Hamburg. Viele Häuser und Wohnungen sind nur noch schwer loszuwerden. So holen Sie trotz Immobilienkrise das Meiste heraus.

Viele wollen jetzt noch ihre Immobilie in Hamburg verkaufen. Die Zahl der Objekte steigt, doch es gibt immer weniger Interessenten, die sich wegen der höheren Zinsen ein Haus oder eine moderne Wohnung leisten können. Wer jetzt noch zu einem ordentlichen Preis verkaufen möchte, benötigt Zeit und professionelle Tipps, wie das am besten gelingen kann.

Das Abendblatt hat sich dazu bei Hamburger Experten umgehört.

Haus oder Wohnung in Hamburg zum Bestpreis verkaufen – sieben Tipps

Das Angebot an Häusern aus dem Bestand nur in Hamburg hat sich auf dem Immobilienportal Immoscout24 innerhalb eines Jahres verdoppelt. Knapp 1000 Objekte – vom Einfamilienhaus bis zum Reihenhaus – warten dort auf immer weniger Käufer. Bei Häusern sind das in der Regel Familien, die sich vergrößern wollen. „Für sie ist interessant, wie es im Umfeld mit Kindergarten und Schule aussieht, ob ein Park oder Spielplatz in der Nähe ist und welche Einkaufsmöglichkeiten es gibt“, sagt Hendrik Richter, Geschäftsführer der Immobilienplattform ohne-makler.net.

Die Interessenten eines Hauses legen auch großen Wert darauf, ob sie das Objekt nach ihren Vorstellungen umgestalten können. Richter: „Wo können nicht tragende Wände entfernt werden, um zu einer offenen Küche zu kommen, oder wo lässt sich eine Wand für ein zusätzliches Zimmer einziehen, sind wichtige Informationen, um die sich der Verkäufer vorher Gedanken machen sollte.“

Um für Fragen potenzieller Käufer gewappnet zu sein, kann man auch einen Gutachter oder Architekten beauftragen. „Er kann dann fachmännisch erfassen, in welchem Zustand die Immobilie ist und was innerhalb welcher Zeiträume renoviert, saniert oder erneuert werden muss“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, 1. Vorsitzende des Immobilienverbandes (IVD) Nord. Mit solchen Informationen muss man Käufer nicht überhäufen, aber der Verkäufer ist auskunftsfähig, wenn danach gefragt wird. Das stärkt das Vertrauensverhältnis.

Wohnung oder Haus: Professionelle Exposés erstellen

„Es ist schwieriger geworden, Immobilien zu verkaufen“, sagt Sebastian Wagner, Geschäftsführer der Immobilienplattform Hausgold. „Das bedeutet, Immobilien können nicht einfach online gestellt werden, sondern müssen auch ansprechend für potenzielle Käufer präsentiert werden.“

Schönfeldt-Schulz rät zu einem professionellen Fotografen, der die Räume bei gutem Licht in Szene setzt, wenn man ohne Makler verkaufen möchte. Mindestens zehn Aufnahmen sollen das Objekt detailreich präsentieren. Finger weg vom Weitwinkelobjektiv. Das macht den Raum größer als er ist. Vorher sollte man überlegen, was besser nicht auf den Fotos zu sehen ist. Vollgestellte Räume sollten aufgeräumt werden. „Nippes und Familienfotos haben auf solchen Fotos nichts zu suchen“, sagt Schönfeldt-Schulz.

Wichtig ist auch ein Grundriss und die aussagekräftige Beschreibung des Objekts unter Beachtung der Zielgruppe. Nur rund fünf Prozent der zu verkaufenden Häuser in Hamburg bei ImmobilienScout24 bieten eine sogenannte 360-Grad-Besichtigung. Kugelartig aufgenommene Fotos ermöglichen einen Rundumblick in jedem Raum. Kosten: Knapp 1000 Euro.

Für ältere Immobilien kann es auch besser sein, diese Technik nicht anzuwenden. Es könnte mehr abschreckend als einladend wirken. Für das Verkaufsangebot können mehrere Immobilienportale genutzt werden, um die Reichweite zu erhöhen. gegen Aufpreis kann man die Anzeige besser platzieren. Auch ebay-Kleinanzeigen gewinnen für den Immobilienverkauf an Bedeutung.

Angemessenen Kaufpreis für Haus oder Wohnung wählen

Die schwierigste Aufgabe ist die Wertbestimmung, denn die Preise sinken. Wer nicht einen Makler beauftragen möchte, der sollte zumindest einen Gutachter einschalten. Denn die Preise, die einst Nachbarn erzielten, sind Vergangenheit. „Wer einen zu hohen Preis ansetzt, begibt sich in eine Abwärtsspirale“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführende Gesellschafterin von Frank Hoffmann Immobilien.

Das sieht auch Andreas Gnielka, Geschäftsführer bei Grossmann & Berger, so: „Wenn ich einen zu hohen Preis wähle, bleiben die Interessenten aus. Spätere Preisreduzierungen setzen eine Abwärtsspirale in Gang, weil die Interessenten immer auf weitere Reduzierungen hoffen. Zwar soll es einen Spielraum für Preisverhandlungen geben, aber das soll erst in den Verkaufsverhandlungen sichtbar werden und nicht in den Inseraten.“

Aber selbst wenn jetzt nicht mehr die Preise von 2021 erzielt werden können, hätten langjährige Immobilienbesitzer noch einen ordentlichen Gewinn, wenn sie jetzt verkaufen, so der Immobilienexperte.

