Bottrop. Wenn Wald und Grünland zu Bauland werden. So sehr treiben die Pläne für die neue Hauptfeuerwache in Bottrop die Grundstückskosten in die Höhe.
Die Stadt wird für den Bau der neuen Hauptfeuerwache an der Josef-Albers-Straße das Gelände direkt neben dem Marienhospital pachten. Das wird zunächst jeden Monat rund 5500 Euro kosten: also 66.000 Euro pro Jahr. Die Pachtausgaben erhöhen sich je nach Anstieg der Preissteigerungsrate alle zwei Jahre. Die Kosten will die Stadt teilweise den Krankenkassen und ihren Versicherten auferlegen: etwa über die Rettungsdienstgebühren. Bei einem Kauf des Geländes wäre das so nicht möglich. Einen Verkauf der Grundstücke, die die Stadt für die Feuerwehr nun so dringend braucht, lehnen die Eigentümer allerdings ohnehin ab.
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Die Stadt sichert sich durch die Pachtverträge für mindestens 60 Jahre drei Grundstücke für den Bau und Betrieb der neuen Feuerwache. Das Gelände umfasst insgesamt etwas mehr als 38.000 Quadratmeter. Dabei handelt es sich um Ackerland und Waldstücke. Eigentümerinnen sind die Korte GbR in Bottrop und in Essen die Areal Wohnentwicklungsgesellschaft der Thelen-Gruppe. Die Korte-Familie verpachtet an die Stadt einen etwa 2650 Quadratmeter großen Acker. Den Löwenanteil von etwa 35.500 Quadratmetern des künftigen Feuerwehr-Geländes stellt die Thelen-Tochter Areal bereit. Der Wirtschaftsförderungsausschuss hat das Pachtgeschäft vor wenigen Tagen hinter verschlossenen Türen mehrheitlich abgesegnet.
Durch die Pläne der Stadt gewinnt das Grünland erheblich an Wert
Die Konditionen der Erbbauverträge ähneln dem Angebot, das die Thelen-Firma der Stadt vor gut einem Jahr unterbreitet hatte. Danach bekommt die Stadt das Recht, auf den fremden Grundstücken ihre eigene Feuerwache zu bauen, wird aber nicht auch Eigentümerin des Baugeländes. Der Pachtzins wird auf 2,5 Prozent des Bodenwertes festgelegt. Oberbürgermeister Bernd Tischler weist in einem internen Papier für den Wirtschaftsförderungsausschuss darauf hin, dass dies recht günstig sei. Sonst liege ein Erbbauzins in aller Regel zwischen drei und fünf Prozent eines Grundstückswertes.
Durch die Baupläne der Stadt gewinnt die ursprüngliche landwirtschaftliche Fläche allerdings erheblich an Wert. Während der Bodenwert für den nicht ganz 3700 Quadratmeter großen Wald der Thelen-Tochter mit zehn Euro pro Quadratmeter angegeben wird, taxiert die Stadt den Wert deren nun zu Bauland erklärten Grünlandes auf 75 Euro je Quadratmeter. Die Fläche ist 32.000 Quadratmeter groß.
Zum Vergleich: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bottrop listet für landwirtschaftliche Flächen Bodenrichtwerte zwischen sechs und neun Euro auf und im fraglichen Gebiet liegt dieser Wert danach am niedrigsten. Für Waldflächen geben die Experten einen Wert von 80 Cent an, und der Wert der Flächen für klassische Gewerbebetriebe liegt laut Gutachterausschuss bei 70 Euro.
Pachtzins für Feuerwehr-Grundstück wird alle zwei Jahre angepasst
Mit ihren Bauabsichten hätte die Stadt den Bodenwert des Geländes demnach mehr als verzwölffacht. Für den Acker sowie das Grünland und die Waldstücke entlang der Josef-Albers-Straße läge der Bodenwert insgesamt etwa zwischen 211.000 und 315.000 Euro. Als Bauland aber wird dem gesamten Gelände nun ein Bodenwert von gut 2,64 Millionen Euro beigemessen. Bei dem 2,5-prozentigen Zins kostet die Pacht damit nun rund 66.000 Euro im Jahr. Als Acker und Grünland würde dasselbe Gelände selbst bei einem sonst üblichen fünfprozentigen Erbbauzins weniger als ein Viertel kosten: maximal 15.750 Euro im Jahr.
Vertragssachen
Die Stadt verpflichtet sich gegenüber den Grundstückseigentümern die Feuerwache auf eigene Kosten wieder abzureißen, wenn die Bauten nicht mehr gebraucht werden. Der Pachtvertrag tritt in Kraft, sobald der Bebauungsplan für die Rettungs- und Feuerwache rechtskräftig ist.Auch vorher fließt Geld an die Verpächterinnen. So sagt die Stadt zu, den Erbbauzins auch schon vor Bestandskraft des Bebauungsplanes zu zahlen. Der eigentliche Pachtvertrag wird erst danach zu denselben Bedingungen geschlossen.
Der auf 60 Jahre angelegte Pachtvertrag kann zweimal um jeweils zehn Jahre verlängert werden. Die Stadt sagt den Grundstückseigentümern somit Zahlungen von mindestens vier bis zu gut 5,3 Millionen Euro zu. Dabei dürfte es aber kaum bleiben. Denn der Erbbauzins wird ja alle zwei Jahre in Höhe der Inflationsrate angepasst. In den zurückliegenden 30 Jahren stieg der Verbraucherpreisindex von 1991 bis 2020 um 61,5 Prozent an. Bei einer solchen Steigerungsrate würde sich der jährliche Pachtzins für das Feuerwehrgelände in den ersten 30 Folgejahren von jetzt 66.000 Euro Schritt für Schritt auf mehr als 105.000 Euro im Jahr erhöhen.
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