Weniger als drei Prozent werden von den Banken derzeit verlangt. Was man bei der Finanzierung einer Immobilie unbedingt beachten sollte.

Hamburg. Familie Krafft hat es geschafft. Sie wohnt bereits in den eigenen vier Wänden, in einer neuen Doppelhaushälfte in Rahlstedt. "Wir sind froh, dass wir diesen Schritt gewagt haben, doch schon Ende des vergangenen Jahres war es schwierig, ein geeignetes Objekt zu finden", sagt der 46 Jahre alte Anwalt Andreas Krafft, der zusammen mit seiner Frau und der knapp zweijährigen Tochter die schlüsselfertige Doppelhaushälfte für 349 000 Euro kaufte.

+++ Günstige Baufinanzierungen für zehn und 15 Jahre +++

Immer mehr Hamburger wollen Wohneigentum erwerben. 58 Prozent der Bundesbürger sind der Meinung, derzeit sei ein guter Zeitpunkt, ein Haus oder eine Wohnung günstig zu finanzieren. Das geht aus einer repräsentativen Umfrage der Comdirect Bank hervor, die dem Abendblatt exklusiv vorliegt. Es ist der höchste Wert seit vier Jahren. Seitdem wird dieser Stimmungsindex regelmäßig von Forsa erhoben. Die Bauzinsen haben ein historisches Tief erreicht. Eine zehnjährige Zinsbindung gibt es schon für weniger als drei Prozent (s. Tabelle). Das ist weniger als die Hälfte des Durchschnittswerts der vergangenen 20 Jahre, der bei 6,65 Prozent liegt. Kraffts haben ihre Finanzierung bei der Sparda-Bank Hamburg abgeschlossen. "Wir haben ein Hypothekendarlehen mit Wohnriester kombiniert und einen Zins von gut drei Prozent", sagt Krafft. Rund 1000 Euro beträgt die monatliche Belastung für die Familie. "Eine Wohnungsmiete wäre nicht billiger", sagt Krafft.

Historisch niedrige Zinsen sind für viele Immobilienkäufer eine Verlockung, doch es gibt auch Risiken. Vor allem das knappe Angebot in Hamburg birgt die Gefahr, sich überstürzt für die eigenen vier Wände zu entscheiden. Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wie teuer darf die Immobilie sein?

Solche Berechnungen müssen individuell angestellt werden. Auf der Seite www.fmh.de gibt es einen entsprechenden Eigenheimrechner. Eine Familie mit einem Kind und einem Nettoeinkommen von 3500 Euro kann sich damit eine Finanzierungsbelastung von 1200 Euro monatlich leisten. Der Kaufpreis der Immobilie könnte rund 300 000 Euro betragen, wenn man 50 000 Euro Eigenkapital, die Kaufnebenkosten und eine Finanzierung von bis zu 90 Prozent des Kaufpreises unterstellt. Die Finanzierung ist dann sicherheitsorientiert angelegt, lässt also noch etwas Spielraum bei unvorhergesehenen Ereignissen.

Wie hoch darf die monatliche Belastung ausfallen?

"Für die Kreditrate und die Nebenkosten der Immobilie wie Grundsteuer, Heizung, Wasser sollen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens aufgewendet werden", sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Allerdings sollten junge Paare auch weitere Szenarien berücksichtigen: Wie verringert sich das Einkommen, wenn ein Partner nur noch Elterngeld bezieht? Schmid-Burgk: "Was nützt ein schönes Haus, wenn man sich keine Kinder mehr leisten kann?"

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Im Schnitt sind das zwölf Prozent. Staat und Makler machen den Immobilienerwerb sehr teuer. Kaum ein Makler verlangt derzeit in Hamburg weniger als 6,25 Prozent des Kaufpreises. Bei 300 000 Euro werden 18 750 Euro als Maklerprovision fällig. Hinzu kommen in Hamburg und Niedersachsen 4,5 Prozent Grunderwerbssteuer, also weitere 13 500 Euro. (In Schleswig-Holstein beträgt der Satz fünf Prozent.) Notar- und Grundbuchkosten verschlingen weitere 1,5 Prozent (4540 Euro). Bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro müssen also zusätzliche 36 790 Euro Nebenkosten einkalkuliert werden.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

