Hamburg. Mieten erhöhen sich im ersten Halbjahr um 4,4 Prozent, Preise für Eigentum ziehen sogar um 5,9 Prozent an. Die Gründe.

Es ist teuer, in Hamburg zu leben: Für Wohnkosten muss man hier im Schnitt 28,3 Prozent des verfügbaren Einkommens einplanen, mehr als überall sonst in Norddeutschland und erheblich mehr als im bundesweiten Mittel (18,2 Prozent). Vor allem aber haben in zahlreichen Stadtteilen die Mieten in den zurückliegenden fünf Jahren um 30 Prozent oder sogar noch deutlich stärker zugelegt (siehe Grafik).

Im Corona-Jahr 2020 hat sich zwar das Tempo des Anstiegs etwas abgeschwächt. Doch wie eine Studie des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner zeigt, ist die durchschnittliche Miete in der Hansestadt in den ersten sechs Monaten um 4,4 Prozent weiter geklettert. „Dass die Mieten in den zurückliegenden Jahren gerade auch in Wilhelmsburg, Neugraben-Fischbek und auf Finkenwerder so stark gestiegen sind, liegt vor allem an dem hohen Anteil an Neubauwohnungen, der dort auf den Markt gekommen ist“, sagt Volker Ottenströer, Leiter des Standorts Hamburg bei Wüest Partner.

Niedriger Leerstand in Hamburg

In der aktuellen Studie werden 15 norddeutsche Städte betrachtet. Aufgrund der noch nicht absehbaren Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf den Arbeitsmarkt und die Kaufkraft ist den Immobilienbewertungsexperten zufolge generell zwar unklar, ob die Mieten künftig weiter steigen oder ob sie in den kommenden Monaten konstant bleiben. Für Hamburg jedoch sei eine Fortsetzung der Aufwärtsbewegung zu erwarten. Dafür dürfte allein schon der äußerst niedrige Leerstand sprechen: Während die Quote in den norddeutschen Städten im Schnitt 2,7 Prozent beträgt, bleiben in Hamburg gerade einmal 0,5 Prozent des Wohnraums frei.

Zudem konnte laut den Studienautoren im ersten Halbjahr 2020 eine Verlangsamung der Bautätigkeit festgestellt werden: Projekte wurden wegen der Pandemie entweder zunächst auf Eis gelegt oder mit verringertem Tempo vorangetrieben. Das in Hamburg im Vergleich zum übrigen Norden ohnehin überdurchschnittlich kräftige Bevölkerungswachstum werde sich hingegen voraussichtlich fortsetzen.

Dynamische Preisentwicklung

Wer den Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg plant, sollte nach Einschätzung von Ottenströer auf absehbare Zeit nicht mit einer Verbilligung rechnen: Die „weiterhin dynamische“ Preisentwicklung der Wohnungen lasse „keinen Einfluss der Corona-Pandemie erkennen“. Wie sich aus den Daten ergibt, haben sich Eigentumswohnungen in Hamburg im ersten Halbjahr um 5,9 Prozent verteuert. Der mittlere Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung (errichtet ab 2010) liegt der Studie zufolge nun bei 5847 Euro, der Preis für Objekte aus dem Bestand (Baujahr bis 2010) bei 4320 Euro je Quadratmeter. Dabei finden sich Bestandswohnungen für weniger als 5000 Euro pro Quadratmeter allerdings nicht mehr in den zentralen Stadtteilen, sondern nur noch am nördlichen, östlichen und südlichen Rand Hamburgs.

Das Coronavirus in Deutschland und weltweit:

Zwar weist Hamburg noch immer das mit Abstand höchste Preisniveau im Norden auf. Auffällig ist aber, dass sich Wohnungen zuletzt in einigen anderen Städten innerhalb der Metropolregion sogar noch stärker verteuert haben als hier. So legte in Lübeck der Durchschnittspreis im ersten Halbjahr um nicht weniger als 13,6 Prozent zu – was Ottenströer auf Neubauten in attraktiver Wasserlage an der Trave zurückführte. In Lüneburg zog das Preisniveau um immerhin 12,0 Prozent an.

Wegen Corona ins Grüne

Generell gelte, so der Wüest-Manager: „Gemeinden im Speckgürtel Hamburgs, zum Beispiel Ahrensburg, Wedel, Glinde oder Wentorf, verzeichnen noch ein höheres Bevölkerungswachstum als Hamburg selbst.“ Nach der Beobachtung von Ottenströer nimmt zwar aktuell vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie der Wunsch zu, „ins Grüne zu ziehen, vielleicht auch einen eigenen Garten zu haben, um den Krisen etwas aus dem Weg zu gehen“. Anders als manche Kollegen aus der Immobilienbranche glaubt er aber nicht, dass vermehrte Home­office-Arbeit ein stadtnahes Wohnen dauerhaft weniger attraktiv macht.

Auch wenn die Bruttorendite einer Immobilienanlage in Hamburg angesichts der hohen Kaufpreise nur noch 3,6 Prozent beträgt, macht das nach Ansicht von Ottenströer ein Investment in der Hansestadt nicht uninteressant: „Das ist ja ein Spiegelbild der Renditen bei anderen Anlageformen – wenn dort heute auch nur noch um die drei Prozent zu erzielen sind, begnügt man sich eben damit.“ Und eine Zinswende stehe vor dem Hintergrund der Corona-Krise nun erst recht nicht in Aussicht. Auch sei es im Wohnsektor trotz der Pandemie bisher nur vereinzelt zu geringfügigen Mietausfällen gekommen. Die Wohnungswirtschaft steht laut Ottenströer für „Stabilität in Krisenzeiten“ und verspüre deshalb ein „anhaltend hohes Investoren­interesse, national wie international“.

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Zudem habe zwar die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zugenommen, so seien in Hamburg zuletzt im Schnitt etwa 8000 Wohnungen pro Jahr errichtet worden. Das reiche jedoch noch immer nicht aus, um den steigenden Bedarf zu decken, so Ottenströer. Nach den Wüest-Daten decken die Fertigstellungen in Hamburg gerade einmal 77 Prozent des Neubaubedarfs.

All dies spricht nach Einschätzung des Experten für eine weitere Verteuerung der Eigentumswohnungen in der Hansestadt – wenn auch nicht mit „ähnlich starken Preissprüngen wie in den vergangenen Jahren“.