Hamburg. Die Stadt ist zugebaut, Genossenschaften völlig überlaufen, extravagantes Bauen lohnt – stimmt das eigentlich?

Kaum ein anderes Thema elektrisiert Hamburg so sehr wie Immobilien – kein Wunder angesichts hoher Mieten und Rekordpreise beim Verkauf von Wohnungen und Häusern. Aber stimmt eigentlich, was überall erzählt wird? Zeit für einen Faktencheck, den das Abendblatt mithilfe der Experten von Analyse & Konzepte, der Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Stadtentwicklung, macht. Überraschendes Ergebnis: Viele Thesen halten einer Überprüfung nicht stand. Hier die zehn größten Irrtümer:

Hamburg ist schon total zugebaut

Hamburg weist die geringste durchschnittliche Bevölkerungsdichte der sieben größten deutschen Städte auf. In der Hansestadt leben im Schnitt 2397 Einwohner je Quadratkilometer (2016). Zum Vergleich: In München sind es mit 4713 Einwohnern je Qua­dratkilometer fast doppelt so viele, und auch in Berlin ist die Bevölkerungsdichte um mehr als 65 Prozent größer (4012 Einwohner/Quadratkilometer).

In Barcelona in Spanien liegt die Bevölkerungsdichte sogar bei 15.748 Einwohnern/Quadratkilometer. Die größte Bevölkerungsdichte in Hamburg weist der Stadtteil Hoheluft-West mit 18.699 Einwohnern/Quadratkilometer auf. Ländliche Gebiete wie die Vier- und Marschlande senken aber die durchschnittliche Bevölkerungsdichte.

Genossenschaften vermieten günstig, aber sind total überlaufen

Die rund 30 Wohnungsgenossenschaften verfügen in Hamburg über mehr als 130.000 Wohnungen, das entspricht etwa 20 Prozent des Mietwohnungsbestandes. Dazu gehören überwiegend Wohnungen im günstigeren und mittleren Preissegment, aber auch gehobene Wohnungen in besseren oder guten Lagen, etwa in der HafenCity. Im vergangenen Jahr investierten die Genossenschaften in Hamburg rund 578 Millionen Euro. Davon flossen 278 Milli­onen Euro in den Neubau.

Insgesamt errichteten die Genossenschaften 2017 rund 450 Wohnungen. Dieses Jahr sollen es mehr als 1300 werden. Für viele Projekte gibt es Wartelisten. Dennoch vergeben Genossenschaften wie die Wohnungsbaugenossenschaft Kaifu-Nordland knapp die Hälfte ihrer Wohnungen an Interessenten, die erst mit Vertragsabschluss Mitglied werden.

In ganz Hamburg sind Wohnungen extrem begehrt

Das öffentliche Bild wird geprägt von den langen Warteschlangen bei Wohnungsbesichtigungen in angesagten Stadtteilen wie St. Georg, Eppendorf, Winterhude, Rotherbaum, Harvestehude oder Ottensen. „Wer bereit ist, in Gebiete auszuweichen, die als weniger attraktiv gelten, hat nach wie vor gute Chancen, eine bezahlbare Wohnung zu finden“, sagt ein Experte des Immobilien-Unternehmens Grossmann & Berger. Das Diakonische Werk weist aber darauf hin, dass die Zahl der Wohnungslosen immer weiter steigt: Mindestens 8000 Menschen leben in Notunterkünften oder auf der Straße.

Öffentlich geförderte Wohnungen sind nur etwas für Geringverdiener

In Hamburg waren 2016 laut Beratungsgesellschaft Analyse & Konzepte rund 427.000 Haushalte berechtigt, eine geförderte Mietwohnung zu beziehen, dies entspricht 46 Prozent, also fast jedem zweiten Haushalt. Zu unterscheiden sind der erste Förderweg (klassischer Sozialwohnungsbau, hier liegt die Einkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt bei einem Jahresbruttoeinkommen von 23.200 Euro) sowie der zweite Förderweg, 2011 vom Senat eingeführt, um auch mittlere Einkommen zu berücksichtigen.

Hier liegt die Einkommensgrenze bei einem Einpersonenhaushalt bei 28.300 Euro. Allerdings gehört auch zur Wahrheit, dass die Nachfrage nach günstigem Wohnraum das Angebot in Hamburg bei Weitem übersteigt. Der Bestand an geförderten Wohnungen lag 2016 bei 81.885 Wohnungen.

Hamburg wächst, weil ganz viele Leute aus anderen deutschen Städten zu uns ziehen

Allein 2016 hat sich die Einwohnerzahl von Hamburg um 23.030 erhöht auf 1.810.438. Dieser Bevölkerungszuwachs resultiert laut Analyse & Konzepte aber fast ausschließlich aus Zuzügen aus dem Ausland. So ist 2016 in Hamburg die ausländische Bevölkerung um 19.880 Personen gestiegen, die deutsche Bevölkerung hingegen nur um 3150 Personen.

