Essen. Grundsätzlich ist nichts dagegen einzuwenden, wenn Mieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung übernehmen sollen. Allerdings sind straffe Renovierungsklauseln in Mietverträgen oft ungültig. Was man über die Rechtslage wissen muss.

Oft fordern Eigentümer, dass ihre Mieter sogenannte Schönheitsreparaturen in der Wohnung übernehmen sollen. Das ist gesetzlich auch in Ordnung. Allerdings sind viele entsprechende Klauseln in Standard-Mietverträgen ungültig. Und auch wenn die Regelungen nur in Teilen nicht den Anforderungen entsprechen, sind sie in Gänze unwirksam.

Das heißt: Der Mieter muss gar nicht renovieren. Da die meisten Mieter und Vermieter sich nicht genau auskennen und oftmals sogar gefährliches Halbwissen herrscht, gibt es immer wieder Streit um die Renovierungsklauseln. Da es beiderseits wichtig ist, zu wissen, was genau gilt, haben wir die wichtigsten Fakten rund um Schönheitsreparaturen zusammengestellt.

Eigentlich ist der Vermieterverpflichtet, sich um den Zustand der vermieteten Wohnung zu kümmern. Abnutzungen, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Allerdings kann er über den Mietvertrag verpflichtet werden, bestimmte Renovierungsarbeiten und Reparaturen zu übernehmen.

Welche Arbeiten gehören üblicherweise zu den Schönheitsreparaturen? Das Streichen und/oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern (einschließlich der Heizungsrohre), Türen und Fenstern (samt Zargen und Fensterrahmen) innerhalb der Wohnung sowie Einbauschränken und das Ausbessern von Dübellöchern.

Was sind hingegen keine Schönheitsreparaturen? Das Streichen der Wohnungstüre und der Fenster von außen, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, die Reinigung von vom Vermieter verlegten Teppichböden (sofern nicht extra vereinbart), das Neuverlegen von Bodenbelägen sowie Arbeiten am Mauerwerk.

Auf möglicherweise ungültige Klauseln achten 

Welche Klauseln sind ungültig? Ungültig sind nach Rechtsprechung des BGH grundsätzlich solche Renovierungsklauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Das gilt insbesondere, wenn starre Fristen festgelegt sind (zum Beispiel: „Die Schönheitsreparaturen im Badezimmer müssen spätestens nach drei Jahren erfolgen“ oder „im Zeitraum von drei Jahren erfolgen“ oder weil zu unbestimmt „Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen). Nicht zulässig sind auch Klauseln, die den Mieter verpflichten, in jedem Fall eine Renovierung bei Auszug vorzunehmen – ganz gleich, wie lange er in der Wohnung gelebt hat und wie die tatsächliche Abnutzung ist.

Welche grundsätzlichen Fristen sind angemessen? Die Richter des BGH haben ausgeführt, wie aus ihrer Sicht, angemessene grundsätzliche Fristen für Schönheitsreparaturen aussehen: Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre. Das gilt jedoch jeweils nur als Richtwert. Sobald diese Fristen starr gesetzt werden, ist die Klausel aber ungültig.

Besteht kein Bedarf, muss der Mieter nicht tätig werden

Wie sieht eine gültige Klausel aus? Renovierungsklauseln sind nach gängiger Rechtsprechung nur dann gültig, wenn der Fristenplan auch eine gewisse Flexibilität zulässt. Die Formulierung könnte dabei beispielsweise so gewählt sein, dass der Mieter „im Allgemeinen“ oder „falls erforderlich“ nach einem bestimmten Zeitraum die Schönheitsreparaturen erledigen soll. Das heißt: Besteht noch kein Bedarf, muss der Mieter auch nicht tätig werden.

Gibt es auch gültige Renovierungsklauseln für den Auszug? Die gibt es durchaus. Die (nicht starren) Fristen für Schönheitsreparaturen beginnen mit dem Einzug beziehungsweise mit der letzten entsprechenden Renovierung. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er nach Ansicht des Deutschen Mieterbunds gar nicht renovieren. Allerdings können Vermieter für diesen Fall im Mietvertrag sogenannte Abgeltungsklauseln vorsehen.

So kann festgelegt werden, dass der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Um gültig zu sein, muss der Renovierungskostenanteil dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entsprechen. Dazu muss klar und nachvollziehbar dargestellt sein, wie der Abnutzungsgrad ermittelt wird.