Neben Selbstnutzern drängen mehr Kapitalanleger auf den Markt. Eine Blase sieht die LBS noch nicht. Umland rückt stärker in den Fokus.

Hamburg. Ein Ende der steigenden Immobilienpreise in Hamburg ist nicht abzusehen. "Wir sind weit von einer Blase entfernt und werden auch in diesem Jahr steigende Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sehen", sagt Peter Magel, Vorstandsvorsitzender der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg. Jedes Jahr legt er zusammen mit dem Hamburger Forschungsinstitut F+B eine Studie zu den Immobilienpreisen in Hamburg und dem Umland vor. Innerhalb eines Jahres verteuerten sich gebrauchte Einfamilienhäuser in Hamburg um 13,5 Prozent. Eigentumswohnungen aus dem Bestand wurden um 13,1 Prozent teurer. "Eine solche dynamische Entwicklung hatten wir nicht erwartet", sagt Magel.

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Neben Selbstnutzern, die angesichts steigender Mieten in die eigenen vier Wände ziehen wollen, drängen auch immer mehr Kapitalanleger auf den Markt. "Die Immobilie wird als sichere Anlage in der Finanzkrise gesehen", sagt Magel. Auch die Zahl der fertiggestellten Neubauten würde nicht ausreichen, um den Preisanstieg zu stoppen. Die LBS geht davon aus, dass im vergangenen Jahr rund 4000 neue Wohnungen in Hamburg fertiggestellt wurden. 6000 sind das Ziel des Senats. Nach der LBS-Studie verteuerten sich neue Eigentumswohnungen in Hamburg im Schnitt um 5,1 Prozent. Der Immobilienboom wird auch von den historisch niedrigen Zinsen unterstützt. Eine zehnjährige Baufinanzierung gibt es für rund drei Prozent. "Die niedrigen Zinsen ermöglichen neuen Käuferschichten den Zugang zur Immobilie", sagt Ulrike Hansen, Immobilienberaterin der Hamburger Sparkasse.

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Anzeichen für eine Blasenbildung sieht Magel dennoch nicht. Dafür müssten auch Kreditnehmer mit geringer Bonität Kredite bekommen, alle Immobilien zu fast jedem Preis gekauft werden und der Staat den Immobilienerwerb über den Bedarf hinaus fördern. "Von diesen Merkmalen einer Blasenbildung ist in Deutschlands nichts festzustellen", sagt Magel.

In den Stadtteilen sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um bis 45 Prozent gestiegen. Häuser aus zweiter Hand verteuerten sich um bis zu 33 Prozent. "Ein Grund dafür kann sein, dass besonders gut ausgestattete Objekte auf den Markt gekommen sind und das Preisniveau dann auch in weniger angesagten Stadtteilen wie zum Beispiel Horn (plus 39 Prozent) verzerren", sagt Ulrike Stüdemann von F+B. So sind zum Beispiel die Quadratmeterpreise für neue Eigentumswohnungen in der HafenCity um elf Prozent gesunken. "Das ist ein Zeichen dafür, dass nicht ganz so gut ausgestattete Objekte wie im Vorjahr zum Verkauf kamen", sagt Stüdemann. Ein Indiz für einen starken, längerfristigen Preisrückgang sei das nicht. Auch die genaue Lage der verkauften Objekte hat einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung.

Als Geheimtipp gilt inzwischen Wilhelmsburg. Dort finden Familien trotz Preisanstiegs noch bezahlbaren Wohnraum. Der Quadratmeter Wohnfläche in Einfamilienhäusern aus dem Bestand kostet 1740 Euro. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg um 15,5 Prozent. "Dort gibt es Häuser mit großen Grundstücken", sagt Magel. Im Zusammenhang mit der internationalen Bauausstellung wird eine Aufwertung des Gebiets erwartet. Die Preise für Eigentumswohnungen sind sogar leicht zurückgegangen und versprechen mutigen Investoren eine interessante Einstiegsbasis. Dafür sprechen die innenstadtnahe und grüne Lage am Wasser, sagt Stüdemann.

Auch das Hamburger Umland rückt wieder stärker in den Fokus der Immobilienkäufer. Wichtig sei eine gute Anbindung an Hamburg, wie das Norderstedt aufweise, sagt Magel. So verteuerten sich Eigentumswohnungen aus dem Bestand dort um 26 Prozent.

Für die Untersuchung wurden die Angebotspreise von 12.300 Immobilienanzeigen mit den Angeboten des Vorjahreszeitraums verglichen. Im Schnitt werden diese Preise noch um zehn Prozent verringert. "Wir stützen uns bei den Abschlägen auf Erfahrungswerte des Gutachterausschusses", sagt Stüdemann. Dort werden die tatsächlichen Verkaufspreise erfasst.