Gelsenkirchen. Haus und Grund hat seine Mitglieder in Gelsenkirchen befragt. Ergebnis: Bei der Bestands-Modernisierung und mit der Energiewende tun sich manch private Vermieter schwer.

Rund 2100 Mitglieder hat der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Gelsenkirchen. Knapp fünf Prozent beteiligten sich an der jüngsten Umfrage, mit der Haus und Grund die Vermietungs- und Investitionslage in Gelsenkirchen ausloten wollte. „Je mehr ausgefüllte Fragebögen wir erhalten, desto aussagekräftiger sind die Ergebnisse“, appelliert der Vorsitzende Rolf Kerckhoff und wirbt für mehr Beteiligung bei der nächsten Umfrage-Auflage, die es im Herbst 2015 geben wird.

Aber auch auf der bisherigen Basis sind die Daten aufschlussreich. Und für Haus und Grund wichtig. Kerckhoff: „Der letzte Mietspiegel für Gelsenkirchen ist von 2012. Die Daten sollen in eine Neubewertung einfließen.“

100.000 Wohnungen in Gelsenkirchen werden bewirtschaftet

Über 100. 000 Wohnungen werden in Gelsenkirchen bewirtschaftet. Nur etwa 20 Prozent, schätzt Kerckhoff, gehören Wohnungsbauunternehmen. Klar ist nach der Auswertung für den Verband: Privaten Vermietern in Gelsenkirchen sind „langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Renditen“, die durchschnittliche Mietdauer bei den erfassten Beständen beträgt etwa 12,1 Jahre.

„In 62 Prozent der erfassten Mietverhältnisse wurde die Miete seit Vertragsschluss nicht erhöht. 6,7 Prozent der befragten Vermieter gaben an, ausschließlich bei einem Mieterwechsel die Miete zu erhöhen. Das zeigt, dass private Vermieter keine Renditehaie sind, vor denen die Mieter geschützt werden müssen“, so der Vorsitzende.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Wohnungsmarkt

Natürlich bestimmen Angebot und Nachfrage den lokalen Wohnungsmarkt. Dass Immobilien in Gelsenkirchen dabei im Revier nicht zu den Ertragsperlen gehören, ist Kerckhoff angesichts der sozialen Situation klar. Durchschnittliche Kaltmieten in Mehrfamilienhäusern liegen demnach bei 4,89 Euro pro Quadratmeter, in vermieteten Eigentumswohnungen bei 5,44 Euro, im Zweifamilienhaus geben Vermieter den Zins mit 4,27 Euro an. 66,9 Prozent der in der Stichprobe erfassten Gebäude wurden übrigens zwischen 1949 und 1978 errichtet. Die Kaltmiete in dem Segment liegt bei 4,83 Euro – plus 1,09 Euro für Betriebs- und 99 Cent für Heizkostenanteil. Im Durchschnitt liegt die Miethöhe damit dennoch pro Quadratmeter 3,6 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In zwölf Prozent der Wohnungen unterschreitet die Miete allerdings auch das ortsübliche Niveau um zehn bis 20 Prozent.

Insgesamt steht für Kerckhoff fest: „Es stimmt nicht, dass der Markt so kaputt ist, wie er oft geredet wird. Aber man muss auch in die Altsubstanz investieren“. Mit der Modernisierung und der Energiewende tun sich die Vermieter allerdings schwer. 3,3 Prozent investierten 2014 in die Erneuerungen von Heizung, Dach oder Fenstern. 2010 und 2011 lag die Quote allerdings noch weitaus niedriger – bei gerade 0,5 Prozent. Lediglich in 2,2 Prozent der Wohnungen werden regenerative Energien (Sonne, Wärmepumpe, Holz) genutzt. Die Durchschnitts-Heizkosten sanken hier um knapp 20 Prozent.

Langfristig Immobilien vom Markt nehmen

Eigentümer-Interessen vertritt Haus und Grund seit 1895 in Gelsenkirchen. Seit acht Jahren ist Rolf Kerckhoff Vorsitzender des Vereins. Angedockt an der Gabelsberger Straße 1-3 ist die Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mit dem Schwerpunkt Hausverwaltung.

Von Kompetenz „aus Tradition“, so der Slogan, kann man wohl ausgehen. Und von tiefen Markteinblicken. Rund 12 000 Wohnungen stehen aktuell in Gelsenkirchen leer. Langfristig, glaubt Kerckhoff, „müssen wir Immobilien vom Markt nehmen. Aber das kann nicht allein die Stadt schultern“, dazu seien Instrumente wie zum Beispiel kürzere Abschreibungszeiten erforderlich.

Der Vorsitzende stellt fest, „dass wir in Teilen von Feldmark oder Buer Zuzug und Nachfrage haben, in anderen Stadtteilen aber ganz ander Mieterstrukturen bekommen. Insgesamt müssen wir aufpassen, dass wir keine Zweiklassengesellschaft bekommen.“ Zunehmend von „einem Mietermarkt“ geht Haus und Grund lokal aus. „Da müssen die Hausbesitzer zunehmend mehr tun, um das Objekt an die Frau oder den Mann zu bringen“, so Kerckhoff. Gleichzeitig gebe es immer mehr betagte Hausbesitzer. „Wer über 70 ist überlegt sich ja, ob er noch investiert. Für den stellt sich die Grundsatzfrage, ob er das je wieder rein kriegt.“ Schwarzmalen ist für Kerckhoff jedoch nicht angesagt: „Ich sage, hier sind die Kaufpreise so niedrig, hier sollte man zuschlagen.“