Hamburg. Analyse zeigt Zurückhaltung auch im Luxussegment in Hamburg. In welchen Stadtteilen es trotzdem Millionenabschlüsse gibt.

Es ist ein Millionengeschäft, auch in vermeintlich schlechten Zeiten: Mehr als 200 Ein- und Zweifamilienhäuser sind im vergangenen Jahr in Hamburg für eine Million Euro aufwärts über den Tisch gegangen. Und dabei handelt es sich nur um Objekte aus den beiden umsatzstärksten Gebieten Hamburgs, die Elbvororte und das Alstertal.

Doch für Hamburger Verhältnisse sind das im Vergleich zu den Vorjahren schlechte Ergebnisse. Die Zinsentwicklung, die Inflation und die allgemeine Wirtschaftslage haben sich auf den Immobilienmarkt und vor allem die Kauflaune ausgewirkt und machen auch vor dem Luxussegment keinen Halt. Das zeigt eine aktuelle Analyse von Dahler.

Immobilien Hamburg – auf Premium-Markt brechen die Zahlen ein

Das Maklerhaus aus der Hansestadt hat die Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses ausgewertet, bei dem jeder Immobilienverkauf verzeichnet wird. Das Ergebnis: „Die Herausforderungen auf dem Wohnimmobilienmarkt und die damit einhergehende Zurückhaltung der Interessenten, Eigentum zu erwerben, machte sich im vergangenen Jahr auch auf dem Hamburger Premium-Immobilienmarkt bemerkbar“, wie das Unternehmen mitteilt. Bemerkbar heißt: Die Zahlen brachen ein.

Allein beim Hausverkauf ging die Zahl von einst 422 Luxusimmobilien auf 292 Objekte im vergangenen Jahr zurück. Der Erlös lag bei rund 640,1 Millionen Euro. Das entspricht einem Rückgang von 30,9 Prozent. Beim Verkauf von hochpreisigen Eigentumswohnungen halbierte sich die Zahl der Abschlüsse von 424 auf 203 verkaufte Wohnungen. Der damit erzielte Umsatz brach um 47 Prozent auf 312,2 Millionen ein.

HafenCity: 63 Prozent weniger verkaufte Luxuseigentumswohnungen

Betrachtet wurden bei der Analyse Teilmärkte – also Stadtteile, die für Luxus stehen, wie Eppendorf, Eimsbüttel, HafenCity, die Elbvororte und die Gegend rund um die Alster. „Luxus“ bedeutet in diesem Fall: Ein- und Zweifamilienhäuser ab einer Million Euro aufwärts sowie Eigentumswohnungen ab einem Preis von 10.000 Euro pro Quadratmeter und mehr.

Besonders deutlich zeigt sich die Zurückhaltung beim Verkauf von hochpreisigen Eigentumswohnungen. Beispielsweise in der HafenCity sind die Verkäufe von ehemals 108 Eigentumswohnungen im hochpreisigen Segment auf nur 40 verkaufte Immobilien im Jahr 2023 zurückgegangen – ein Minus von 63 Prozent. Sogar noch mehr sind es in den Stadtteilen östlich der Alster.

Uhlenhorst: Höchster erzielter Quadratmeterpreis lag bei 26.360 Euro

Im Bereich Alsterdorf, Barmbek-Süd, Eilbek, Hohenfelde, St. Georg, Winterhude und Uhlenhorst wurden im vergangenen Jahr 65 Prozent weniger Eigentumswohnungen veräußert, und zwar 45 anstatt 128. Dabei kam allerdings die Wohnung mit dem höchsten erzielten Quadratmeterpreis des Jahres aus diesem Bereich – die Wohnung lag demnach auf der Uhlenhorst, und es gab 26.360 Euro für den Quadratmeter.

Auch westlich der Alster ist ein Rückgang zu verzeichnen, der aber mit einem Minus von 25 Prozent deutlich moderater ausfällt. In den Stadtteilen Eppendorf, Harvestehude, Hoheluft-Ost und Rotherbaum wechselten im vergangenen Jahr 66 hochpreisige Eigentumswohnungen den Besitzer. Im Jahr zuvor waren es laut der Analyse 88 Objekte.

In Hamburg-Eppendorf ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin ungebrochen – und doch spiegelt sich auch hier die Marktsituation wider.
In Hamburg-Eppendorf ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin ungebrochen – und doch spiegelt sich auch hier die Marktsituation wider. © FUNKE Foto Services | Michael Rauhe

Dahler-Geschäftsführer Björn Dahler erklärt sich die starken Rückgänge gerade in diesen Stadtteilen mit der dort lebenden Klientel. Dieses sei eigenkapitalstark und weniger von der Zinsentwicklung abhängig. Warum die Anzahl der Transaktionen auch in diesen Stadtteilen signifikant zurückgegangen ist? „In diesen Märkten gibt es vielfach Verkäufer, die nicht verkaufen müssen und oftmals abwarten, anstatt sich auf die Kaufpreisvorstellungen der Kaufinteressierten zuzubewegen“, so Dahler.

Elbvororte: Mit 118 verkauften Luxushäusern Spitzenwert für Hamburg

Während in Sachen Luxuswohnungen die Elbvororte mit 31 verkauften Objekten hinter der Hafen-City und den führenden Stadtteilen östlich und westlich der Alster eine untergeordnete Rolle spielten, sieht es bei den Häusern ganz anders aus.

Wenn es um den Verkauf von Luxushäusern geht, dann liegen auch im vergangenen Jahr mit den meisten Transaktionen nicht überraschend die Elbvororte vorn. 118 Immobilien im hochpreisigen Segment wurden hier verkauft. Ein Spitzenwert für Hamburg, im Vergleich zum Vorjahr allerdings ein Rückgang um 26 Prozent. Dazu muss man wissen, dass Dahler unter den Elbvororten folgende Stadtteile versteht: Bahrenfeld, Blankenese, Groß Flottbek, Hochkamp/Osdorf, Nienstedten, Othmarschen, Ottensen, Rissen und Sülldorf.

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Alstertal: Rückgang beim Verkauf von 37 Prozent bei Luxusimmobilien

Nach dem Hamburger Westen folgt der Teilmarkt Alstertal. In den Stadtteilen Bergstedt, Duvenstedt, Hummelsbüttel, Lemsahl-Mellingstedt, Ohlsdorf, Poppenbüttel, Sasel, Volksdorf, Wellingsbüttel und Wohldorf-Ohlstedt wurden im vergangenen Jahr insgesamt 85 Ein- und Zweifamilienhäuser für mehr als eine Million Euro verkauft. Was viel klingt, ist trotzdem ein Rückgang von rund 37 Prozent zum Vorjahr.

Nach den Spitzenreitern kommt lange nichts. Platz drei belegt dann das Gebiet Alster-Ost (Alsterdorf, Barmbek-Süd, Eilbek, Hohenfelde, St. Georg, Winterhude und Uhlenhorst), in dem im vergangenen Jahr 24 Luxusimmobilien den Besitzer wechselten. Zum Vergleich: 2022 waren es 33 Objekte, und damit weniger als der Bereich Rahlstedt. Denn in den Stadtteilen Bramfeld, Farmsen-Berne, Marienthal, Rahlstedt und Tonndorf wurden 35 Immobilien über eine Million Euro veräußert. Ein Jahr später waren es 22.