Düsseldorf. Bei den Immobilienkäufen gab es in Düsseldorf 2023 einen Minusrekord - und das trotz sinkender Preise. Was Käufer und Verkäufer wissen sollten.
Die Kaufpreise auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt sind weiter rückläufig, zudem gab es auf dem Grundstücksmarkt im Jahr 2023 weniger Kaufabschlüsse - das geht aus aktuellen Zahlen hervor, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf am Mittwoch vorgestellt hat. Demnach wurden in Düsseldorf im vergangenen Jahr 3.100 notarielle Immobilienkaufverträge ausgewertet. „2300 Käufe davon stammen allein aus dem Segment des Wohn- und Teileigentum“, berichtet Katharina Völkner, stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses. Nach Angaben der Stadt sind das insgesamt etwa 16 Prozent weniger verzeichnete Kaufabschlüsse als noch im Vorjahr - Minusrekord für die vergangenen Jahrzehnte in der NRW-Landeshauptstadt.
Umsatzeinbußen auf dem Grundstücksmarkt von 59 Prozent
Die frisch veröffentlichten Zahlen zeigen auch, dass diese Entwicklung bereits ab dem zweiten Halbjahr des Jahres 2022 in Düsseldorf einsetzte, „seitdem ist die Anzahl der Kaufabschlüsse insgesamt auf niedrigem Niveau“, sagt Thomas Weindel, Vorsitzender des Gutachterausschusses. „In Spitzenzeiten hatten wir in Düsseldorf mal 6000 Transaktionen im Jahr“, so Weindel.
Eine Folge der rückläufigen Abschlüsse: drastische Umsatzeinbußen auf dem Grundstücksmarkt im Stadtgebiet. So ist der Umsatz gegenüber dem Vorjahr im Jahr 2023 um 59 Prozent auf knapp zwei Milliarden Euro eingebrochen. „Beim Umsatz waren wir in Düsseldorf auch schon mal bei fünf, sechs, sieben Milliarden Euro“, erinnert sich der Ausschussvorsitzende.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Der örtliche Düsseldorfer Gutachterausschuss ist ein Expertengremium, in dem mit Vermessungsingenieuren, Architekten, Bau- und Grundstückssachverständigen, Maklern, Juristen und Sachverständigen von Banken und Sparkassen ein breites Berufsspektrum vertreten ist.
Neben der Kenntnis zu Grundstücks- und Immobilientransaktionen werden Boden- und Immobilienrichtwerte sowie sonstige erforderliche Daten für die Wertermittlung von Immobilien abgeleitet. Diese Ergebnisse werden jetzt wieder in Boden- und Immobilienrichtwertkarten sowie im Grundstücksmarktbericht 2024 veröffentlicht. Damit sind sie nicht nur eine Hilfe für Banken, Sparkassen, Makler und Institutionen, sondern gerade auch für interessierte Bürgerinnen und Bürger.
Die Richtwertkarten sind im Vermessungs- und Katasteramt Düsseldorf, Brinckmannstraße 5, und im Internet unter geoshop.duesseldorf.de/produkte/richtwertkarten.html für jeweils 50 Euro erhältlich. Weitere Informationen sind im Internet unter gutachterausschuss.duesseldorf.de aufgeführt. Alle neuen Richtwerte und der Grundstücksmarktbericht sind in Kürze im Internet unter www.boris.nrw.de kostenlos abrufbar.
Dass potenzielle Immobilienverkäufer und Käufer in Düsseldorf zuletzt nur selten zusammenfanden, führt Weindel auf „steigende Kreditzinsen“ zurück. So liegt beispielsweise der aktuelle Zinssatz für eine Baufinanzierung - je nach Kreditinstitut - im Durchschnitt bei etwa drei und fünf Prozent, der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei 4,5 Prozent (EZB). Zudem „konnte anhand der Kaufpreisauswertungen festgestellt werden, dass die Preise im Jahresdurchschnitt 2023 in sämtlichen Segmenten auf dem Immobilienmarkt in Düsseldorf deutlich günstiger werden.“ Zwar entweiche dadurch „Luft aus der Immobilienblase“, so Thomas Weindel weiter, „von einem Platzen kann allerdings keine Rede sein.“
Düsseldorfer Luxusmeile Kö bildet Ausnahme
Anhand der vorliegenden Daten hat der Gutachterausschuss für Düsseldorf die neuen Boden- und Immobilienrichtwerte 2024 abgeleitet und beschlossen. Daraus geht hervor, dass die Preise für unbebaute Grundstücke im Jahresschnitt erstmalig seit 15 Jahren gesunken sind. Im Segment des individuellen Wohnbaus geht der Durchschnittspreis demnach um zehn Prozent zurück. Bei den Grundstücken für Renditeobjekte, also für Mehrfamilienwohnhäuser und Büroobjekte, fällt der Durchschnittspreis sogar bis zu 20 Prozent. „Deswegen sitzen auch viele potenzielle Verkäufer weiter auf ihrer Immobilie und wollen nicht verkaufen, weil ein großes Minusgeschäft droht“, mutmaßt Thomas Weindel.