Analyse & Konzepte beobachtet diese Entwicklung auch in anderen Städten: „Dies liegt vor allem daran, dass in Deutschland die Gruppe der jungen, mobilen Haushalte bis 30 Jahre, die die mit Abstand größte Gruppe der Zuwanderung in die Großstädte bilden, aus demografischen Gründen immer kleiner wird. Damit geht das innerdeutsche Zuzugspotenzial zurück. Bei den Zuzügen aus dem Ausland handelt es sich zum weitaus überwiegenden Teil um Haushalte mit geringen oder mittleren Einkommen.“

Hinzu komme, dass aufgrund der engen Wohnungsmärkte in den Großstädten die Umlandwanderung wieder zugenommen habe und auch Haushalte mit mittleren Einkommen die Stadt verlassen würden.

Wohnen an Magistralen ist total unattraktiv

Der Senat will an den dicht befahrenen Hauptstraßen Wohnraum schaffen, Experten sehen an den Magistralen das Potenzial für bis zu 100.000 Wohnungen. Neue Baustoffe, geschickte Architektur und Lärmschutzfenster machen es inzwischen möglich, dass auch an viel befahrenen Hauptstraßen gewohnt werden kann. Zudem führt die Entwicklung moderner Fahrzeuge – zum Beispiel Elektroautos – dazu, dass der Lärmpegel mittelfristig stark sinken wird.

Vermieter lassen massenhaft Wohnungen leer stehen, um auf höhere Preise zu spekulieren

Oftmals hat der Leerstand einer Mietwohnung den Grund, dass diese nach Auszug eines Mieters modernisiert werden muss. Das dauert seine Zeit, zumal es aufgrund des Baubooms in Hamburg derzeit schwierig ist, Handwerksunternehmen zu finden. Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) spricht in Hamburg von „Vollvermietung“. Laut Statista liegt die Leerstandsquote in der Hansestadt seit Jahren bei 0,7 Prozent.

Darauf zu spekulieren, dass man eine Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln und dann richtig abkassieren kann, ist in Hamburg so gut wie aussichtslos. Eine derartige Umwandlung ist in vielen – vor allem den angesagten – Stadtvierteln längst untersagt oder zumindest sehr schwierig. Die Bürgerschaft hat zudem beschlossen, dass eine erteilte Baugenehmigung nur noch maximal zweimal verlängert werden kann. Damit soll der Spekulation mit Baugrundstücken der Riegel vorgeschoben werden.

Ohne Stellplätze lassen sich Wohnungen kaum noch verkaufen

Hier beobachtet Grossmann & Berger eine neue Entwicklung auf dem Markt: „In sehr begehrten Wohnlagen wie rund um die Alster sind Stellplätze nach wie vor sehr begehrt. Aber in anderen Stadtteilen wollen viele Käufer oder Mieter gar keinen Stellplatz mehr.“ Offenbar nimmt die Bereitschaft zum Umstieg auf das Fahrrad oder auf den öffentlichen Nahverkehr zu.

Der Senat hat 2014 die Pflicht zum Bau von Stellplätzen beim Errichten von Wohnungen abgeschafft. Im geplanten Elbtower an den Elbbrücken wird für 3000 Arbeitsplätze eine Tiefgarage mit nur 600 Stellplätzen errichtet. „Wie wir uns in Zukunft bewegen werden, ist einem dramatischen Wandel unterzogen, das Auto gehört immer weniger dazu“, sagt Architekt Christoph Felger.

Energiesparendes Bauen senkt die Wohnkosten

Keine Frage: Die Verpflichtung, Neubauten so zu errichten, dass später möglichst wenig Energie verbraucht wird, dient der Umwelt. Allerdings machen etwa Aggregate, die bei der kontrollierten Be- und Entlüftung die Wärme zurückgewinnen, Bauen teuer. Zudem steigen durch höheren Stromverbrauch und Wartungskosten für Filter die Betriebskosten.

Peter Kay, Vorstand der Genossenschaft freier Gewerkschafter, sagt: „Wir haben das genau nachgerechnet: Der schlechteste Wärmestandard hatte am Ende die geringsten Nebenkosten.“ Laut Grossmann & Berger sind weder Käufer noch Mieter bereit, für neue Techniken der Müllverwertung, den Einsatz von Recyclingmaterial, Fotovoltaik auf dem Dach, Erdwärmetauscher oder ähnliche Techniken einen Aufpreis zu zahlen.

Extravaganz beim Bau zahlt sich aus

Laut Grossmann & Berger wird die Vermarktung umso schwieriger, je progressiver der architektonische Entwurf ist. Vor allem, weil Käufer Probleme bei einem Wiederverkauf vermuten. Auch exklusive Dienstleistungsangebote wie ein Portier, Reinigungsdienste oder ein Restaurantanschluss seien nur in sehr hochpreisigen Segmenten gefragt.

„Wohnen in Hamburg – Alles, was man wissen muss“, 8,- Euro, TreuePreis 6,- Euro (TreuePreis gilt für alle Abonnenten und alle Treuekategorien) erhältlich in der Hamburger-Abendblatt-Geschäftsstelle (Großer Burstah 18–32), online auf www.abendblatt.de/shop oder per Telefon unter 040/333 66 999.