Makler Eckhard Brockhoff erklärt, wie es zum aktuellen Mangel an größeren Büroflächen in Essen kommen konnte und welche Auswege er sieht.
Herr Brockhoff, in Essen fehlen aktuell größere, modern ausgestattete Büroflächen. Brechen jetzt für Makler wie Sie schlechte Zeiten an?
Eckhard Brockhoff: Wir blasen kein Trübsal. Wir haben genug zu tun und sogar noch neue Mitarbeiter eingestellt. So schlecht sind die Aussichten ja auch nicht. Es ziehen immer wieder Unternehmen aus bzw. um. Und wer da wie wir eine gute Marktkenntnis und ein sehr gutes Netzwerk hat, wird auch über anstehende Veränderungen und freiwerdende Büroflächen informiert und kann die Kunden bedienen. Aber es ist richtig, der Markt ist schwieriger geworden. Irgendetwas fehlt immer. Im Moment entwickelt sich der Mietermarkt zu einem Vermietermarkt. Das heißt, der Vermieter kann sich den Mieter aussuchen.
Aber Fakt ist doch: Für ein Unternehmen, das sich kurzfristig hier ansiedeln will und eine größere Fläche sucht, hat Essen wenig bis nichts zu bieten.
Zumindest im Neubau gibt es nichts. Das stimmt. Allerdings könnten hier die vielen entstehenden Co-Working-Büros eine Alternative sein.
Wie konnte es überhaupt so weit kommen, dass Essen die gut ausgestatteten Büroflächen ausgehen?
Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum ersten gibt es in Essen zu wenige Grundstücke, auf denen Bürohäuser entstehen können. Außerdem ist es heute deutlich leichter einen Mieter für eine Immobilie zu finden als eine Baufirma, die sie errichtet. Und schließlich gibt es wenig Investoren, die solche Bürohäuser bauen, weil sie in einem so frühen Stadium nicht zu finanzieren sind.
Warum? Die Nachfrage ist doch da.
Dafür sind die Büromieten in Essen bei Neubauten mit gut 14 Euro viel zu gering, um bei den enorm gestiegenen Baupreisen überhaupt rentabel bauen zu können. Das wird sich aber ändern. Die Mieten werden deutlich steigen. Wir brauchen für den Quadratmeter schon 17, 18 Euro. Sonst entstehen keine neuen Büros. Dann kommt noch erschwerend hinzu, dass Banken Bürogebäude nicht gern ohne Vor-Vermietung finanzieren. Es sei denn, Sie bringen als Investor selbst viel Geld mit oder präsentieren schon vor Baustart möglichst viele Mieter. Das ist aber sehr schwierig, da ein Bürohausneubau ein bis zwei Jahre Planungs- und Genehmigungszeit und weitere zwei Jahre Bauzeit benötigt – und ein Mieter sich selten vier Jahre im Voraus vertraglich binden will.
An anderen Standorten außerhalb des Reviers funktioniert das doch. Da gehen Investoren doch auch ins Risiko. Warum nicht hier?
In diesen Städten gibt es ein deutlich höheres Mietenniveau und dadurch rechnen sich dann auch die Projekte.
Das klingt nach einem Teufelskreis. Wie kommt man da raus?
Da wiederhole ich mich: Ohne höhere Mieten wird es nahezu keine Neubauten geben. Die Büromieten im Ruhrgebiet haben sich über Jahrzehnte nicht wesentlich erhöht. Das ist das Hauptproblem. Deshalb sind die Bestandsflächen aus meiner Sicht die kurzfristige Lösung. Wir haben noch sehr viele Büroflächen, die den heutigen Ansprüchen der Mieter nicht genügen. Für Eigentümer ist deshalb jetzt eine gute Chance, diese Flächen zu revitalisieren. Statt Mieten von unter zehn Euro sind dann auch 13 bis 14 Euro möglich. Das rechnet sich.
Aber warum sollte das ein Eigentümer tun, wenn er die Büroflächen in diesen Zeiten auch so vermietet bekommt.
Die Mieter sind anspruchsvoller geworden. Unternehmen wollen heute technisch gut ausgestattete Büros, offene transparente Flächen. Mit einer Immobilie ist es wie einer Ehe – wenn man nicht ständig investiert und sich um die Immobilie kümmert, ist diese irgendwann ohne Mieter.