Eine Ausnahme bei der Preisentwicklung seien hingegen Objekte auf der Königsallee mit Spitzenlage. Auf der Luxusmeile verbleiben die Bodenrichtwerte für Büro- und Geschäftshausgrundstücke auf dem Niveau des Jahres 2022. So gilt die Ostseite der Kö weiterhin als teuerstes Pflaster in Düsseldorf mit knapp 55.000 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Auch für Eigenheime in mittleren bis guten Lagen, wie beispielsweise im Stadtteil Benrath, müssen Kaufinteressierte laut Stadt wie im Vorjahr mit Bodenrichtwerten von 1.050 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche rechnen.
Auch bei bereits bebauten Grundstücken sind die Preise gefallen. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern verzeichnete der Gutachterausschuss einen Preisrückgang von etwa sieben bis neun Prozent. „Dort wird nun wieder das Preisniveau der Jahre 2020/2021 erreicht“, erklärt Katharina Völkner. Der durchschnittliche Preis für Mehrfamilienhäuser sowie für Büro- und Geschäftshäuser sei sogar um 15 Prozent zurückgegangen. Ein Jahr zuvor gab es auf diesem Segment noch Preissteigerungen von knapp 0,8 Prozent. Vor allem bei der Bebauung von Gewerbeobjekten herrsche auf dem Markt jedoch aktuell „ eine Schockstarre“, so Völkner weiter.
Eigentumswohnungen werden günstiger, Nachfrage dennoch gering
Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Düsseldorf ist ebenfalls rückläufig - und je nach Baujahr unterschiedlich. So gingen die Preise für Neubauwohnungen je nach Größe und Lage um zwei Prozent zurück. Dennoch war die Nachfrage in der Landeshauptstadt im Jahr 2023 gering: Insgesamt 109 Kaufverträge für neugebaute Eigentumswohnungen wurden im vergangenen Jahr in Düsseldorf abgeschlossen. „Wir können aber nicht sagen, ob diese Wohnungen auch bezogen worden sind“, erklärt Völkner.
Im Vorjahr lag die Zahl der Kaufabschlüsse von neu gebauten Eigentumswohnungen noch bei 275. Dies könnte mit den dennoch weiterhin hohen Preisen zusammenhängen. Denn je nach Stadtteil kostet der Quadratmeter für eine Neubauwohnung bis 60 Quadratmetern bei einfacher bis mittlerer Lage in Düsseldorf im Schnitt zwischen 4400 und 7200 Euro. Wohnungen ab 60 bis 120 Quadratmetern gibt es für 4100 bis 9200 Euro, pro Quadratmeter wohl bemerkt. In besseren Lagen liegen die Preise für solche Wohnungen bei 5500 bis 12.000 Euro.
Für Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten, also Wohnungen, die ab 1949 in Düsseldorf entstanden sind, ist der Preis im Durchschnitt um etwa zehn Prozent gefallen. Der normierte Quadratmeterpreis liegt hierbei geschätzt bei etwa 4000 bis 5000 Euro. Wer im Besitz einer Altbauwohnung ist (erbaut vor dem zweiten Weltkrieg) und derzeit überlegt, diese zu verkaufen, muss mit Einbußen rechnen. Die Preise für Wohnungen in sogenannten Vorkriegsbauten fallen im Schnitt um etwa sechs Prozent.
In mittleren Lagen, wie beispielsweise in Unterrath, wurden nun Richtwerte für Eigentumswohnungen aus dem Baujahr 1980 für 3850 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veröffentlicht. Unangefochtener Spitzenreiter sind Eigentumswohnungen in Oberkassel, die bei 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen. Diese konnten durch zahlreiche Verkäufe im letzten Jahr bestätigt werden, geht aus den Zahlen des Gutachterausschusses hervor.
Hoffnung auf niedrigere Leitzinsen
Eine Entspannung der Lage ist angesichts der fallenden Immobilienpreise derzeit noch nicht absehbar. Wer in Düsseldorf derzeit eine Immobilie verkaufen will, muss aktuell teils erhebliche finanzielle Abstriche in Kauf nehmen. Potenzielle Käufer müssen mit hohen Zinsen rechnen und darauf warten, dass mehr Bewegung in den Immobilienmarkt kommt. Eine Besserung der Lage könnte eintreffen, sollte die EZB bald die von vielen Verbrauchern erhoffte Zinswende einleiten und den Satz nach unten schrauben. „Wie sich die Situation entwickelt, werden die nächsten Monate zeigen. Vielleicht können wir in unserem Halbjahresbericht schon eine Verbesserung aufzeigen“, blickt Thomas Weindel voraus.
Jedenfalls werde der Gutachtenausschuss in seinen nächsten Veröffentlichungen transparent machen, „ob die Protagonisten am Markt wieder Mut schöpfen und schon im Laufe des Jahres 2024 die Talsohle bei Anzahl und Umsatz der Transaktionen sowie der Preisentwicklungen auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt erreicht ist“, kündigt der Ausschussvorsitzende an.