen noch? Und wenn wir zusammenkommen, wie kommen wir zusammen?“, fragt Karajica. „Geht es dann ums Arbeiten, um das Alltägliche? Daran glaube ich nicht. Das können wir in vielen Berufsfeldern inzwischen gut von zu Hause erledigen. Es geht heute vielmehr um Kommunikation, um Identität, um die Bindung zum Arbeitgeber, um Kollegialität.“ Die Flächen müssten für diese Anforderungen anders gestaltet werden, mit interessanten Inhalten gefüllt sein, um die Arbeitnehmer zu motivieren, ins Büro zu kommen. „Und wenn sie da sind, möchte ich vor allem, dass sie miteinander reden. Das sind die neuen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt.“ Das „normale“ Wohnhaus werde es weiter geben, daneben gelte es aber, spannende, einladende Orte zu schaffen. „Wir entwickeln jetzt diese Produkte, die es in der Vergangenheit in dieser Form nicht gab. Das Hamburger Ding ist in seiner Angebotskombination wahrscheinlich bisher einmalig in Deutschland.“

Karajicas Hamburger Projekte:

• Gaming House: Am Oberen Landweg im ehemaligen Tagungshotel der Telekom entsteht für 50 Millionen Euro ein Spiel- und Trainingszentrum für eSportler, das größte Europas. Das 20.000 Quadratmeter große Objekt wird die neue Heimat des Bergedorfer eSports-Teams Unicorns of Love, das bislang in Berlin sitzt.
• Hamburger Ding: Das Musterhaus für Coworking-Spaces am Nobistor, Anfang 2019 eröffnet. Die hier gemachten Erfahrungen sollen für Projekte an anderen Hamburger Standorten und anderen deutschen Städten genutzt werden.
• Fernsehturm: Karajica, Bernd Aufderheide (Hamburg Messe & Congress) und Philipp Westermeyer (Online Marketing Rockstars) erhielten den Zuschlag für die Umgestaltung des Fernsehturms. Die Aussichtsplattform bleibt, das Drehrestaurant wird zur Eventfläche. Am Fuß des Turms wird angebaut für Gastronomie und Shops. Fertigstellung 2023/24.
• Mundsburg Tower: Kombination von Coworking, Sport und Freizeit. Die 135 Wohnungen, 35 bis 55 Quadratmeter groß, bleiben. Die ersten vier Geschosse sind Gewerbeflächen. Drei Jahre Bauzeit.
• Elbdome: In einem Hafenbecken an den Elbbrücken geplant, dort politisch nicht durchsetzbar, soll die Multifunktionsarena, die neue Towers-Spielstätte für 9000 Zuschauer, jetzt am S-Bahnhof Veddel entstehen. Stadt und Oberbaudirektor Franz-Josef Höing unterstützen das Projekt. Anhandgabe an Home United wäre der nächste Schritt, danach Start des Planungsprozesses. Karajica: „Wir sehen hier nicht nur Glamour und Lifestyle, wir wollen mit der Arena auch soziale Projekte verbinden.“ Kosten: 150 Millionen Euro. Fertigstellung: 2023/24.
• Quartiersporthaus: Das seit 2018 geplante Sportzentrum des Hamburg Towers e. V. mit inklusiver Dreifeldhalle und Fitnessstudio im Wilhelmsburger Rathausviertel wird finanziell vom Bund (4,5 Millionen) und der Stadt Hamburg (5,5 Millionen) unterstützt. Kosten: 18,39 Millionen Euro. Die Grundstücksfrage soll alsbald mit dem Senat geklärt werden. Gelände und Aufbauten will Karajica in eine Towers-Stiftung überführen. Fertigstellung: Ende 2022.
• Hamburg Towers: In der zweiten Bundesligasaison soll sich das Team aus dem Abstiegskampf heraushalten, mittelfristig ein Play-off-Kandidat werden. „Wenn der Elbdome steht, wollen wir eine Mannschaft haben, die in europäischen Wettbewerben spielen kann“, sagt Hauptgesellschafter Karajica.
• Fußballclubs: Eine Perspektivinvestition. Austria Klagenfurt (2. österreichische Liga) und Viktoria Berlin (Regionalliga Nordost) bieten ein interessantes Umfeld, sportlich, infrastrukturell. „Wir wollen hier nachhaltig etwas aufbauen. An beiden Standorten mussten wir verlorenes Vertrauen in die Clubs zurückgewinnen“, sagt Karajica. Im Gegensatz zum Basketball bietet Fußball auf Sicht größere Renditechancen wegen höherer TV-Gelder und Ablösesummen.
• More than Sports: Die Agentur wurde parallel zu den Towers aufgebaut, gehört jetzt zur Sport & Entertainment Holding. Betreibt erfolgreich Vermarktung für Fuß- und Basketballer.
• More than!: Die GmbH, 2020 gegründet, soll Dienstleistungs- und Consultingbereiche gruppenübergreifend bündeln.

