Hagen.. Um die Preise am Mietwohnungsmarkt zu stabilisieren, sollten – so eine Studie – in den nächsten zehn Jahren 3500 Einheiten verschwinden.

Es sind bittere und alarmierende Wahrheiten, die Prof. Dr. Guido Spars dem Hagener Stadtentwicklungsausschuss präsentierte: Der Wissenschaftler der Bergischen Universität Wuppertal (Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft) hat im Auftrag der Stadt sowie der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft (HGW) eine Wohnungsmarktstudie erarbeitet, die unmissverständliche deutlich macht, dass dem örtlichen Mietwohnungsmarkt der Kollaps droht, wenn nicht umgehend drastisch und koordiniert gegengesteuert wird.

Spars empfiehlt: „In den nächsten zehn Jahren müssen 3500 Wohnungen zurückgebaut werden – das ist eine Riesenherausforderung.“ Gleichzeitig unterstreicht der Autor des fast 100-seitigen Berichts: „Ich weiß, dass dies eine harte Aussage ist, aber aus der Makroperspektive bleibt der Stadt gar nichts anderes übrig.“

Spreizung des Marktes

Dabei zeichnet der Hochschullehrer ein düsteres Bild der aktuellen Situation entlang der vier Flusstäler. Während in den umliegenden Städten die Preise für Immobilien in den vergangenen sechs Jahren leicht angestiegen sind, stagniert die Situation in Hagen. Lediglich im Nordosten der Stadt – vorzugsweise in Berchum, Garenfeld, Henkhausen/Reh, Halden/Herbeck und Emst Ost – aber auch im Süden steigen in den bevorzugten Wohnlagen noch die Preise, was zu einer weiteren Spreizung des Markes führt.

Die Studie berücksichtigt aber auch die wirtschaftliche sowie die sozio-kulturelle Entwicklung in Hagen, die in den Augen von Spars die Wohnungsmarktentwicklung maßgeblich beeinflusse: „Die Situation ist als durchaus kritisch zu betrachten.“ Mietpreise, die sich an manchen Ecken zwischen zwei und drei Euro pro Quadratmeter bewegen, machten deutlich, dass der Markt angesichts der hohen Leerstandsquote versaut sei.

Während im NRW-Durchschnitt 3,7 Prozent des Mietmarktes freisteht, sind es in Hagen mehr als 7 Prozent. „Das ist schlimmer als ungesund, der Markt funktioniert nicht mehr, die Anbieter kannibalisieren sich gegenseitig“, hält Spars maximal eine Leerstandsquote von 3 Prozent für tolerabel. Auch wenn durch die EU-Zuwanderung der vergangen beiden Jahre die Bevölkerungszahl in Hagen wieder leicht gestiegen sei, werden sich dieser Trend auf lange Sicht kaum fortsetzen, die Einwohnerzahl wieder sinken und somit die Zahl der Leerstände weiter zunehmen.

Intelligenter Umbau gefordert

„Ich will nicht empfehlen, Hagen niederzureißen, sondern es geht darum, die Stadt intelligent umzubauen“, mahnt der Wissenschaftler eine Doppelstrategie an. Neben dem Abbau von 350 Wohneinheiten pro Jahr müssten parallel auch 150 neue, zeitgemäße Objekte gebaut werden. „Sie brauchen eine Ausdifferenzierung des Marktes“, schrieb er den Mitgliedern des Stadtentwicklungsausschusses ins Stammbuch.

„Sie müssen den Markt wieder in Gang bringen, um attraktive Mieten erzielen zu können und Vermieter nicht mehr gegeneinander ausgespielt werden.“ Beispielhaft verweist der Experte auf Entwicklungen in den östlichen Bundesländern, wo ähnliche Umbauprozesse nach der Wende bereits vollzogen wurden. Dort sei in Zusammenarbeit mit den vor Ort agierenden Gesellschaften eine auf die lokalen Befindlichkeiten zugeschnittene Wohnungsmarktstrategie entwickelt worden.

„Das aktuelle Mietniveau führt zu einer Koalition der Vernünftigen“, machte Spars deutlich, dass es um eine saubere Lastenverteilung und attraktive Alternativangebote gehe. „Es müssen Deals gemacht werden.“ Appelle reichten angesichts der Brisanz der Situation in Hagen nicht mehr aus.

>> KOMMENTAR: APPELLE REICHEN NICHT MEHR

Dass die EU-Zuwanderer in den vergangenen Jahren gezielt auf Hagen zusteuerten, ist kein Zufall. Mini-Mieten unterhalb jeglicher Kostendeckung lockten über ein gesundes Maß hinaus ein Klientel an, das einer Stadtgesellschaft auf Dauer nicht gut tut. Sollte es kein radikales Umsteuern geben, wird das traditionelle Hagen weiter schrumpfen und dafür Prekäre und Hedonisten – also von Sozialkassen abhängige Personen sowie Freizeit- und Genussmenschen ohne jegliche gesamtgesellschaftliche Verantwortung – rasant zunehmen, so die Sozialprognose der Wissenschaft bei ihrem Blick ins Jahr 2030. Konservativ-Etablierte, Liberal-Intellektuelle und sogenannte Performer, so die Studie, würden der Stadt hingegen eher den Rücken kehren.

Ergebnisse, die keineswegs überraschen dürften. Eine Sensibilität für diese Tendenzen haben die Entscheidungsträger der Stadt längst entwickelt. Allerdings gibt es bis heute keinerlei Handlungskonzept, die anhaltende Abwärtsspirale auf dem Hagener Mietwohnungsmarkt zu stoppen. Dringend muss eine Gesamtstrategie her, um das Geschäftsmodell Mietwohnungen am Leben zu erhalten. Und dazu gehört neben warmen Worten und appellativen Fensterreden vor allem ein Budget mit Personal. Das ist die unverzichtbare Basis für eine überfällige Trendwende. Alles andere wäre unehrlich.

Martin Weiske