Reinbek/Bargteheide. Wer sich am Bodenrichtwert der Behörde orientiert, kann bei derb Grundstückssuche böse Überraschungen erleben.
Vor Kurzem hat der Gutachterausschuss des Kreises Stormarn die neuen Bodenrichtwerte herausgegeben. Das macht er im Zwei-Jahresintervall und nennt dabei Durchschnittspreise für 600-Quadratmeter-Grundstücke, die mit Ein- und Zweifamilienhäuser bebaut werden können. Wer sich daran orientiert und nicht mehr ausgeben kann, wird bei seiner Suche nicht selten böse überrascht. Denn vielerorts muss weitaus mehr bezahlt werden, teilweise sogar das Doppelte des Richtwertes. Das Abendblatt hat mit mehreren Maklern über die Marktlage und Preise gesprochen.
Jürgen Schacht ist seit 25 Jahren als Immobilienmakler aktiv und hat sein Büro in Bargteheide. Er ist breit aufgestellt und veräußert mit seinen drei Mitarbeitern auch landwirtschaftliche Flächen. Spezialisiert ist das Team auf den Großraum Bargteheide. Er berichtet von einer starken Nachfrage nach Baugrundstücken im Stadtgebiet. „Der Preis liegt mittlerweile bei 400 Euro pro Quadratmeter, für diesen Wert haben wir gerade ein 500 Quadratmeter großes Grundstück verkauft.“ Insbesondere in den vergangenen zwölf Monaten habe es eine Steigerung gegeben. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Bargteheide liegt bei 330 Euro.
Bargteheider Makler hat 25 Suchende in Kartei
Derzeit hat der 68-Jährige keine Fläche für ein Einfamilienhaus im Angebot, aber eine Kartei mit 25 Personen, die auf der Suche sind – darunter viele junge Familien aus Hamburg. „Es ist für uns schwer, solche Grundstücke an den Markt zu bringen. Großflächen sind hier in kommunaler Hand, Landwirte haben schon verkauft und wollen keine weiteren abgeben. Es geht ihnen gut.“ Fündig werde er vornehmlich in Sachen Hinterlandbebauung und bei Arealen mit Bestandsgebäuden, die abzureißen sind. Schacht erzählt von einer älteren Dame, die ihr Grundstück abgegeben hat und noch mehr als 400 Euro hätte generieren können. „Sie hatte aber Skrupel und war damit dann auch zufrieden.“
Vor zehn Jahren hat es laut Schacht ausreichend Bauland in Bargteheide für 180 Euro pro Quadratmeter gegeben, selbst 2015 seien 215 Euro noch das Maximale gewesen. Er sagt: „Wir haben heute auch extrem hohe Erschließungskosten für Neubaugebiete, teilweise haben sie sich im Vergleich vor zu fünf Jahren mehr als verdoppelt.“ Für ein normales Haus im Neubau ohne Keller seien 2000 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. „Bei 120 Quadratmetern ist man bei 240.000 Euro plus Küche und zum Beispiel Bodenbeläge. Mit dem Grundstück sind da schnell mehr als 500.000 Euro zu investieren“, so Schacht.
Er verkauft auch Grundstücke in Bargfeld-Stegen, dort ist der Bodenrichtwert mit 250 Euro angegeben – eine Steigerung um 35,1 Prozent im Vergleich zu vor zwei Jahren. Das bedeutet zugleich Platz eins in dieser Kategorie in Stormarn. „Mehr muss dort auch nicht bezahlt werden“, sagt Schacht. Jüngst habe er ein Grundstück in der Gemeinde angeboten, das binnen 24 Stunden einen neuen Eigentümer fand – bei zehn Interessenten.
In Reinbek wurden 568 Euro pro Quadratmeter verlangt
Auch in Reinbek, der zweitgrößten Stadt im Kreis, ist Bauland begehrt. Im Stadtteil Neuschönningstedt haben die Gutachter 210 bis 285 Euro für den Quadratmeter ermittelt. Ein Eigner, der sich von seinem Grundstück trennen will, verlangte jüngst für ein 740-Quadratmeter-Areal 420.000 Euro – das sind satte 568 Euro pro Quadratmeter. „Das halte ich dort für nicht realisierbar“, sagt Karl Gero Wendeborn. Der 34-Jährige und sein Geschäftspartner Heiner Marcus Roskothen sind Inhaber der Firma Pipping Immobilien. In besonderen Lagen seien aber durchaus Preise zu zahlen, die 100 Prozent über dem Bodenrichtwert lägen.
