Kreis Olpe. Ein Eigenheim ist für viele Familien das Maß aller Dinge. Die Preisunterschiede im Kreis Olpe sind groß. Experten geben Tipps, worauf es ankommt.
Ein eigenes Haus ist der Traum vieler junger Menschen. Doch auch im Kreis Olpe stellen sich junge Familien die Frage, ob sie sich ein Eigenheim überhaupt leisten können. Auf der anderen Seite interessieren sich Eigentümer verstärkt dafür, was ihre Immobilie wert ist und ob sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt lohnt. Welche Preise sind realistisch? Wie ermittele ich den genauen Marktwert? Und mit welchen zusätzlichen Kostenfaktoren ist zu rechnen? Wie haben diese Fragen den Geschäftsführern Michael Koschig und Matthias Humpert von den „immoXperten“ gestellt – hier sind ihre Antworten.
Der Preis
Die wohl wichtigste Grundlage für die Entscheidung zum Immobilienkauf bzw. -verkauf ist der Preis. Interessierte Käufer legen Wert auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, Eigentümer werden ihre Immobilie nicht unter Wert veräußern wollen. Wer sich ein umfassendes Bild von der Lage des Immobilienmarktes machen möchte, dem sei ein Blick in den aktuellen Grundstücksmarktbericht für den Kreis Olpe (www.boris.nrw.de) ans Herz gelegt. „Grundsätzlich“, sagt Geschäftsführer Michael Koschig, „lässt sich der Kreis Olpe in drei verschiedene Preisklassengebiete unterteilen. Am günstigsten sind die Kommunen Lennestadt, Kirchhundem und Finnentrop, im Mittelfeld sind die Gemeinde Wenden und die Stadt Drolshagen und an der Spitze stehen die Städte Olpe und Attendorn.“
Der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2020 für verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser lag im niedrigen Segment bei rund 184.000 Euro, im mittleren bei rund 242.000 Euro und im hochpreisigen bei fast 300.000 Euro. Den niedrigsten Wert, rund 171.000 Euro, verzeichnete die Gemeinde Kirchhundem, der Höchstpreis lag mit rund 317.000 Euro in der Stadt Olpe. An diesen Zahlen werden die kommunalen Unterschiede mehr als deutlich.
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Interessant ist für Käufer und Verkäufer die Entwicklung der Preise in den letzten Jahren. „Hierbei muss man nicht zu tief im Archiv stöbern, es reicht schon eine Betrachtung der letzten fünf Jahre“, betont Matthias Humpert und zeigt auf: Vergleicht man die aktuellen Zahlen (aus 2020) mit denen aus dem Jahr 2015, so stellen die Immobilienexperten beachtliche Preisentwicklungen fest. „In der Stadt Olpe erkennen wir eine Erhöhung des Durchschnittspreises um ganze 105.000 Euro, das entspricht einer prozentualen Steigerung von fast 50 Prozent.“ Ähnliche Entwicklungen seien in Attendorn zu beobachten, hier stieg der Durchschnittspreis von ca. 180.000 Euro auf rund 280.000 Euro im Jahr 2020 an. Im Mittelpreissegment, zu dem die Gemeinde Wenden und die Stadt Drolshagen gehören, gab es im selben Zeitrahmen eine durchschnittliche Steigerung von 39 Prozent – ähnlich wie bei den Hauskäufen- bzw. Verkäufern in Lennestadt, Kirchhundem und Finnentrop, wo die Preissteigerung um 36 Prozent ausfiel.
Die Erwerbsnebenkosten
„Doch mit dem Kaufpreis allein kann man eine Immobilie noch nicht sein Eigen nennen“, erklärt Michael Koschig. Warum nicht? Beim Kauf fallen zusätzliche, einmalige Erwerbsnebenkosten an. Diese betragen in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,5 bis 2 Prozent weitere Nebenkosten für Notar, Grundbuchamt und Kaufvertragsabwicklung. Je nach Anbieter fallen zudem bis zu 3,57 Prozent Käuferprovision an. „Ausgangslage zur Berechnung der genauen Beträge ist der letztendliche Kaufpreis der Immobilie“, ergänzt Matthias Humpert. Alles zusammengenommen fallen zwischen 8,5 bis 12 Prozent Erwerbsnebenkosten an, die der Käufer in seinem Budget berücksichtigen muss.
Die Immobilienfinanzierung
Ebenso entscheidend für junge Familien, die ein Haus erwerben wollen: wie finanziere ich die Immobilie? Gute Nachrichten von den Experten: die Baufinanzierungskosten sind in den letzten Jahren stetig gesunken. Bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren betrug der Zinssatz im Jahr 2015 um die zwei Prozent im Durchschnitt, im Jahr 2021 bewegt sich dieser aktuell um ein Prozent. Die Finanzierungskosten haben sich somit in diesem Zeitraum halbiert.
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„Im historischen Vergleich bleiben die Zinsen weiterhin niedrig, und laut vieler Experten sind kurzfristig keine gravierenden Schwankungen zu erwarten. Die Bauzins-Entwicklung ist für künftige Bauherren genauso wichtig im Auge zu behalten wie für interessierte Käufer“, sagt Matthias Humpert und weist darauf hin, dass das Timing zum entscheidenden Faktor werde, denn: „Wer den richtigen Zeitpunkt erwischt und gut verhandelt, kann seinen Gesamtaufwand deutlich reduzieren.“
Die Tipps
Egal, ob Käufer oder Verkäufer, die Immobilienexperten geben Tipps.
Für den Verkäufer: Marktwert richtig ermitteln. Erste Preisindikatoren liefern Online Marktwertermittlungsrechner z. B. unter www.immoXperten.de. Diese ersetzen aber keine professionelle Marktwertermittlung von Fachleuten. Aufbereitung der Immobilie: Legen Sie Wert auf ein ordentliches Gesamterscheinungsbild und achten Sie auf Vollständigkeit der benötigten Verkaufsunterlagen. Vorbereitung der Besichtigung: Prüfen Sie die konkrete Kaufabsicht und die Bonität der potenziellen Kaufinteressenten.
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Tipps für den Käufer: Wenig Erfahrung mit dem Immobilienkauf? Fachleute befragen und Expertenrat einholen. Dies verhindert spätere unvorhergesehene Kosten. Finanzierungskonditionen bei mehreren Anbietern vergleichen und verhandeln. Grunderwerbsteuer sparen: Sogenannte frei bewegliche Extras (Einbauküche, Einbauschränke, etc.) können im Kaufvertrag separat ausgewiesen und somit aus der Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herausgerechnet werden.