Hamburg. Hamburger Start-up Exporo geht neue Wege auf dem Immobilienmarkt. Interessantes Geschäft für Kleinanleger – aber nicht ohne Risiko.
Simon Brunke hat große Pläne, die die Immobilienbranche komplett umkrempeln können. Der Vorstand des Hamburger Start-ups Exporo will zusammen mit seinen drei Vorstandskollegen Immobilieneigentum in kleinen Portionen für viele erschwinglich machen. Zwar nicht für Selbstnutzer, aber doch für Anleger.
„Warum soll ich eine Eigentumswohnung kaufen, wenn ich nur einen kleinen Immobilienanteil haben will?“, fragt Brunke. „Ich könnte auch vier Anteile mit je 5000 Euro an einer Wohnung erwerben.“ Eine Art Demokratisierung des Immobilienerwerbs, der bisher nur einem Teil der Gesellschaft möglich ist. Zwar können sich jetzt schon Anleger mit kleinen Beträgen an offenen Immobilienfonds beteiligen. Doch die investieren nicht in Wohnungen, sondern in Bürogebäude und Einkaufszentren. Außerdem hat der Anleger keinen Einfluss, welche Objekte gekauft werden. Dagegen lassen sich die Anteile an Wohnungen gezielt aussuchen.
Brunke stellt sich vor, dass diese Anteile an einem Zweitmarkt gehandelt werden. So ließe sich der Verkauf von Immobilien, die bisher als wenig flexibel gelten, beschleunigen. Natürlich müssen die Kleineigentümer auch ins Grundbuch eingetragen werden. Die Verwaltung der Wohnungen könnte eine Servicegesellschaft übernehmen, damit ein Mieter in der Praxis nicht mit zig Eigentümern konfrontiert ist. Noch müssen viele Detailfragen geklärt werden, aber Brunke ist überzeugt, dass moderne Internettechnologien solche kleinteiligen Projekte möglich machen.
Bei der Finanzierung von Immobilien hat das Exporo schon erfolgreich bewiesen. Hier kann zwar kein Eigentum erworben werden, aber Anleger können mit Beträgen ab 500 Euro vom Immobilienboom profitieren. Exporo ist eine Crowdinvesting-Plattform für Immobilienprojekte und agiert als Vermittler. Die Projektentwickler, also eine Art Bauherr, der eine Immobilie plant, die Bauausführung überwacht und während oder nach Fertigstellung in der Regel wieder verkauft, stellen auf der Internetplattform ihre Projekte vor und werben dafür Geld beim Schwarm (Crowd) der Internetnutzer ein. Im Schnitt werden dafür fünf Prozent Zinsen gezahlt. Exporo erhält von den Projektentwicklern eine einmalige Provision zwischen drei und acht Prozent für die vermittelte Kreditsumme.
Kredite für Bau oder Sanierung gibt es zwar von der Bank. „Die Projektentwickler müssen aber Eigenkapital mitbringen, und hier kommen wir ins Spiel“, sagt Brunke. „Einen Teil des Eigenkapitals stellen die Anleger bereit.“ Brunke macht das am Beispiel der Eigentumswohnungen in der Feldbrunnenstraße deutlich, ein bereits finanziertes Projekt. Für die überwiegend schon verkauften exklusiven Wohnungen in der Nähe zur Außenalster hat der Projektentwickler HIPE 2,1 Millionen Euro aufgebracht. Zwei Millionen kamen von den Anlegern, und die Bank vergab einen Kredit über 13 Millionen Euro.
„Erst die Abwicklung über das Internet macht eine solche Schwarmfinanzierung möglich“, sagt Brunke. Für Finanzvermittler wäre es nicht lukrativ, Kleinbeträge über Haustürgeschäfte einzuwerben. Bisher kamen diese Mittel überwiegend von Family Offices, also der Vermögensverwaltung sehr reicher Familien wie Herz oder Otto.
Brunke will Marktführerschaft weiter ausbauen
Aktuell werden bei Exporo für drei Projekte im Wohnungsbau – davon eins in Hamburg – zwischen 750.000 Euro und 1,2 Millionen Euro eingeworben. Der Zinssatz liegt bei rund fünf Prozent, und die Laufzeit reicht von 18 bis zu 23 Monaten. Rund die Hälfte des Geldes ist schon eingeworben. „Es dauert etwa vier Wochen, bis eine Million erreicht ist“, sagt Brunke. Im Schnitt investieren die Anleger 4000 Euro in ein Objekt. Das Geld fließt nach der Fertigstellung der Projekte an die Anleger zurück – wenn alles gut geht.
Denn es handelt sich um ein Nachrangdarlehen, das die Anleger den Projektentwicklern gewähren. „Damit stehen sie im Fall einer Insolvenz an letzter Stelle, es droht der Totalverlust“, sagt Heidi Pätzold von der Verbraucherzentrale Hamburg. Deshalb sollten sich Anleger gründlich über den Projektentwickler informieren. Die Risiken sind Bauverzögerungen, fehlende Genehmigungen oder dass der fertige Bau nicht weiterverkauft werden kann.
Mit 21 Millionen Euro an vermittelten Nachrangdarlehen und knapp sechs Millionen Euro an bereits zurückgezahlten Kundengeldern ist Exporo nach eigenen Angaben Marktführer. Ebenfalls aus Hamburg kommt die Vermittlungsplattform Zinsland, die bisher 5,5 Millionen Euro eingeworben hat. Zinsbaustein wirbt Geld für ein Studentenwohnheim in Düsseldorf ein. Bergfürst vermittelt nicht nur die Kredite der Anleger, sondern macht sie danach auch handelbar, sodass ein vorzeitiger Ausstieg möglich ist.
Brunke sieht die vielen Konkurrenten gelassen und will seine Marktführerschaft weiter ausbauen. Bis Ende 2017 sollen 60 Millionen Euro vermittelt werden. „Unser Ziel ist, drei bis fünf Objekte gleichzeitig anzubieten“, sagt Brunke. Noch in diesem Jahr soll sich die Zahl der Mitarbeiter bei Exporo auf 40 verdoppeln. „Uns mangelt es nicht an Angeboten von Projektentwicklern, wir bekommen zehn bis 15 pro Woche“, sagt Brunke. Aber die Hälfte werde sofort aussortiert, der Rest einer gründlichen Prüfung unterzogen.
„Nach den Zinsangeboten von ausländischen Banken ist Crowdinvesting im Immobilienbereich eines der am schnellsten wachsenden Anlagesegmente“, sagt Stefan Erlich vom Verbraucherportal Kritische-Anleger.de. Jährlich werden in Deutschland vier bis acht Milliarden Euro an Nachrangdarlehen in der Immobilienbranche benötigt. „Die größte Gefahr ist, dass Anleger diese Anlagen mit einem Festgeldersatz verwechseln“, sagt Erlich. „Aber wenn man sich der Risiken wirklich bewusst ist, spricht grundsätzlich nichts gegen eine solche Beteiligung, vorausgesetzt, man streut das Risiko mit kleinen Beträgen auf mindestens 20 bis 30 verschiedene Projekte bei unterschiedlichen Anbietern.“ Denn für den Experten ist auch klar: Irgendwann wird es den ersten Ausfall geben.
Brunke will die Anlage für die Kunden künftig noch sicherer machen. Erstmals gibt es für die Anleger eine erstrangige Grundschuld beim Umbau eines denkmalgeschützten Gutshofes in Berlin. Damit ist er auch der Eigentumswohnung für viele Eigentümer schon ein Stück näher gekommen.
