Düsseldorf. Sie träumen von einem Ferienhaus in den Niederlanden? Wie sich ein Kauf lohnen kann und was es davor zu beachten gibt, erklärt eine Beraterin.
Zwischen den Dünen, direkt am rauschenden Meer soll es stehen: Viele Niederlande-Fans sehnen sich nach einem Ferienheim mitten an der holländischen Küste. Ihr Traum ist Esther Reidegelds Job. Vor fast zehn Jahren wollte die gebürtige Niederländerin, die seit 20 Jahren in Deutschland lebt, eine Ferienimmobilie an der Nordsee kaufen – „ein Zurück-zu-den-Wurzeln sollte es werden.“
Leider schwieriger als gedacht. „Ich habe gemerkt, dass man da schon Beratung braucht. So ist meine Geschäftsidee entstanden“, erzählt die Düsseldorferin, die seit fünf Jahren mit ihrer Beratung „Zweitzuhaus“ Kundinnen und Kunden „von der Suche der Ferienimmobilie bis zum Abschluss des niederländischen Kaufvertrags“ begleitet. Im Interview mit Niederlande-Redakteurin Madeleine Hesse spricht Esther Reidegeld über wichtige Fallstricke bei einem Kauf. Übrigens: Glücklich geworden ist Reidegeld selbst mit einem Häuschen in Zeeland…
Frau Reidegeld, wie teuer sind Ferienimmobilien in den Niederlanden aktuell im Schnitt?
Das ist stark von der Region abhängig, da muss man genau differenzieren. Viele wollen an die Küste, da ist die Nachfrage hoch. In Zeeland oder auf den Watteninseln kann das schnell doppelt so teuer werden wie in anderen Lagen. 2022 hat eine Ferienimmobilie in den Niederlanden durchschnittlich 223.000 Euro gekostet. Ich bin viel an der Küste tätig. Dort ist es fast unmöglich, zu diesem Preis das eigene Grundstück und eine ordentliche Bausubstanz zu finden.
Wo finden sich überhaupt noch günstigste Angebote?
Die Frage ist, was man möchte und welches Budget man hat. Der Quadratmeterpreis in Drenthe und in anderen ländlichen Regionen, die an NRW grenzen, ist halb so teuer wie in Zeeland. Gut zu wissen ist auch: In der Regel fällt beim Kauf in den Niederlanden keine Maklerprovision seitens der Verkaufsmakler an. Und es ist eine Finanzierungsfrage. Es gibt zum Beispiel Modelle, bei denen die Ferienimmobilie zeitweise vermietet wird und so Geld einbringt, um den Kauf mitzufinanzieren.
Gibt es bestimmte Orte, an denen Ferienimmobilien auch in Küstenregionen noch vergleichsweise erschwinglich sein können?
Es gibt da keinen Geheimtipp. Die klassische Vorstellung ist ja oft ein frei stehendes Häuschen in den Dünen und rechts und links niemand. Wir sprechen bei den Niederlanden aber von einem der am dichtesten bevölkerten Länder. Wenn man unbedingt direkt an die Nordsee will, suche ich oft auch verstärkt an der nordholländischen Küste. Dort finde ich vergleichsweise etwas günstigere Objekte als in zum Beispiel in Zeeland. Bedingt durch die strenge Zweitwohnungspolitik in vielen Gemeinden landen viele mit ihrem Vorhaben und Budget auch in einem Ferienpark in Küstennähe, dort sind interessante Investitions-Modelle zu finden.
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Wie steht es um die Grundstückspreise?
Es gibt verschiedene Konstellationen. Man kann Grund erwerben, auch als Ausländer. In den Niederlanden hat man es aber oft mit Erbpacht zu tun, dann gehört einem das Grundstück nicht. Eine Erbpacht ist erstmal günstiger, man zahlt jährlich zum Beispiel an den Staat oder Privatpersonen. Das sollte man kritisch abwägen. Erbpacht ist nicht per Definition schlecht, aber auch keine ausgesprochene Empfehlung von mir. Sie kann für ein kleines Budget von Vorteil sein, eine Chance, sich überhaupt eine Ferienimmobilie anzuschaffen. Da kommt es immer auf den Einzelfall an.
Was ist vor einem Kauf und danach rechtlich zu beachten?
Das Wichtigste ist, dass es in den Niederlanden eine strenge Zweitwohnsitzpolitik gibt, weil Wohnraum knapp ist. Zum Beispiel in Domburg, super beliebt bei Deutschen. Dort zu kaufen, ist nicht ohne Weiteres möglich. Viele denken, dass es daran liegt, dass sie Ausländer sind. Das stimmt aber nicht, das ist für Niederländer genauso schwierig. Denn nicht alle Immobilien kann man als Zweitwohnsitz erwerben. Das ist Gemeindepolitik und je nach Standort unterschiedlich und auch Änderungen vorbehalten. Innerhalb Ferienparks geht wiederum alles, weil die Immobilien dort per Definition gar nicht als Hauptwohnsitz angemeldet werden können. Das ist bei Häusern in einem normalen niederländischen Ort nicht so. Dort soll die strenge Zweitwohnsitzpolitik verhindern, dass in den Gemeinden Häuser im Winter lange leer stehen oder dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden.
Wie sieht es mit der Besteuerung aus?
Es gibt zwischen den Niederlanden und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen sowie steuerliche Vor- und Nachteile. Die Grunderwerbssteuer etwa ist recht hoch, sie entfällt aber beim Kauf von Neubau. Und wenn man vermietet, kann man auch bestimmte Steuern zurückbekommen. Es kann also hilfreich sein, sich bei einem Kaufvorhaben eine Steuerberatung hinzuziehen.
Lohnt sich aktuell ein Verkauf, wenn man schon eine Ferienimmobilie in den Niederlanden hat?
Das kann man nicht pauschal beantworten. Es ist immer die Frage nach der individuellen Motivation für einen Verkauf. Es gibt Menschen, die überlegen das. Ich würde aber auch nicht behaupten, dass es gerade am lukrativsten ist, jetzt noch schnell zu verkaufen.
Wie hat sich der Markt für Ferienimmobilien in den Niederlanden in den vergangenen Jahren entwickelt?
Der Markt für Ferienimmobilien ist noch immer sehr stabil, die Nachfrage weiter hoch. Es gibt aber wieder mehr Angebote und weniger Bieterkämpfe zu extrem überzogenen Preisen. Das normalisiert sich inzwischen, es ist auch viel Neubau hinzugekommen. Es wäre aber auch falsch zu sagen, dass die Preise nun deutlich sinken. Eine Ferienimmobilie bleibt ein Luxusprodukt, da muss man ganz ehrlich sein. Wenn man es sich eigentlich nicht leisten kann, rate ich davon ab. Es gibt aber auch immer Leute, die das Geld gerne für eine schöne Immobilie und viel ‘holländische’ Lebensqualität oder als Kapitalanlage mit teilweiser Eigennutzung ausgeben.