Düsseldorf. Wie viel ist meine Immobilie noch wert? Das ist die entscheidende Frage, wenn es darum geht, die eigenen vier Wände zu verkaufen. Doch die meisten Eigentümer bewerten ihre Immobilie zu positiv. Und die Käufer suchen Mängel, um den Preis zu drücken. Wir erklären, wie Sie den wahren Wert ermitteln.

Sind es nun 250.000 Euro? Oder ist das moderne Einfamilienhaus mit großem Garten in ruhiger Lage doch eher 300.000 Euro wert? Spätestens wenn es um den Verkauf der eigenen Immobilie geht, gewinnt diese Frage an Bedeutung. Das Problem: Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilien zu positiv, die meisten Käufer suchen nach Mängeln, um den Preis zu drücken.

"Manche Verkäufer verschätzen sich gewaltig", erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. "Das kann ihnen später auf die Füße fallen." Denn häufig gingen Besitzer dann mit unrealistischen Preisvorstellungen in die Verhandlungen. "Nehmen Sie nur ein individuell gestaltetes Einfamilienhaus mit einer Sauna im Keller", nennt Marcus Drost von Immobilienscout24 ein Beispiel. "Für den Besitzer ist das ganz klar eine Wertsteigerung. Für einen Käufer kann das aber eine Belastung sein, weil er die Sauna nach dem Kauf lieber rausreißen würde."

Gutachten bringen Klarheit

Hilfe können an dieser Stelle Gutachten bieten. "Damit bekomme ich eine realistische Einschätzung, was meine Immobilie wirklich wert ist", erklärt Verbraucherschützerin Oelmann. Und das sei wichtig: "Schließlich plane ich ja auch mit dem Geld." Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie recht genau ermitteln. "Dabei kommt es auf viele Faktoren an", erklärt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24 und selbstständiger Gutachter. "Sie schauen sich das Objekt, aber auch die Umgebung genau an."

Denn nicht nur das Haus oder die Wohnung bestimmt den Preis. "Es kommt auch auf die Mikrolage an", erklärt Kiefer. "Die hat sehr großen Einfluss auf den Preis." Wichtige Punkte: Gibt es Kindergärten in der Nähe? Wie sieht es mit Stellplätzen für Autos aus? Gibt es in der Nähe eine Bushaltestelle oder einen U-Bahnhof? "Bei diesen Fragen sind Käufer sehr sensibel." Besitzer schenken solchen Bedingungen nicht immer genug Aufmerksamkeit.

Harte Fakten zählen, nicht hübsche Details

Auch beim Haus selber kommt es eher auf harte Fakten an als auf hübsche Details. "Die Tapete ist gar nicht so wichtig", sagt Ratgeberautor Wilfried Mannek. "Die kann ein Käufer später auch ersetzen." Viel wichtiger sei der Zustand von Fenstern, Dach und Außenhaut. Die Heizung spielt ebenfalls eine Rolle. Denn ein veralteter Kessel sei nicht effizient und müsse möglicherweise später für viel Geld ausgetauscht werden. Auch eine gedämmte Kellerdecke, ein dichtes, gut gedämmtes Dach, neue Rohrleitungen oder ein modernes Badezimmer können einen Preis positiv beeinflussen.

Klar, dass eine solche detaillierte Begutachtung durch einen Profi nicht umsonst zu haben ist. "Es kann schon 1000 bis 2000 Euro kosten, ein Gutachten zu erstellen", sagt Kiefer. Je nachdem, wie groß der Aufwand sei. Nicht jeder Besitzer will allerdings so tief in die Tasche greifen. Alternativen finden Sparfüchse im Internet. Portale wie Immobilienscout24, Sprengnetter oder Immobilienwert24 bieten für eine geringere Gebühr ebenfalls eine Bewertung an.

Online-Portale vermitteln ein Preisgefühl, dienen aber nur der ersten Orientierung 

"Kunden müssen dafür einen Fragebogen ausfüllen", erklärt Marcus Drost. "Dabei müssen sie ihre Immobilie beschreiben und einschätzen, in welchem Zustand sie ist." Anhand des Datenbestandes des Anbieters werde eine Preisspanne ermittelt. "Für Verkäufer kann das hilfreich sein, denn sie können so ein Gefühl für den richtigen Preis bekommen", sagt Wilfried Mannek.

Doch wie genau können solche Bewertungen wirklich sein? "Als erste Orientierung ist das sicher nicht schlecht", sagt Annabel Oelmann. Wer den Preis jedoch genauer wissen will, sei mit einem Gutachter besser beraten. "Das ist gut investiertes Geld." Denn schließlich schaue sich der Profi das Objekt vor Ort genau an. "Die Gefahr, die eigene Immobilie zu gut zu bewerten, ist immer gegeben", gibt auch Marcus Drost zu. Daher sei die Online-Bewertung auch nicht mit einem Hausbesuch eines Gutachters vergleichbar.

Mängel transparent machen

Dennoch muss nicht immer ein Profi engagiert werden, findet Wilfried Mannek: "Es kommt immer auf die Situation an." Wer seine Immobilie verkaufen möchte, etwa weil er in eine andere Stadt zieht, könne mit einem Gutachten sogar eine böse Überraschung erleben. "Der Gutachter wird alle Schwachstellen schonungslos offenlegen." Und das könne sich negativ auf den Preis auswirken. "Solange Sie keine Mängel verschweigen, kann eine einfache Bewertung auch ausreichen."

Wenn es rechtlich heikel wird, seien Verbraucher mit einem Gutachten allerdings besser beraten. "In einem Erbfall würde ich nicht auf eine einfache Bewertung setzen", sagt Mannek. "Denn das Thema ist einfach zu streitbeladen." Kommt es tatsächlich zu einer Auseinandersetzung vor Gericht, habe ein professionelles Gutachten dort Bestand. (dpa/tmn)