Gelsenkirchen. Der neue Immobilienpreis-Kalkulator soll Preise von Grundstücken und Gebäuden in Gelsenkirchen transparenter machen. So funktioniert das Tool.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sieht sich oft mit einem undurchsichtigen Kostengeflecht konfrontiert und fragt sich: Was ist die Immobilie wirklich wert? Licht ins Dunkel will der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Gelsenkirchen bringen – und hat erstmalig für das Jahr 2022 Immobilienrichtwerte beschlossen. Ab sofort können Interessierte den kostenlosen amtlichen Preiskalkulator des örtlichen Gutachterausschusses nutzen.

„Im Gegensatz zu vielen Internetportalen berechnet der Kalkulator den Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung oder den Preis von Ein- und Zweifamilienhäusern aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen in der unmittelbaren Nachbarschaft und nicht aus Schätzungen und Angebotspreisen“, betont Christoph Warmbrunn, der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit Sitz im Rathaus Buer. Nutzerinnen und Nutzer können über das gemeinsame Internetportal der Gutachterausschüsse in NRW www.boris.nrw.de den Immobilienpreiskalkulator aufrufen und dort wertrelevante Informationen zum jeweiligen Objekt eingeben.

Informationen übersichtlich zusammengefasst

Die Handhabung ist einfach: Nach der Adresseingabe der Wahl-Immobilie können im Online-Formular das Jahr und der Teilmarkt ausgewählt werden. Anschließend werden weitere Informationen wie Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung abgefragt. In einem PDF-Dokument werden anhand dieser Parameter alle Informationen zusammengefasst und als Download zur Verfügung gestellt. Der ermittelte Wert ersetzt dabei kein amtliches Wertgutachten, bietet aber eine zuverlässige Methode, um eine realistische Größenordnung zu erhalten.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges, neutrales Gremium, dessen 20 Mitglieder von der Bezirksregierung für jeweils fünf Jahre bestellt werden. Dem Ausschuss gehören fachkundige Mitglieder aus den Bereichen Architektur, Vermessung und Immobilienbewertung an.

Während übliche Immobilienbewertungsportale oft mit Schätzwerten arbeiten, liegen dem Internetportal der Gutachterausschüsse die tatsächlichen Kaufs- und Verkaufswerte zugrunde. Dabei lassen sich auch aktuelle Trends erkennen: „Der Grundstücksmarkt in Gelsenkirchen war bis Oktober 2022 von regelrechten Rekordwerten geprägt, was Umsätze und die Preisentwicklung angeht“, erklärt Carsten Müller, der Vorsitzende des Gutachterausschusses.

So gab es bei der klassischen Doppelhaushälfte mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 400-Quadratmeter-Grundstück seit 2017 bis zum Sommer 2022 im Schnitt eine Preissteigerung von rund 59 Prozent, für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mussten Käuferinnen und Käufer 2022 im Schnitt sogar 62 Prozent mehr einkalkulieren als im Jahr 2017. Eine Doppelhaushälfte kostete in Gelsenkirchen 2017 beispielsweise im Schnitt 254.000 Euro. 2022 waren es hingegen 403.000 Euro. Und eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung kostete zuletzt 118.000 Euro, während 2017 durchschnittlich nur 73.000 Euro dafür fällig wurden.

Der Gesamtgeldumsatz der Verkäufe von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilien- oder Reihenhäusern belief sich 2022 im Stadtgebiet auf 566 Millionen Euro. Dabei wurden dem Gutachterausschuss 2474 Grundstückskaufverträge durch die Notare übersandt, das waren 46 mehr als im Vorjahr.

Gelsenkirchen kristallisierte sich dabei – trotz der Rekordpreise – als besonders attraktiv für Eigentumssuchende aus den Nachbarstädten heraus. Denn obwohl auch hier die Preise in den vergangenen Jahren durch die Decke geschossen sind, war das Angebot im Vergleich zu Ruhrgebietsstädten wie Bochum oder Essen deutlich günstiger.

Insgesamt wurden im Jahr 2022 genau 55 Bauplätze für individuellen Wohnungsbau verkauft, 2021 hatten lediglich 35 Bauplätze dieser Art den Besitzer oder die Besitzerin gewechselt. 1140 Mal wurde im vergangenen Jahr Wohnungseigentum verkauft. 381 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2022 ihren Besitzer oder die Besitzerin.

Inzwischen ist auch das neue Baugebiet am Glückaufpark Hassel vollständig vermarktet. Dort wurden rund 30 Bauplätze verkauft, der Kaufpreis lag dabei bei rund 315 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtteilpark wird ab jetzt gebaut, mit der Fertigstellung der Bebauung wird bis Ende 2026 gerechnet.

Die Preisentwicklung im Gelsenkirchener Immobilienmarkt im Blick

Für die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes stehen die Zeichen derweil deutlich auf Veränderung: „Seit November 2022 verzeichnen wir einen massiven Einbruch bei der Zahl der eingegangenen Kaufverträge. Das letzte Quartal 2022 war das schwächste Umsatzquartal seit vielen Jahren“, berichtet Müller. Dieser Trend habe sich auch in den ersten beiden Monaten dieses Jahres fortgesetzt – die Umsätze haben sich nahezu halbiert.

Die aktuelle Zinsentwicklung und die Auswirkungen der Inflation machen es Kaufwilligen schwer, ihren Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Ein großes „Abwarten“ auf dem Immobilienmarkt ist die Folge. Die Kaufpreise seien aber bislang nicht auf breiter Front gesunken. „Verkaufswillige, die mit dem Verkauf ihrer Immobilie nun deutlich weniger Gewinn erzielen können, haben die neue Situation scheinbar noch nicht akzeptiert“, bilanziert Christoph Warmbrunn.

Das neue, kostenlos nutzbare Immobilienbewertungsportal www.boris.nrw.de soll künftig dazu beitragen, den aktuellen Grundstücks- und Immobilienwert realistisch einzuschätzen.