Urteil des Bundesgerichtshofs: Vermieter dürfen die Miete nicht nach Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn diese im Mietvertrag innerhalb bestimmter Fristen verlangt werden

Essen. Gute Nachricht für Mieter: Vermieter dürfen laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keinen Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sie diese aufgrund unwirksamer Klauseln im Mietvertrag selber zahlen müssen. Dies gilt für alle Mietverträge, die Mieter innerhalb von festgelegten Fristen zu Verschönerungsarbeiten verpflichten. Diese Klauseln sind unwirksam. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes betrifft das rund 75 Prozent aller Verträge.

Hintergrund des am Mittwoch veröffentlichten Urteils (Az: VIII ZR 181/07) war die Klage eines Vermieters aus Düsseldorf. Er wollte die Miete um 71 Cent pro Quadratmeter wegen angefallener Schönheitsarbeiten erhöhen. Für den Mieter hätte das eine Mietsteigerung von 55 Euro im Monat bedeutet. Er lehnte ab.

Zu Recht, wie der BGH befand. Schließlich habe der Mieter starre Klauseln in seinem Vertrag, in denen er innerhalb von bestimmten Abständen Renovierungen leisten solle. Das ist aber nach früherer Rechtsprechung des BGH ungesetzlich. Denn feste Fristen berücksichtigten nicht, ob eine Instandhaltung gerechtfertigt sei. Sprich: Sind die Räume in der Wohnung nach Ablauf eines bestimmten Zeitpunktes wirklich so abgenutzt, dass Schönheitsarbeiten notwendig sind?

Bei solchen unwirksamen Klauseln sei die Instandhaltung der Wohnung dann Sache des Vermieters, wie im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt (siehe Infokasten), so der BGH. Daher sei eine Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen nicht rechtmäßig.

Nach Ansicht von Hans-Christoph Friedmann, Berliner Fachanwalt für Mietrecht, ist das Urteil richtig. Denn: "Bisher haben Vermieter argumentiert, dass der ortsübliche Mietspiegel die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter berücksichtigt", sagte Friedmann der WAZ. Geschehe dies nicht, meinten die Vermieter, ein Mietzuschlag sei gerechtfertigt. Der BGH habe aber betont, dass es nicht feststellen könne, ob eine Mieterhöhung, wie etwa im Düsseldorfer Fall von 71 Cent je Quadratmeter, tatsächlich gerechtfertigt sei.

Der Mietrechtsexperte weist allerdings darauf hin, dass die Entscheidung sich nur auf so genannte frei finanzierte Wohnungen und nicht auf Sozialwohnungen bezieht. "Hier gibt es noch keine Regelung."

Laut Friedmann können Vermieter künftig das Urteil aber umgehen, indem sie folgenden Passus in den Mietvertrag hineinschreiben: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Denn auch nach bisheriger Rechtsprechung sei es in Ordnung, wenn Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichtet würden. Dies dürfe nur nicht innerhalb fester Fristen erfolgen. Im Streitfall werde ein Gericht auch entscheiden, ob ein Mieter renovieren müsse. Bevor Mieter einen Pinsel in die Hand nähmen, rät Friedmann jedoch, sich vorher den Ratschlag von Fachleuten - etwa von Mietervereinen - einzuholen.

Wenig erbaut von dem BGH-Urteil zeigt sich Andreas Stücke, Generalsekretär des Haus- und Wohnungseigentümer-Verbandes "Haus und Grund". Dies sei kein ermutigendes Signal, da "die Vermieter bei 60 Prozent des privaten Mietwohnungsangebots in Deutschland kein Geld verdienen." Nun blieben sie auf den Kosten für Schönheitsarbeiten sitzen, wenn sie die Fristenregelung im Mietvertrag hätten und die Miete nicht unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege - denn nur dann könne sie rechtlich abgesichert erhöht werden.

Künftig sollten bei Neuvermietungen "entfristete" Standardverträge verwendet werden, wie sie "Haus und Grund" anbiete. Stücke erwartet nun, dass Renovierungsstreitfragen häufiger vor Gericht landen. "Bisher gab es jedes Jahr 300 000 Streitfälle zu Mietsachen. Durch das Urteil werden es bestimmt nicht weniger."