Menden. Rüffel aus Arnsberg: Vor neuen Projekten sind ungenutzte Wohnbauflächen zu streichen. Eigentümer können dabei jetzt gewinnen oder verlieren.
SPD-Vizechef Friedhelm Peters nannte es im Bauausschuss ein „riesiges Problem“: Menden darf vorläufig keine neuen Flächen für den Wohnungsbau mehr ausweisen. Der Grund ist kurios: Die Stadt hat schlicht zu viele davon, allerdings an den falschen Stellen.
Menden hält eine 88 Fußballfelder große Fläche zu viel in Reserve
Zwölf Hektar darf Menden an Reserven für Eigenheime oder Miethäuser vorhalten, satte 74 Hektar sind es im Lauf der letzten Jahre geworden – also 62 zuviel. Würde man diese Flächen zu einer einzigen zusammenlegen, sieht man, wie riesig das Problem ist: so groß wie 88 Fußballfelder. Und bevor die Stadt nicht mindestens die Hälfte dieser nie bebauten Areale aus ihren Plänen gestrichen oder bebaubar gemacht hat, darf zum Beispiel die Pferdewiese in Schwitten als nächstes Wohnbau-Projekt nicht von einer Mischfläche in Wohnbauland umgewandelt werden.
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Die Bezirksregierung in Arnsberg hat Menden diese hohe Hürde gesetzt, wie die Stadtverwaltung den Mendener Politikern im jüngsten Bauausschuss mitteilte. „Die Pferdewiese war der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte“, erklärte Jörg Müller, Leiter der Abteilung Planung und Bauordnung im Rathaus. Denn die Anfrage der Stadt in Arnsberg, ob der Flächennutzungsplan für die Pferdewiese geändert werden dürfe, ergab als Antwort sinngemäß: Erst, wenn ihr euren Überhang abgebaut habt.
Aufgestoßen sei das Mendener Problem auch deshalb, weil in Arnsberg nach 20 Jahren gerade der neue Regionalplan für den gesamten Regierungsbezirk aufgestellt wird. Der Regionalplan steht in der Rangfolge über den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Stadt Menden – und er macht dafür die Vorgaben.
Die Reparatur dieses Fehlers in Menden könnte schmerzhaft werden: Es gibt dabei erfahrungsgemäß Gewinner und Verlierer. Denn die Stadtverwaltung unterscheidet nach den Flächen, die nur im Flächennutzungsplan (FNP) stehen, also noch keinen Bebauungsplan haben, und denen mit einem B-Plan. Die reinen FNP-Areale, die meist an Freiräume angrenzen, könnten planerisch ohne große Umschweife von Wohnbauland wieder in Wald- oder Ackerflächen zurückverwandelt werden, erklärte Müller.
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Allerdings verlören sie dadurch auch enorm an Wert, denn potenzielles Bauland ist wertvoller als nicht mehr nutzbare Flächen. Eigentümer, die in den letzten Jahrzehnten keinen Gebrauch von der Bau-Möglichkeit gemacht haben, könnten theoretisch jetzt noch die Aufstellung eines Bebauungsplans beantragen – eine realistische Chance darauf bestünde angesichts der städtischen Strategie jetzt aber wohl nicht mehr.
Win-Win-Situation für Stadt und Eigentümer in Bebauungsplan-Gebieten
Anders sieht es für noch freie Flächen aus, in deren Umgebung schon gebaut wurde. Dass sie unbebaut blieben, lag es laut Müller oft am Zuschnitt der Grundstücke oder an geplanten Erschließungsstraßen, deren Flächen die Stadt von den Eigentümern nicht kaufen konnte.
Richter, Vermessungsingenieur und Immobilienexperte
Ein Umlegungsausschuss, der in Menden schon seit Jahren geplant ist, soll durch die Umlegung von Grundstücksgrenzen aus bisher unbebaubarem Land bebaubares machen.
Das Problem bei der Bildung ist die Besetzung: Der Vorsitzende muss die Befähigung zum Richteramt oder höheren allgemeinen Verwaltungsdienst aufweisen. Ein Mitglied muss die Befähigung zum höheren vermessungstechnischen Verwaltungsdienst besitzen, ein Mitglied Sachverständige(r) zur Ermittlung von Grundstückswerten sein. Hinzu kommen zwei Ratsmitglieder.
Zur verlustfreien Neuordnung von Grundstücksgrenzen, die aus dem planerischen ein wirklich nutzbares Bauland machen kann, soll in Kürze ein Umlegungsausschuss gebildet werden. Das, so Müller im Bauausschuss, könnte noch in der laufenden Ratsperiode, also vor den Kommunalwahlen im September erfolgen. Bei solchen Grenzverschiebungen können beide Seiten gewinnen: Die privaten Eigentümer erhalten echtes Bauland, und die Stadt baut ihre Überkapazitäten ab.
Beide Wege, also Aufgabe und Nutzung von Bauland, sollten es laut Müller ermöglichen, dass die Stadt die augenblickliche Blockade durch planerische Altlasten mittelfristig wieder aufheben kann.