Berlin. . Die schwarz-rote Koalition hat sich nach monatelangem Ringen auf einen besseren Schutz vor drastischen Mieterhöhungen geeinigt. Bei Neuvermietungen in besonders begehrten Gegenden darf die Miete künftig das ortsübliche Niveau nur noch um maximal zehn Prozent übersteigen.
Die Städte wollten sie, SPD und CDU trommelten im Wahlkampf dafür, im Koalitionsvertrag war sie fest vereinbart: Die Mietpreisbremse. Am Dienstag gab die Große Koalition Justizminister Heiko Maas (SPD) grünes Licht.
Nächste Woche bringt er einen Gesetzentwurf im Kabinett ein. Die Regelung soll 2015 in Kraft treten, vermutlich im Frühjahr. Sie gilt für fünf Jahre und betrifft alle Neumieten. Ausgenommen sind Neubauten und Wohnungen, die „umfassend modernisiert“ wurden. Zugleich regelt das Gesetz, dass der Makler künftig nur von demjenigen bezahlt wird, der ihn auch bestellt hat.
NRW hat bereits festgelegt, in welchen Städten eine Mietpreisbremse greifen soll, und dabei 59 Gemeinden im Land ausgemacht, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird. Sie liegen vor allem an der Köln-Bonner Rheinschiene und am Niederrhein.
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Am Niederrhein sind u.a. Moers, Dinslaken, Emmerich, Kleve, Kamp-Lintfort, Kevelaer, Wesel und Ratingen aufgelistet. Im Kernruhrgebiet ist allein die Stadt Bottrop dabei, in Richtung Münsterland auch noch Haltern am See und Waltrop.
Einige Fragen und Antworten
Laut Statistischem Bundesamt sind die Mieten letztes Jahr bundesweit um 1,3 Prozent gestiegen. Macht das Bremsmanöver da noch Sinn?
In Universitätsstädten oder in den Metropolen Berlin, München und Hamburg steigen die Mieten um 19, 25, teilweise um über 30 Prozent an. „Einfach inakzeptabel“, meint Maas. Mieten müssten für Normalverdiener bezahlbar bleiben. Die „Bremse“ soll nur in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten.
Wer legt das fest?
Das ist jedem Land überlassen. Der Gesetzentwurf zählt aber einige Kriterien auf: Wenn die Mieten deutlich schneller steigen als im bundesweiten Durchschnitt; wenn die Bevölkerung stärker wächst als der Wohnraum; wenn die Nachfrage groß und der Leerstand gering ist. Das trifft nicht automatisch auf jeden Ballungsraum zu. Im Ruhrgebiet ist die Lage eher entspannt – Hamburg wartet auf die Mietpreisbremse.
Wie berechnet man die zulässige Höchstgrenze?
Im Ergebnis darf eine Wohnung bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Das Justizministerium spielt folgendes Beispiel durch: Die bisherige Miete beträgt 5,50 Euro pro Quadratmeter. Der örtliche Mietspiegel weist sechs Euro aus. Vom neuen Mieter darf man höchstens 6,60 Euro verlangen, 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete.
Und wenn kein Mietspiegel verfügbar ist?
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, greift man auf vergleichbare Erhebungen zurück, zum Beispiel von den Mieterverbänden.
Was ist der Unterschied zur sogenannten Kappungsgrenze?
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Die Kappungsgrenze gilt für bestehende Mietverträge. Sie beschränkt die Erhöhung auf 15 Prozent. Sie gilt nicht für die Wiedervermietungen einer freigewordenen Wohnung. Da setzt Maas an. Beide Regelungen beziehen sich auf den „angespannten Wohnungsmarkt“.
Müssen Mieten gesenkt werden?
Nein. Der Vermieter wird nicht gezwungen, eine freigewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Warum gilt die Regelung eigentlich nur für fünf Jahre und nicht für Neubauten?
Damit will man den Hauptvorwurf entkräften, mit dem Gesetz die Bautätigkeit zu erschweren. Die Hoffnung ist, dass sich der Markt wieder normalisiert. Fakt ist: Bis zum 31. Dezember 2020 können die Länder Gebiete für die Mietpreisbremse definieren. Unions-Fraktionschef Volker Kauder hält die Regelung für einen „Mittelweg zwischen Regulierung und Anreizen für Investoren“. Die Union setzte sich mit der Forderung durch, Neubauten auszunehmen. Die SPD wollte eigentlich nur für die Erstvermietung eine Ausnahme machen.
Kann die Regelung unterlaufen werden?
Denkbar ist, dass die Vermieter die Kosten für den Makler auf andere Weise auf den Mieter übertragen. Genau überprüfen muss man auch, wie die Ausnahme für „umfassende Modernisierung“ wirkt. Das sind Modernisierungen, die so aufwendig sind, dass die Kosten ein Drittel der Investition für einen Neubau ausmachen.
