Umzugspläne großer Firmen wie Jungheinrich oder Edeka beflügeln den Hamburger Immobilienmarkt. Vermietungen steigen um 20 Prozent. Wo noch weitere neue Firmenquartiere entstehen.
Hamburg. Hamburgs Firmen hegen große Umzugspläne. Viele namhafte Unternehmen wie Jungheinrich, Edeka oder die Beratungsgesellschaft MDS Möhrle werden künftig neue Quartiere beziehen. Das hat den Büroimmobilienmarkt in Hamburg im vergangenen Jahr beflügelt, denn häufig mieten die Firmen 10.000 Quadratmeter oder noch mehr an Fläche und das lange bevor die neuen Bürogebäude fertiggestellt sind. So werden die Anwälte und Steuerberater von MDS Möhrle in dem neuen von Hochtief entwickelten Büroquartier Heights das alte „Spiegel“-Hochhaus beziehen, das bis Anfang 2016 umfassend modernisiert wird. Der Maschinenbauer Jungheinrich lässt für 25 Millionen Euro eine neue Firmenzentrale am Friedrich-Ebert-Damm errichten.
Auch wenn die Firmen eigene Immobilien wie bei Jungheinrich beziehen, fließt die genutzte Fläche in die Vermietungsstatistik ein. Edeka hat ein Bestandsobjekt in der City Nord gekauft. Dort sollen künftig Mitarbeiter beschäftigt werden, die jetzt noch in angemieteten Flächen im Umfeld der Edeka-Zentrale untergebracht sind, wie ein Firmensprecher sagte.
Während andere Metropolen wie Frankfurt oder Düsseldorf deutliche Rückgänge bei den Neuvermietungen verzeichneten, übersprang Hamburg erstmals seit 2011 wieder die Marke von 500.000 Quadratmetern an neu vermieteter Bürofläche. Mit insgesamt 530.000 Quadratmetern wurden 2014 rund 20 Prozent mehr Büroflächen vermietet als 2013, berichten Hamburgs Großmakler. „Hamburg blickt auf ein starkes Immobilienjahr zurück“, sagt Richard Winter, Niederlassungsleiter des internationalen Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL). Das sei nicht zuletzt Resultat der breit gefächerten Wirtschaftsstruktur der Hansestadt. „Die für Hamburg ungewöhnlich vielen Großabschlüsse summierten sich auf mehr als 180.000 Quadratmeter und trugen dazu wesentlich zu dem guten Jahresergebnis bei“, sagt Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Zweites Halbjahr besonders erfolgreich
Besonders erfolgreich lief das zweite Halbjahr 2014. „Es gab in diesem Zeitraum fünf Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmeter Fläche“, sagt Tobias Scharf von JLL. Eine solche Größenordnung ist ungewöhnlich für Hamburg, denn die meisten Mietverträge werden im Bereich bis 500 Quadratmeter geschlossen. Leer stehende Bestandsobjekte eignen sich auch selten für die Umzüge großer Firmen. Größter Vertrag des vierten Quartals war die Anmietung von rund 16.000 Quadratmetern durch das Beratungsunternehmen Pricewaterhouse Coopers. Es wird sein neues Quartier am Alsterufer 1 bis 3 aufschlagen. Das Gebäude ist im Bau.
„Bei einem Neubau haben Architekten ganz andere Möglichkeiten, auf die Bedürfnisse der Unternehmen einzugehen“, sagt Scharf. Denn ein Flächenzuschnitt, der optimal zu den Arbeitsprozessen passt sowie ein geringer Energieverbrauch lassen sich meist nur durch einen Neubau verwirklichen. Das gilt auch für die 12.400 Quadratmeter, die das Agenturnetzwerk WPP mit Scholtz & Friends in Ottensen angemietet hat. 2017 wird die Agentur in die Zeise Studios ziehen.
Größter Abschluss des Jahres 2014 über rund 32.000 Quadratmeter war die Anmietung der Telekom am Kapstadtring in der City Nord. Das Telekommunikationsunternehmen, das derzeit an verschiedenen Standorten in Hamburg sitzt, wird in einen Neubau ziehen, der anstelle der ehemaligen BP-Zentrale errichtet wird.
„Die großen Verträge 2014 wurden überwiegend in Bereichen mit hohen Quadratmeterpreisen abgeschlossen“, sagt Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers. Das hat auch die Durchschnittsmiete leicht ansteigen lassen. Sie stieg 2014 im Vergleich zum Vorjahr nach Berechnungen von JLL um 1,6 Prozent auf 14,31 Euro pro Quadratmeter. Nur 2011 lag die Durchschnittsmiete mit 14,67 Euro noch höher. Die Spitzenmiete beträgt unverändert 24,50 Euro. Nach einer Übersicht von Engel & Völkers müssen an den meisten Bürostandorten wie St. Georg, Harburg, City Süd oder City Nord nicht mehr als 14 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Nur an wenigen Standorten wie der City, der HafenCity oder St. Pauli reichen die Mietforderungen bis zu 24 Euro pro Quadratmeter Bürofläche.
Zwar stehen in Hamburg mehr als 900.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Aber viele Büros dürften nicht mehr den Anforderungen potenzieller Mieter entsprechen. 50 Prozent der leer stehenden Büros sind nur durchschnittlich ausgestattet oder gar veraltet. Da es kaum noch spekulative Neubauten gibt, also für die noch kein Mieter gefunden wurde, ist die Leerstandsquote in Hamburg weiter gesunken – auf jetzt 6,5 Prozent. Das ist der niedrigste Stand seit 2004. „Auch im Vergleich mit anderen Metropolen wie Düsseldorf oder Frankfurt steht Hamburg damit gut da“, sagt Horstmann.
City und City Süd beliebte Standorte
Der bevorzugte Standort für die Firmen ist die City und die City Süd. Zu den für 2015 erwarteten Fertigstellungen gehört auch das Fleet Office in der City Süd. „Doch die in diesem Jahr hinzukommenden Flächen sind bereits zu erheblichen Teilen vermietet“, sagt Horstmann. Im vergangenen Jahr gab es mit 116.000 Quadratmetern das niedrigste Fertigstellungsvolumen an neuen Büros seit 2004. Erst 2016 ist wieder mit einem größeren Angebot zu rechnen. Auch in der HafenCity werden größere freie Flächen knapp. „Wir haben dort die letzten zusammenhängenden Flächen mit rund 3000 Quadratmeter an ein Kreuzfahrtunternehmen vermittelt“, sagt Scharf.
Das Vermietungsergebnis von 2014 wird sich in diesem Jahr nicht mehr toppen lassen. „Wir rechnen mit einem Gesamtflächenumsatz von rund 500.000 Quadratmetern“, sagt Horstmann. „Denn auch im laufenden Jahr zeichnen sich schon große Abschlüsse ab.“ Doch ganz so spektakulär wie 2014 dürfte das laufende Jahr nicht mehr werden.
