Im unmittelbaren City-Bereich innerhalb des Wallrings sowie in der HafenCity gibt es in den 17 größeren Objekten zusammen rund 10.000 Stellplätze. Kalkuliert man mit einer geschätzten durchschnittlichen Auslastung von 70 Prozent an zehn Stunden pro Tag außer dem Sonntag, ergeben sich allein für diese Häuser schon Einnahmen von rund 52 Millionen Euro pro Jahr. Nach Berechnungen von Inrix geben Autofahrer in Hamburg jährlich 987 Euro für das Parken aus.

Auch in Wohnvierteln sind freie Stellplätze seltener geworden. Und die Suche danach kostet die Autofahrer in Hamburg nach Erkenntnissen von Inrix jährlich weitere 1350 Euro.

In gewissem Sinn hat die Stadt Hamburg selbst dazu beigetragen, dass das Geschäft mit dem Parken so interessant ist. „Besonders attraktiv für die Betreiber sind Parkhäuser natürlich in einem Umfeld, in dem kein kostenloses Parken mehr möglich ist – so wie in der Hamburger Innenstadt“, sagt Peter Axmann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank. „Dazu kommt die Tendenz, immer mehr Einkaufsstraßen zu Flaniermeilen mit breiteren Gehsteigen auszubauen, wodurch Straßenparkplätze wegfallen.“

Parkscheine bringen der Stadt 19 Millionen Euro ein

Allerdings ist Hamburg am wachsenden Geschäft mit dem Parken auch selbst als Profiteur beteiligt – nicht nur indirekt über den stadteigenen Gewerbeimmobiliendienstleister Sprinkenhof, der acht Parkhäuser in Hamburg betreibt. Denn die Hansestadt hat seit 2016 die Gebühren an den Parkscheinautomaten entlang der Straßen in zwei Schritten erhöht. Im vergangenen Jahr kamen knapp 19 Millionen Euro in die Kassen, nachdem die Einnahmen zuvor lange Zeit zwischen sechs Millionen und neun Millionen Euro pendelten.

Nach den Worten von Frank Reschreiter, Sprecher der Innenbehörde, war die drastische Anhebung notwendig, um den Autofahrern nicht einen zu großen Vorteil gegenüber Nutzern des öffentlichen Nahverkehrs, der seine Preise zwischenzeitlich immer wieder erhöht hatte, zu verschaffen: „Uns geht es dabei auch um eine Lenkungswirkung.“

Natürlich kommen die tendenziell steigenden Preise für das Parken in der City bei etlichen Autofahrern nicht gut an: „Trotz der vielen und überwiegend gut erreichbaren Parkhäuser werden die Parkmöglichkeiten von den Besuchern der Innenstadt überwiegend kritisch gesehen“, heißt es dazu in einem Standpunktepapier der Handelskammer. Eine Befragung des Instituts für Handelsforschung (IfH) aus dem Jahr 2014 habe hierfür eine Schulnote von 4,0 ergeben. „Eine mögliche Erklärung ist, dass viele Innenstadtbesucher niedrigere Parkgebühren oder mehr Stellplätze am Straßenrand erwarten“, erklärt dazu die Handelskammer – und seit dem Befragungszeitraum haben sich beide Faktoren in die jeweils ungünstige Richtung weiterentwickelt.

Preise steigen weiter

Bei Apcoa wertet man solche Tendenzen, die europaweit auch in anderen Städten zu beobachten sind, naturgemäß anders. „Die Parkraumbewirtschaftung ist zu einem sehr dynamischen Markt geworden, der noch große Wachstumspotenziale bietet“, sagt Firmenchef Philippe Op de Beeck. Auch er geht von weiter steigenden Preisen aus: „Dafür spricht, dass Autofahrer Gebühren mittlerweile akzeptieren und damit anerkennen, dass die Bereitstellung und der Erhalt von Infrastruktur für das Parken Investitionen erfordern.“

Außerdem würden die Kommunen „aufgrund der oft angespannten Haushaltslage die Einnahmequelle Parkraumbewirtschaftung eher aus- als abbauen“, erwartet Op de Beeck. In vielen Innenstädten seien kostenfreie Stellflächen schon heute eine Ausnahme.