„Die Preise sind in letzter Zeit massiv gestiegen“, so Wendeborn. Im Osten von Hamburg sei die Kurve über Jahre nicht so nach oben gegangen wie an anderen Orten im Speckgürtel, jetzt aber werde aufgeholt. Die Nachfrage nach Grundstücken für Einfamilienhäuser sei riesig. Derzeit hat das Unternehmen keine solcher Flächen im Angebot. „Und wenn wir eine offerieren, gibt es binnen einer Woche nicht selten bis zu 200 Anfragen.“ Der Bodenrichtwert von 360 bis 390 Euro in Reinbek-Stadt ist laut dem Experten nicht das, was Käufer ausgeben müssen. Wendeborn: „Der normale Marktpreis liegt im Schnitt zwischen 440 und 460 Euro.“ Die Menschen seien allerdings nicht bereit, absurde Summen zu zahlen.
Kräftig in die Tasche greifen müssen auch Grundstückskäufer in Oststeinbek. In der 9000 Einwohner zählenden Gemeinde im Süden des Kreises liegt der Richtwert bei 350 Euro. „Im Verkauf ist das schon vor drei Jahren so gewesen“, sagt Hauke Rohde, Geschäftsführer des ortsansässigen Maklers Dagmar Heckt Immobilien. „Wir kratzen an der 500-Euro-Marke, und in besonderen Lagen wie am Feldrand geht es auch noch ein bisschen darüber.“ An der Hauptstraße ließen sich hingegen keine Höchstpreise erzielen.
Behörde ermittelt Richtwerte aus 2900 Kaufverträgen
Freie Grundstücke für 350 Euro in Glinde bezeichnet der ortsansässige Makler Holger Weinel als „Schnäppchen“. Er sagt: „Wir reden hier in der Regel von 450 Euro.“ Es kämen aber kaum noch Grundstücke auf den Markt. Der Firmenchef hat rund 30 Interessenten vermerkt, die sofort kaufen würden. In den vergangenen neun Jahren sind die Baulandpreise für Einfamilienhäuser in Glinde laut Weinel um rund 70 Prozent gestiegen.
Die für Barsbüttel ermittelten 290 Euro sind ebenfalls nicht zu halten. Wobei berücksichtigt werden muss, dass die Gemeinde eigene Flächen für 240 Euro pro Quadratmeter verkauft hat und der Bodenrichtwert dadurch deutlich unter jenen der Nachbarkommunen liegt. „Im Hauptort liegen wir zwischen 370 und 410 Euro“, sagt Makler Sascha von der Born. Selbst im Ortsteil Willinghusen seien es 350 Euro. Er habe jede Woche Anfragen von Familien und Bauträgern, könne aber nicht helfen, weil es keine Flächen gebe. Der Experte bezeichnet deswegen Bestandsimmobilien als sein Hauptgeschäft.
Für Bad Oldesloe haben die Gutachter bis zu 320 Euro für den Quadratmeter angegeben – 34,3 Prozent mehr als noch Ende 2016. „Das ist auch das Maximum“, sagt Alexander Gass, der in der Kreisstadt sein Büro hat. Der Immobilienspezialist ist auch in Reinfeld aktiv. In der Karpfenstadt seien 250 Euro die Regel.
In Großhansdorf wurde die 500-Euro-Marke geknackt
In Stormarns größter Stadt Ahrensburg liegt der Preis in Gegenden wie der Parkallee bei über 500 Euro. Das sagt Makler Jan Harring (42), der ein Familienunternehmen in zweiter Generation führt. Die Immobilienfirma ist seit 40 Jahren in Ahrensburg ansässig. Harring betont allerdings, dass es sich dabei um einen Höchstwert handelt und die Preise je nach Lage variieren. „In Großhansdorf haben wir die 500-Euro-Marke geknackt, allerdings gibt es dort auch Orte, wo die Preise unter denen des Bodenrichtwertes liegen.“ Dieser ist mit 410 Euro angegeben. Für Ammersbek sei der 300-Euro-Wert des Gremiums der Marktlage entsprechend. „Teilweise liegt man sogar darunter“, so Harring.
Grundlage für die jüngsten Zahlen des Gutachterausschusses, der eine eigenständige Behörde und im Haus der Kreisverwaltung angesiedelt ist, waren rund 2900 Kaufverträge aus den Jahren 2017 und 2018 – auch für Ackerland und Gewerbegrundstücke. Die LBS veröffentlicht regelmäßig einen Immobilienatlas für Hamburg und Schleswig-Holstein, nennt allerdings nur Zahlen für bebaute Grundstücke. Holger Schramm, Leiter Vertriebsmanagement bei der Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg, prognostiziert: „Die Preise im Hamburger Umland an den Siedlungsachsen werden weiterhin steigen.“