Hamburg. In Hamburg bleiben Hausbesitzer derzeit auf ihren Objekten sitzen. Welche goldene Regel man beachten sollte.

Da ist dieses Haus, noch immer. Also natürlich ist es noch immer da, es kann ja nicht weglaufen, aber es geht eben auch nicht weg. Es steht, und das bereits seit mehr als einem halben Jahr, zum Verkauf.

Ach ja, schwierige Zeiten auf dem Hamburger Immobilienmarkt. „Der gesamten Branche weht der Wind ins Gesicht“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein. Man könnte meinen, es herrscht vielmehr Flaute. Viel bewegt sich jedenfalls gerade nicht.

Immobilien Hamburg: Diese Fehler sollten Hausbesitzer beim Verkauf vermeiden

Und was meinen die Experten zur Lage? Das Immobilienhaus Dahler & Company analysierte jüngst: „Wir befinden uns in einem Spannungsfeld zwischen längeren Planungshorizonten der Interessenten, steigenden Ansprüchen, Unsicherheiten und Unwägbarkeiten.“

Soll heißen: Die Profis wissen gerade auch nicht, woher der Wind weht. Und so kann es sein, dass das pralle Makler-Portfolio plötzlich voller Karteileichen ist. So wie das oben erwähnte Haus.

Immobilienverkauf in Hamburg – Preis wird zum Problem

Wenn ein Objekt lange auf dem Markt ist, fragt man sich zwangsläufig, was damit nicht stimmt. In diesem Fall scheint der Knackpunkt aber nicht im morschen Gebälk zu liegen, auch wenn das Haus schon das ein oder andere Jahrzehnt auf der Uhr hat. Zustand solide, Keller trocken, Lage gut. Das Problem ist natürlich der Preis.

8000 Euro pro Quadratmeter für ein teilsaniertes Reihenhaus. Damit haben sich die Anbieter an einem vergleichbaren Objekt in der Nachbarschaft orientiert. Allerdings wurde dieses Haus noch vor dem Krieg verkauft. Seitdem, so viel ist sicher, hat sich der Wind gedreht.

Haus verkaufen in Hamburg? Es gibt eine goldene Regel

Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine goldene Regel, und weil diese universell und zu jeder Zeit gilt, lernen wir sie auf Englisch: Don’t overprice your Home!

Wer seine Immobilie zu einem überteuerten Preis anbietet, bleibt darauf sitzen. Das ist in Hamburg derzeit an vielen Ecken zu beobachten. Da können die offerierenden Makler noch so oft betonen, ihre Klienten hätten es nicht eilig mit dem Verkauf. Da kann man in der Tat lange warten.

Überteuerte Immobilien dienen als Werbung für andere

Wer glaubt, ein hoher Angebotspreis führt zwangsläufig zu einem hohen Verkaufspreis, der irrt. Vielmehr werden potenzielle Käufer von vorneherein ausgeschlossen, wenn sie bei ihrer Suche einen niedrigeren Maximalpreis angegeben haben. Andere scheuen bei zu teuren Objekten die Verhandlung, selbst wenn Spielraum vorhanden ist, weil so ein Prozess sehr viel Zeit und Mühe kostet – und am Ende oft umsonst gewesen ist.

Ein überteuertes Objekt ist zudem Werbung für andere, die ihre Immobilie zu einem vernünftigen Preis anbieten – diese wirken im Vergleich wie Schnäppchen. Und am Ende stellt sich ohnehin noch jemand quer: die Bank. Für überteuerte Objekte gibt es schwer ein Darlehen, das Risiko ist einfach zu groß.

Haus verkaufen in Hamburg: Energieausweis, Nachbarn – das ist wichtig

Ach ja, Verkäufer haben es gerade nicht leicht. Darum hat das Vermittlungsportal Immobilienscout 24 im jüngsten Newsletter die No-Gos beim Verkauf aufgelistet. Weit vorne, natürlich: die Immobilie zum falschen Preis anbieten. Was zudem nicht ginge: eine Anzeige schalten, ohne einen Energieausweis zu haben (es drohen bis zu 15.000 Euro Bußgeld) sowie Mängel und (Obacht!) „fiese Nachbarn“ verschweigen.

Weitere No-Gos laut Immoscout: Alle Verantwortung an den Notar abgeben (diese prüfen nur den Kaufvertrag, vertreten aber nicht die Interessen des Verkäufers), Regeln für die Spekulationssteuer missachten (wird fällig, wenn einem die Immobilie nicht mindestens zehn Jahre gehört oder man im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorherigen Jahren nicht selbst darin gewohnt hat) und auf eine Reservierungsgebühr verzichten (so sinke für den Käufer die Hemmschwelle, wieder abzuspringen).

Immobilien Hamburg: Haus zum Verkauf – aber zu welchem Preis denn nun?

Liebstes No-Go ist aber: „Auf fiese Verhandlungstricks hereinfallen“. Verkäufer sollten sich darauf einstellen, dass der Käufer versuchen wird, den Preis zu drücken. Darum der Rat: „Lassen Sie sich nicht provozieren, reden Sie nicht zu viel, und setzen Sie den Verhandlungstermin auf höchstens eine halbe Stunde an.“ Und „Fordern Sie vorsichtshalber zehn Prozent mehr als Anfangspreis – so bleibt Ihnen noch Verhandlungsspielraum.“

Wie war das noch gleich mit dem überhöhten Preis? Alle Regeln, vom Winde verweht.