Bargteheide. Durch Änderung des Bebauungsplans könnte mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen. Was Fraktionen zur Aufweichung der Vorgaben sagen.
Der Bedarf an öffentlich gefördertem Wohnraum wächst auch in Bargteheide stetig. Anfang 2020 gab es in der 16.000 Einwohner zählenden Stadt nur noch 192 solcher Wohnungen, weil immer wieder welche aus der Sozialbindung fallen. Bis 2030 werden laut Stadtverwaltung aber bis zu 380 benötigt. Deshalb setzt die Stadt nun große Hoffnungen in das Neubauprojekt Am Maisfeld.
Dort waren laut einer Übersicht aus dem Jahr 2019 mindestens 50 Sozialwohnungen geplant. Wie viele es am Ende tatsächlich werden, bleibt abzuwarten. In dem durch die Straße Kruthorst getrennten Gebiet kämpfen zwei Unternehmen getrennt voneinander mit den hohen Erwartungen der Kommunalpolitik: Auf der westlichen Seite (Baufeld 4) der private Investor Valorum Holding aus Hamburg, auf der östlichen Seite die Stadtwerke Bargteheide (Baufelder 2 und 3).
Unternehmen wollen möglichst viele Wohnungen bauen
Ein Ziel eint beide: möglichst viele Wohnungen auf der zur Verfügung stehenden Fläche zu realisieren. Laut Bebauungsplan sind Gebäude mit drei Geschossen plus abgestuftem Staffelgeschoss möglich. Als jetzt im Planungs- und Verkehrsausschuss erste Entwürfe präsentiert wurden, wie das konkret aussehen könnte, monierte Norbert Muras eine deutlich erhöhte Bebauungsdichte. „Mit viergeschossigen Klötzen würden wir uns meilenweit von der Ursprungsidee für dieses Gebiet entfernen“, sagte der Fraktionschef der Wählergemeinschaft WfB.
Die Fraktionen von CDU und SPD signalisierten indes bereits im Vorfeld Zustimmung, da anderenfalls das vorrangige Planungsziel für das Projekt Am Maisfeld, das Entstehen dringend benötigten öffentlich geförderten Wohnraums, nicht umsetzbar sei. Laut Auflistung der Stadtverwaltung sollen auf den städtischen Baufeldern für maximal 155 Bewohner ursprünglich 80 Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen, von denen 64 und damit 80 Prozent öffentlich gefördert und nur 16 (20 Prozent) frei finanziert werden.
Ziel: öffentliche Förderung von 80 Prozent des Wohnraums
Das sind allerdings nicht die einzigen Hürden, die sich vor potenziellen Auftragnehmern auftürmen. Beschränkungen gibt es etwa bei den Gebäudehöhen. So sind im Baufeld 2 maximal 10,50 Meter vorgeschrieben, im Baufeld 3 dürfen es 12,50 Meter sein. Zudem würde die städtische Stellplatzrichtlinie zum Bau einer kostenintensiven Tiefgarage führen.
Thomas Fischer (Grüne) bezeichnete die Zahl von Stellplätzen zwar als sekundär, sprach sich im Sinne vieler bezahlbarer Wohnungen aber für eine möglichst optimale Ausnutzung des Grundstücks aus. „Wir Grünen sind für entsprechende Anpassungen jedenfalls offen“, so Fischer.
FDP-Fraktionschef bemängelt Zahl der Sozialwohnungen
Harsche Kritik äußerte hingegen FDP-Fraktionschef Gorch-Hannis la Baume. „Es wird Zeit, dass wir uns endlich den aktuellen Gegebenheiten annähern. 80 Prozent Sozialwohnungen sind vollkommen unrealistisch, dafür wird sich kein Bauträger finden“, sagte der Liberale.
Bekanntermaßen sei ein Drittel-Mix der Schlüssel zu einer wirtschaftlich vertretbaren Gegenfinanzierung. „Anderenfalls befürchte ich einen großen Bumerang für die Stadtkasse. Weil es keine ausreichenden Fördermittel des Landes gibt, müsste bezahlbarer Wohnraum von der Stadt auf Jahre subventioniert werden“, so la Baume. Auch Andreas Müller (SPD) konstatierte, dass die Ursprungsidee längst nicht mehr umsetzbar sei. „Die Baupreisentwicklung ist uns doch davongelaufen, diesen Realitäten können wir uns nicht verschließen“, sagte Müller.
Planbüro empfiehlt niederschwelligere Festsetzungen
Dass sich durch ein beschlossenes Wettbewerbsverfahren ein geeigneter Bauträger akquirieren lässt, bezweifelt indes auch das von der Stadt involvierte Büro Drees Sommer. Seinen Berechnungen zufolge stehen die fixierten Vorgaben einer wirtschaftlichen Umsetzung im Wege. Um den Anbietern zunächst die Möglichkeit einer freien Raumgestaltung zu verschaffen, sollten die Festsetzungen im Bauleitplan „möglichst niederschwellig gehalten“ werden, heißt es dort.
„Der Aufsichtsrat der Stadtwerke hat inzwischen reagiert und den Anteil der geförderten Wohneinheiten zugunsten der frei finanzierten auf 70 Prozent reduziert“, teilte Jürgen Weingärtner (SPD) mit. Der private Investor Valorum will unterdessen mindestens 50 Prozent der Einheiten im Sektor bezahlbares Wohnen umsetzen.
Privatinvestor fordert Vergrößerung des Baufensters
„Aus unserer Sicht sind mindestens 26 Sozialwohnungen denkbar. Dafür wäre aber eine Erweiterung des unglücklich geformten Baufelds nötig, das momentan nicht zum erklärten Willen des B-Plans passt“, sagt Valorum-Mitinhaber Christian Bartelheimer. Aus seiner Sicht gibt das Grundstück deutlich mehr Potenzial her, die vorgeschriebenen Abstände zur Grundstücksgrenze und zu Bäumen blieben trotzdem gewahrt.
Wenn die beantragte Vergrößerung des Baufensters um fünf Meter gen Norden, bis zu fünfeinhalb Meter gen Westen und knapp 13 Meter im nordöstlichen Zipfel beschlossen werde, sei die Gebäudekubatur optimierbar. Durch eine Verschiebung des Baukörpers gen Norden und Westen könnten die beiden Schenkel jeweils verlängert werden. Durch diese Modifikation wären 18 Wohneinheiten mehr möglich, was einem Plus von einem Drittel auf bis zu 60 Einheiten entspricht. „Damit wäre viel gewonnen“, sagt Bartelheimer.