Hagen. Im Vergleich zu Metropolen wie München dürften die Preise für Eigentumswohnungen in Städten wie Hagen sinken. Warum kaufen hier dennoch lohnt.
Die Bauzinsen sind nach wie vor auf extrem niedrigen Niveau. Im Auftrag des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) hat die Postbank bundesweit geschaut, wo Wohneigentum bis 2030 an Wert gewinnt, wo verliert. Unter den Großstädten gehört Hagen dabei zu den Städten, wo die Kaufpreise für Eigentumswohnungen laut Untersuchung bis 2030 am deutlichsten sinken dürften (siehe Grafik). Warum es sich dennoch lohnen kann, sich für die eigene Immobilie zu entscheiden, erklärt die Ökonomin Dörte Nitt-Drießelmann vom Hamburger Institut.
Immobilie relativ schnell abbezahlt
In Hagen liegt der sogenannte Vervielfältigungswert um die 21. Damit ist er zwar in den vergangenen Jahren leicht gestiegen, bleibt aber extrem gut. „Für so einen Wert müssen Sie eigentlich schon tief in den Osten gehen“, sagt Nitt-Drießelmann. Der Vervielfältigungswert beziffert die Zeit in Jahren, in der man seinen Wohnungskredit mit vergleichbarer Netto-Monatsmiete abbezahlt hätte. Also im Fall Hagen rund 21 Jahre. „Bei dem gnadenlos günstigen Zinsniveau lohnt es sich, wenn ich weiß, dass ich bleiben will“.
Das Hamburger Institut untersucht verschiedene Parameter. Vom aktuellen Kaufpreis pro Quadratmeter über die Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung bis hin zur Frage, wie viel neuer Wohnraum potenziell entstehen wird.
In diesem bundesweiten Ranking liegen die Metropolen bei den Preisen und den Preisentwicklungen ganz weit oben. Allen voran nach wie vor München. 2020 betrug hier der durchschnittliche Quadratmeterpreis für den Kauf einer Eigentumswohnung sage und schreibe 8612,83 Euro. Auch bei der Preisentwicklung liegt die bayerische Hauptstadt bei den Metropolen mit 1,99 Prozent pro Jahr ganz vorne – gefolgt von Düsseldorf mit 1,09 Prozent noch vor dem boomenden Berlin (1,07 Prozent).
Dass im näheren Umkreis zu den attraktiven Städten auch die Landkreise profitieren, zeigt der Wohnatlas 2021 deutlich auf. Im Kreis Erding steigen demnach die Preise mit 2,23 Prozent bundesweit am schnellsten. 4898,25 Euro kostete hier im vergangenen Jahr der Quadratmeter bereits.
Preisentwicklung Städte
In diesen Städten steigen die Preise für Eigentumswohnungen laut Wohnatlas 2021 der Postbank bis 2030 jährlich am schnellsten: Heilbronn (plus 2 Prozent); München (1,99); Potsdam (1,72); Leipzig (1,20) und Düsseldorf (1,09).
Hier fallen die Preise analog am ärgsten: Hagen (minus 2,09); Gelsenkirchen (-1,99); Remscheid (-1,94); Herne (-1,93) und Chemnitz (-1,88).
In Städten wie Hagen oder Wuppertal ist der Kauf einer Wohnung also vergleichsweise günstig. Und obwohl die Preise fallen dürften, lohnt sich nach Ansicht der Expertin der Kauf sogar, wenn man vermietet. „Die Rendite liegt hier aktuell bei 3,5 Prozent in Hagen“, hat Nitt-Drießelmann ausgerechnet. Das liege daran, dass die Mieten im Vergleich zum extrem günstigen Kaufpreis sogar relativ hoch seien – wenn auch nicht absolut.
Das alles ist natürlich immer abhängig von der jeweiligen Lage des Objekts in den Städten, die auf den ersten Blick unterdurchschnittlich attraktiv erscheinen. Auch hier gibt es stark nachgefragte Gegenden. Und ein Blick auf die reale Kaufpreisentwicklung von 2019 auf 2020 weist auch für diese Städte enorme Kaufpreissteigerungen auf. Dies sei tatsächlich abhängig davon, wie hoch gerade jeweils Angebot und Nachfrage seien.
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Im Hochsauerlandkreis sei dies vermutlich der Grund, warum auch dort in den vergangenen Jahren die Preise gestiegen seien. Immer noch sei der „Vervielfältiger“ dort mit 20,6 niedrig. Zudem sei sichtbar, dass im HSK die Einkommen so hoch seien, dass durchschnittlich lediglich zehn Prozent für Miete aufgewendet werden müssten – und schon elf Prozent für einen Kauf reichten.
Home-Office verändert den Markt
Die Auswertung der Daten im Hamburger Institut berücksichtigt keine Sondereffekte wie Spekulation, eine extreme Änderung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank mit entsprechenden Zinseffekten oder auch die Auswirkungen der Corona-Pandemie.
Die könnte auch mit Blick auf die Zeit bis 2030 negative Auswirkungen haben, weil Einkommen sich verändern. Sie dürfte aber auch eine aus Sicht kleinerer Städte und ländlicher Regionen positive Entwicklung befeuern: „Wir gehen davon aus, dass es auch nach der Pandemie bei ein bis zwei Tagen Homeoffice bleiben wird“, so Nitt-Drießelmann.
Es werde Auswirkungen auf die Immobilienmärkte haben. Wenn sich der Pendel-Aufwand zur Arbeit in Metropolen reduziert, könnten also mittelgroße Städte und auch der ländliche Umkreis von Metropolen stärker profitieren. Auch das dürfte sich dann bei den Preisen widerspiegeln.