Die Transformation des Mundsburg Towers, Hamburgs zweitgrößtem Wohnhochhaus, zu einem bezahlbaren Wohn-, Gewerbe- und Freizeitzentrum inklusive Gastronomie, ist Karajicas aktuelles Großprojekt in der Stadt. Der Umbau soll drei Jahre dauern. „In dem Gebäude kann der Bewohner treppenläufig alles finden, vom Arbeitsplatz über Einkaufsmöglichkeiten bis hin zum Arzt oder Sporttrainer“, sagt Karajica. Lebensinhalte, die Menschen binden und verbinden, müssen für künftige Begegnungsstätten geschaffen werden. Themen wie Sport, Gesundheit, Unterhaltung, drei wachsende, zukunftsfähige Branchen, sollen hier ihre Anziehungskraft entfalten können. „Die Hamburg Towers zum Beispiel waren und sind eine treibende Kraft für die Entwicklung Wilhelmsburgs“, sagt er.

Langer Atem bei der Realisierung

Mit seinem Bruder Zeljko hat Tomislav Karajica dieses Jahr die SEH Sports & Entertainment Holding gegründet, die sich beim österreichischen Fußball-Zweitligaclub Austria Klagenfurt und beim FC Viktoria 1889 Berlin in der Regionalliga Nordost engagiert, im Ligabetrieb, aber auch im Breiten- und Freizeitsport sowie in sozialen Einrichtungen. Beide Vereine sind derzeit in ihren Klassen Tabellenführer, nachdem sie Anfang 2019 zum Zeitpunkt der Übernahme im Abstiegskampf (Klagenfurt) und in der Insolvenz (Viktoria Berlin) steckten. Prominente SEH-Mitgesellschafter sind der ehemalige ProSiebenSat.1-Boss Thomas Ebeling und Johannes Huth, Europachef des US-Finanzinvestors KKR, „beides Schwergewichte der deutschen Wirtschaft, die daran glauben, wie wir im Bereich Sport und eSport Strukturen aufbauen“, sagt Tomislav Karajica.

Als Pionier sieht er sich nicht, „eher als einer, der etwas von Grund auf aufbaut, langen Atem bei der Realisierung hat“. Er greife dabei auf das Know-how, die Erfahrungen vieler Partner und Freunde zurück, mit denen er schon lange vertrauensvoll und inspirierend zusammenarbeite. „Ich bin Bauingenieur, zahlen- und tabellenaffin, in anderen Bereichen fehlt mir oft die Expertise, dieses heute notwendige Spezialistentum. Ich halte mich, wenn möglich, aus dem operativen Geschäft heraus, versuche lieber, Menschen zusammenzubringen, die unterschiedlichen Geschäftsfelder miteinander zu verknüpfen und darüber neue Impulse zu setzen. Ich trage gern Ideen zusammen, schaue, was andere machen, bin offen für alles, schließe nichts aus, lege Konzepte auf, setze sie um schaffe ein rentables Umfeld.“

Stadt Hamburg erlebt er als grundsätzlich hilfreich und sachdienlich

Zu seinen innovativen Projekten gehört der Elbdome, eine Multifunktionsarena für bis zu 9000 Zuschauer, die in den nächsten vier Jahren am S-Bahnhof Veddel entstehen könnte. Sie soll die neue Spielstätte der Towers und des eSportteams Unicorns of Love (Einhörner der Liebe) werden, aber auch das umliegende Quartier mit Einkaufsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitangeboten bereichern. Ähnlich Umfängliches plant er mit einem Konsortium für den Hamburger Fernsehturm, für das Quartiersporthaus der Towers in Wilhelmsburg und das Gaming House in Nettelnburg, eSport hat Karajica als weiteres lohnendes Aufgabenfeld entdeckt. „70 Prozent der 14- bis 29-Jährigen spielen selbst oder haben Kontakt mit Gaming. Ich glaube an die Jugend, an deren Kreati­vität. Die werden wir brauchen, um auf die Veränderungen in der Gesellschaft konstruktiv reagieren zu können.“

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Die Stadt Hamburg erlebt der gebürtige Hamburger bei der Umsetzung seiner Projekte als grundsätzlich hilfreich und sachdienlich, auch wenn es immer wieder die eine oder andere Verzögerung gibt. „Wer aus der Immobilienbranche kommt, ist kompromissfähig, gewohnt, sich zu gedulden. Oft dauert die Planung bei Gebäuden länger als die spätere Fertigstellung“, sagt Karajica. Er wisse um die komplexen Aufgaben der Verwaltung, um die Schwierigkeit, alle nationalen und europäischen Regelungen in Einklang zu bringen. Was er sich jedoch von der Stadt wünsche, sei etwas mehr Mut. „Wenn wir nicht rechtzeitig auf die bahnbrechenden gesellschaftlichen Herausforderungen reagieren, die jeden von uns betreffen, wenn wir den Wandel nicht aktiv gestalten, verlieren wir unsere Zukunft.“ Tomislav Karajica ist einer, der genau das für seine Heimatstadt zu verhindern sucht.