Zwar wird seit Jahren immer wieder postuliert, gerade in Metropolen verliere der eigene Pkw angesichts eines Wandels der Mobilitätsgewohnheiten an Bedeutung. Doch weder die jüngsten Daten noch Prognosen für das kommende Jahrzehnt untermauern dies. So ist selbst in der Großstadt Hamburg der Pkw-Bestand vom 1. Januar 2009 bis zum 1. Januar 2018 um zehn Prozent beziehungsweise um fast 72.000 Fahrzeuge gestiegen – und einer Shell-Studie zufolge wird die Zahl der Autos in Privatbesitz deutschlandweit noch bis zum Jahr 2025 weiter wachsen.

Aber es sind nicht unbedingt überwiegend die Hamburger selbst, die in der Innenstadt parken. „Ein großer Anteil dieser Autofahrer dürfte aus dem Umland kommen – aus Orten, in denen die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr nicht so gut ist und wo es auch kaum Carsharing-Angebote gibt“, sagt Ina Königsberg-Brouns, die beim Parkhaus-Investor Primevest Capital Partners (früher: Bouwfonds IM) nach geeigneten Objekten sucht.

Denn den Betreibern – wie Apcoa oder Contipark – gehören die Immobilien häufig nicht selbst. Primevest hat mehrere Fonds aufgelegt und das Geld der Anleger in 52 Parkhäuser und Tiefgaragen in Europa investiert. Zwei der fünf Fonds richteten sich an Privatanleger, aber für neue Investoren sind beide inzwischen geschlossen.

Stadt hat Einnahmen erhöht

Andererseits verdient die Stadt selbst mit: Durch zwei Erhöhungen der Parkgebühren haben sich im gleichen Zeitraum die Einnahmen aus den Straßenparkplätzen in Hamburg auf fast 19 Millionen Euro mehr als verdreifacht. „Es ging uns nicht zuletzt darum, wieder eine Chancengleichheit zwischen dem Auto und dem öffentlichen Personennahverkehr herzustellen, nachdem die Parkgebühren seit Mitte der 1990er-Jahre gleich geblieben waren“, sagt Frank Reschreiter, Sprecher der Innenbehörde. Außerdem habe die zunehmende „Bewirtschaftung“ des Parkraums dazu geführt, dass der Suchverkehr in der City abgenommen habe – wer das Auto dort für zwei Stunden oder länger abstellen will, fährt heute gleich ins Parkhaus.

Parkplatzsuche verursacht bis zu 40 Prozent des Verkehrs

Attraktiv an dem Geschäft mit den Parkplätzen sei nicht zuletzt seine Stetigkeit, sagt Königsberg-Brouns: „Die Häuser haben eine lange Lebendauer, und Verträge über 20 Jahre mit den Betreibern sind nicht selten.“

Wie Axmann beobachtet, investieren zunehmend auch Versicherungen und Pensionskassen in Parkhaus-Immobilien. „Denn die Rendite ist mit ungefähr sechs Prozent höher als die der Bürogebäude von vier bis fünf Prozent“, so der HSH-Manager. „Zudem lassen sich Parkhäuser mit vergleichsweise wenig Personal bewirtschaften, und sie sind technisch weit weniger komplex als Büro-Objekte.“

Doch die Digitalisierung macht auch vor den Akteuren auf dem Parkraum-Markt nicht halt. Das autonome Fahren dürfte dem Geschäft eher guttun, heißt es bei Apcoa: Weil die automatisch gesteuerten Autos enger parken, vergrößert sich das Fassungsvermögen der Häuser. Außerdem erhöhe sich die Zahl der potenziellen Fahrzeugnutzer, weil dann auch „sehr betagte Personen“ und Kinder mit dem Auto unterwegs sein könnten.

In Hamburg arbeitet der Landesbetrieb Verkehr gerade zusammen mit der Telekom daran, 11.000 Parkplätze mit Sensoren auszustatten. Das Ziel: Über eine Smartphone-App sollen sich Autofahrer in Echtzeit über freie Stellflächen informieren und damit die leidigen Suchrunden vermeiden können. Denn nach Erkenntnissen von Experten werden in manchen Stadtteilen bis zu 40 Prozent des Straßenverkehrs von Fahrern verursacht, die einen Platz zum Abstellen ihres Kraftfahrzeugs suchen.