Ahrensburg. Gute Infrastruktur und die Nähe zu Hamburg machen die Flucht ins Betongold in vielen Kommunen des Kreises attraktiv.
Mieten oder Kaufen – vor dieser Frage stehen zunehmend auch Familien, die sich im Kreis Stormarn niederlassen wollen. Historisch niedrige Zinsen und günstige Baudarlehen einerseits und schwindende Renditeaussichten für Kapitalanlagen andererseits lassen die Flucht ins Betongold immer verlockender erscheinen. Doch lohnt die Investition in Immobilien aktuell tatsächlich? Und wenn ja, wo? Das Immobilienportal McMakler hat dazu jüngst eine Analyse für das erste Halbjahr 2019 vorgelegt. Mit teilweise überraschenden Ergebnissen.
Seit Jahren wird bezahlbarer Wohnraum in Metropolen wie Hamburg immer knapper. Weil die Mieten unaufhörlich steigen, weichen immer mehr Menschen in den Speckgürtel der Hansestadt aus. Das bleibt natürlich nicht ohne Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in den Nachbarkreisen. Der Preisdruck steigt auch hier – und ein Ende ist derzeit noch nicht abzusehen.
Die teuersten Mietpreise hat aktuell Siek
„Die Regionen um Hamburg boomen – erst recht, wenn sie unmittelbar an der Stadtgrenze liegen“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler. Das sei auch deutlich im Vermietungsgeschäft zu spüren. So rufe Siek mit durchschnittlich 10,83 Euro pro Quadratmeter aktuell die teuersten Mietpreise im Umland der Hansestadt auf. Doch auch in Hoisdorf (10,56), Ahrensburg (10,52), Barsbüttel (10,45), und Großhansdorf (10,06) steht eine Zehn vor dem Komma. Womit das Mietniveau in keinem anderen angrenzenden Kreis so hoch ist wie in Stormarn.
„Je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, wiedergegeben im Kaufpreisfaktor, desto attraktiver ist der Immobilienkauf“, so Pieczonka. Lange sei ein Kaufpreisfaktor unter 24 ein relativ verlässlicher Indikator gewesen, um sich zwischen Miete und Kauf zu entscheiden. Das bestätigen auch die Immobilienexperten der Sparkasse Holstein. „In Stormarn war viele Jahre ein Kaufpreisfaktor von etwa 20 ein Kaufargument“, sagt Udo Schwarzburg, Bereichsleiter Vertrieb der S-Immobiliengesellschaft Holstein. Das allerdings gelte nur noch bedingt. „Inzwischen bewegen wir uns auch im südlichen Stormarn auf die 30 zu“, so Schwarzburg. Ermittelt wird der Kaufpreisfaktor, in dem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. Allerdings bleiben dabei Miet- und Kaufnebenkosten ebenso unberücksichtigt wie künftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen, respektive -verluste von Immobilien.
Drei Stormarner Regionen in den Top Ten
Für seine aktuelle Analyse hat McMakler Kauf- und Mietangebote für bestehende Häuser und Wohnungen im Hamburger Umland auf verschiedenen Immobilienportalen ausgewertet, die zwischen Anfang Januar und Ende Juni dieses Jahren inseriert worden sind.
So ergibt sich etwa für die Stadt Bargteheide ein Faktor von 24,78. Weil beim Kauf einer Immobilie im Schnitt 2961,19 Euro pro Quadratmeter fällig wurden, während der durchschnittliche Mietpreis bei 9,96 Euro pro Quadratmeter lag.
Auf dieser Basis landeten im Kaufpreisfaktor-Vergleich des Portals McMakler von insgesamt 53 betrachteten Regionen (nach Postleitzahlen) im Hamburger Speckgürtel drei Stormarner Regionen in den Top Ten. Hinter Spitzenreiter Aumühle (39,6) und Kuddewörde (39,5/beide Herzogtum Lauenburg) belegen Großhansdorf (31,31), Ammersbek (30,9) und Hoisdorf (29,85) die Plätze 4, 5 und 8.
Es gibt Metropolen, in denen Immobilien derzeit zu mehr als dem 30-, teilweise sogar dem 50-fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt werden. „Dieses Niveau schwappt langsam auch ins Hamburger Umland über“, sagt Pieczonka. Mit 4468,69 Euro pro Quadratmeter sind Immobilien in Aumühle momentan mit Abstand am teuersten, gefolgt von Hoisdorf (3783,11), Großhansdorf (3778,81) und Ammersbek (3658,0).
Preise in Nordstormarn sind deutlich niedriger
Dennoch bleibt Kauf eine ernsthafte Option. Auch wenn angesichts der Marktlage inzwischen ein Faktor von über 30 eher gegen als für einen Immobilienerwerb spricht. „Aus unserer Sicht liegen die Preise in Nordstormarn deutlich niedriger als im direkten Speckgürtel Hamburgs“, sagt Axel Schneider, Bereichsleiter Professionelle Immobilienkunden der Sparkasse Holstein. Deshalb gelte die alte Regel auch in diesen Zeiten: Je besser die Lage, desto höher der Preis.
Das gilt insbesondere für jene Regionen im Hamburger Umland, die nahe an der Stadtgrenze liegen. Vor allem dann, wenn auch eine gute Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr gegeben ist. Oder aber geeignete Kaufobjekte unweit der Autobahnen 1 und 24 liegen, auf denen Pendler schneller in die Hansestadt und wieder nach Hause gelangen können.
Die Kaufnachfrage übersteigt das Angebot nach wie vor
Zudem hat die gute Infrastruktur im südlichen Stormarn zu einer erhöhten Nachfrage und damit zu stark gestiegenen Preisen geführt. „Günstigere Grundstückspreise haben Investoren ins Umland gelockt und zu verstärkten Bauaktivitäten animiert“, erklärt Schneider. Dennoch übersteige die Nachfrage nach attraktiven Kaufobjekten das Angebot nach wie vor.
Von einem Kauf sei trotz allem nicht grundlegend abzuraten, meint Pieczonka: „Gerade wenn die Investition in eine altersgerechte Immobilie im Alter zu Mietfreiheit führt und die Kreditlaufzeit mit spätestens Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb von Wohneigentum.“
Immobilieninvestments sind komplexe Entscheidungen
Wichtig sei in jedem Fall, alle individuellen Faktoren abzuklopfen. „Eine Investition in Wohneigentum ist für die meisten Menschen die größte Transaktion ihres Lebens – und die sollte gut durchdacht sein“, sagt der Experte. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis sei zwar ein wichtiger Indikator für solch eine zukunftsweisende Entscheidung. Letztlich müssten aber vor allem individuelle Faktoren wie das zur Verfügung stehende Eigenkapital und die persönliche Lebenssituation abgewogen werden.
Das sieht Sparkassen-Immobilienexperte Axel Schneider ebenso. „Eine Kaufentscheidung sollte nicht nur von einem einzelnen Faktor bestimmt werden“, sagt er. Immobilieninvestments seien komplexe und langfristige Entscheidungen. Daher müsse jedes Angebot gewissenhaft geprüft und auch im Hinblick auf die anfallenden Nebenkosten genau bewertet werden.