20 bis 30 Prozent sind empfehlenswert. Denn schon die Nebenkosten verschlingen einen großen Teil der Ersparnisse, sodass als "echtes" Eigenkapital für viele Käufer nur wenig übrig bleibt. "60 Prozent unserer privaten Immobilienfinanzierungen haben einen Finanzierungsgrad von über 90 Prozent", sagt Ulrike Hansen, Baufinanzierungsexpertin der Haspa. Hamburger Sparkasse, Hamburger Volksbank, Sparda-Bank Hamburg und ING-DiBa finanzieren zwar auch Objekte zu 100 Prozent. Aber das erhöht die Zinsen, bei der ING-DiBa um einen ganzen Prozentpunkt. "Für eine 100-Prozent-Finanzierung muss die monatliche Liquidität des Kunden gut und sicher sein", sagt Thomas Steffens, Leiter Baufinanzierung der Hamburger Volksbank. Auch wer Zinsbindungsfristen von mehr als 15 Jahren will, "muss mindestens 30 Prozent Eigenkapital mitbringen", sagt Schmid-Burgk.

Welche Fördermittel gibt es?

Die Zinsen liegen bei den Geschäftsbanken unter drei Prozent. Doch es geht noch günstiger. Bei der staatlichen KfW-Bank gibt es Darlehen ab einem Prozent Effektivzins für energieeffizientes Bauen oder Sanieren von Bestandsobjekten. Bis zu 75 000 Euro können so günstig finanziert werden. Weitere Fördermittel gibt es bei der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Auch ein Wohnriester-Bausparvertrag oder ein Wohnriester-Darlehen können die Finanzierung günstiger machen. Denn die staatlichen Riester-Zulagen von bis zu 908 Euro jährlich für eine vierköpfige Familie fließen dann in die Finanzierung. "Mit solchen Fördermitteln kann auch Kaufinteressenten mit geringerer Eigenkapitalausstattung geholfen werden", sagt Dieter Miloschik von der Sparda-Bank Hamburg.

Welche Zinsbindungsfrist ist optimal?

Der Zins eines Baudarlehens wird für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Danach müssen die Konditionen neu verhandelt werden. "Nach wie vor wird eine zehnjährige Zinsbindung von unseren Kunden favorisiert", sagt Christoph Doebbelin von der PSD-Bank Nord. Auch andere Kreditinstitute bestätigen gegenüber dem Abendblatt diesen Trend. Baufinanzierungsexperte Schmid-Burgk rät aber zu einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren. "Damit ist der Kreditnehmer sehr flexibel, weil er den Vertrag nach zehn Jahren jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann", sagt Schmid-Burgk. Die Bank hat dieses Recht aber nicht. Eine Kündigung wäre ratsam, wenn dann die Zinsen noch niedriger sind als jetzt. Außerdem ist der Zinsaufschlag zu einem zehnjährigen Darlehen gering. Auch Laufzeiten von 20, 25 oder 30 Jahren sind möglich. Damit ist es möglich, den kompletten Kredit innerhalb einer Zinsbindungsfrist abzubezahlen.

Wie hoch soll die Tilgung sein?

Mehr als die bisher üblichen ein Prozent des Kreditbetrages, raten alle Experten. "Die niedrigen Zinsen ermöglichen vielen Kunden eine Tilgung von zwei oder drei Prozent", sagt Doebbelin. Denn bei einer Tilgung von nur einem Prozent und Zinssätzen deutlich unter drei Prozent dauert es mehr als 45 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Ohne höhere Tilgung droht auch eine weitere Gefahr: Sind die Zinsen bis zu einer erneuten Umschuldung gestiegen, droht eine deutlich höhere Belastung, wenn sich der Kredit kaum verringert hat.

Wie viel Zeit muss ich bis zum Abschluss einer Baufinanzierung einplanen?

"Vier Wochen", sagt Schmid-Burgk. "Denn es zahlt sich aus, mehrere Angebote zu vergleichen. Auf keinen Fall sollte man sich unter Druck setzen lassen." Leicht gesagt. "Im Hamburger Markt ist es so, dass häufig der Makler bereits eine Finanzierungsbestätigung wünscht, da er den Käufer sonst gar nicht auf seine Liste der Interessenten nimmt", sagt Doebbelin. In den meisten Fällen könne der Baufinanzierungsberater bereits nach kurzer Prüfung der Unterlagen das Darlehen zusichern.

Werden die Baugeldzinsen bald steigen?

"Den Tiefpunkt haben wir gesehen", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung, die Bankkonditionen analysiert. Er rechnet bis zum Jahresende mit leicht schlechteren Konditionen. "Die Zinsen für Hypothekendarlehen orientieren sich an den Renditen für Pfandbriefe - und die ziehen an."