Außerdem müssen die Verkäufer Zeit mitbringen. „Wir planen mindestens sechs Monate für die Vermarktung einer Immobilie ein“, sagt Reise. Experte Richter hat noch einen Tipp: „Fordern Sie jeden, der das Haus besichtigt hat, dazu auf, ein Angebot abzugeben.“ Das entspricht vielleicht nicht den Vorstellungen des Verkäufers, bietet aber Verhandlungsspielraum. Sonst kann es passieren, dass man nach der Besichtigung mit leeren Händen dasteht, weil sich keiner wieder meldet.

Haus oder Wohnung verkaufen: Sanieren oder besser nicht?

„Ältere Immobilien mit einem Investitionsstau sind fast nicht mehr zu verkaufen“, sagt Reise. Es gehe darum, diese Objekte wieder verkaufbar zu machen. Doch zahlen sich solche hohen Investitionen überhaupt aus? Das ist unter den Maklern umstritten. „Mit weißen Fliesen aus den 1990er-Jahren kann eine Familie wahrscheinlich erst einmal leben, auch wenn die Kacheln kleinformatiger sind“, sagt Reise. „Aber mit Grün- oder Beigetönen wird es ganz schwer.“

Auch Schönfeldt-Schulz geht davon aus, dass sich Investitionen in die Immobilie fast immer auszahlen. Ihr Argument: „Vielen Interessenten fehlen die Kontakte zu Handwerkern und das technische Verständnis.“ Wer sich heute noch eine Immobilie leisten kann, der will meist ein bezugsfertiges Haus.

Doch es gibt auch andere Stimmen: „Bei Maßnahmen, die hohe fünfstellige Beträge verschlingen, wäre ich als Altbesitzer vorsichtig und würde lieber Preisabschläge akzeptieren“, so Gnielka. „Denn man weiß nicht, welche Vorstellungen der Käufer hat. Selbst eine neue Gasheizung kann auf wenig Begeisterung stoßen, wenn der neue Besitzer ganz andere Heizungssysteme im Blick hat. Von großen Sanierungen würde ich abraten.“

Auch Richter hält etwa von einer Badsanierung wenig. „Jeder hat andere Vorstellungen.“ Aber er befürwortet Verschönerungsmaßnahmen, bei denen mit geringem Aufwand ein möglichst großer Effekt erzielt wird.

Haus verkaufen: Garten auf Vordermann bringen

„Der Garten ist die Visitenkarte eines Hauses“, sagt Gnielka. Ein verwilderter Garten schreckt Interessenten ab. Hier lohnt es sich, einen Profi zu beauftragen oder selbst Hand anzulegen. „Der Garten sollte aufgeräumt sein, der Rasen gemäht und die Büsche zurückgeschnitten sein“, sagt Reise.

Weitere Tipps sind, das Laub zu entfernen und auch den Zustand des Zauns zu prüfen. Mögliche Arbeiten hier sind ein neuer Anstrich und defekte Zaunelemente auszutauschen. Zwar ist nicht absehbar, wie der künftige Besitzer den Garten gestalten will, aber nur ein aufgeräumter Garten vermittelt einen Überblick über die tatsächliche Größe des Grundstücks und gehört neben dem Eingangsbereich des Hauses zum ersten Eindruck für die potenziellen Käufer.

„Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance“, sagt Gnielka.

Tipp beim Immobilien-Verkauf: Sich in die Rolle des Käufers versetzen

Makler neigen inzwischen zu ungewöhnlichen Methoden, um ihre Kunden von überholten Kaufpreisvorstellungen abzubringen. „Es kann Sinn machen, bei einer Bank nachzufragen, wie viel ein Interessent an monatlicher Belastung zahlen müsste, wenn ich als Verkäufer meine Preisvorstellungen durchsetzen möchte“, sagt Schönfeldt-Schulz. „So werden die Eigentümer etwas offener für Verhandlungen.“

Zwar haben mittlerweile auch die meisten Verkäufer davon gehört, dass die Zinsen für Baufinanzierungen gestiegen sind. „Aber was das bedeutet, davon haben sie keine Vorstellung“, sagt Richter. Im Schnitt haben sich die Hamburger im vergangenen Jahr mit rund 440.000 Euro für die eigene Immobilie verschuldet, wie aus Daten des Baugeldvermittlers Dr. Klein hervorgeht.

Anfang 2022 mussten dafür bei einer 15-Jährigen Zinsbindung (und zwei Prozent Tilgung) rund 1200 Euro im Monat bezahlt werden. Aktuell sind es rund 2200 Euro. Durch diesen Anstieg sind ganze Käuferschichten weggebrochen. „Wenn man nur die Zinsentwicklung heranzieht, dann müssten die Immobilienpreise um 30 bis 40 Prozent fallen“, sagt Richter.

Immobilien Hamburg: Haus nicht leerräumen vor dem Verkauf

Das Haus geerbt und schon ausgeräumt? Das macht sich nicht gut beim Verkauf, in diesem Punkt sind sich die Experten einig. „Home Staging wird an Bedeutung gewinnen“, sagt Reise. Dabei werden eigentlich bereits leer geräumte Immobilien für einige Zeit wieder mit einigen Möbeln ausgestattet.

„Der Interessent bekommt so bei der ersten Besichtigung gleich ein Gefühl dafür, wie es wäre, in der Immobilie zu wohnen“, sagt Schönfeldt-Schulz. „Dadurch wird nichts verdeckt, aber man sieht zuerst positivere Dinge als einen alten Heizkörper, der oft der einzige Gegenstand in einem leeren Raum ist.“ Möblierte Räume wirken außerdem größer und absorbieren den Schall. Dadurch erzeugt man ein wohligeres Ambiente.