Hamburg. Preise steigen um bis zu 50 Prozent an Nordsee und Ostsee in Schleswig-Holstein. Es gibt aber auch noch relativ günstige Standorte.

Die Ferienimmobilien an den Küsten von Nordsee und Ostsee verzeichnen seit Jahren steigende Preise. Daran hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert, wie der LBS-Immobilienmarktatlas 2020 Regionen in Schleswig-Holstein zeigt. Zwischen 2018 und 2020 sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand um bis zu 50 Prozent gestiegen. Das Abendblatt konzentriert sich bei der Analyse der LBS-Studie auf Küstenstandorte und die Inseln in Schleswig-Holstein und beantwortet die wichtigsten Fragen zur Preisentwicklung von Ferienimmobilien.

Warum steigen die Preise für Ferienhäuser?

„Wir erleben eine sehr große Nachfrage nach Immobilien an der Küste, sodass auf jedes Objekt mehrere Bewerber kommen“, sagt Wolfgang Ullrich, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH. Die Corona-Pandemie hat das Interesse an Ferienimmobilien im Inland noch gestärkt, denn der Urlaub im eigenen Land wird kalkulierbarer als im Ausland.

„Neben einer kurzen Anreise, die ohne Flugzeug zurückgelegt werden kann, punktet Deutschland mit politischer Sicherheit und einem gut funktionierenden Gesundheitssystem“, sagt Kai Enders, Vorstand beim Makler Engel & Völkers. „In der überwiegenden Zahl sind die Nachfrager von Ferienimmobilien nicht von relevanten Einkommensverlusten durch Corona betroffen und müssen auch nicht um ihren Job fürchten.“

Wo sind in Schleswig-Holstein Ferienimmobilien am teuersten?

Die Insel Sylt ist mit deutlichem Abstand der teuerste Standort, an dem die Preise für Häuser aus dem Bestand zwischen 2018 und 2020 im Durchschnitt um 25 Prozent gestiegen sind. Im Schnitt müssen über 13.000 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Doch in Kampen, dem mit Abstand teuersten Standort, sind es fast 23.000 Euro. Dort stiegen die Preise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,4 Prozent. Beim Kauf eines Hauses mit 100 Qua­dratmeter Wohnfläche müssen knapp 2,3 Millionen Euro angelegt werden.

Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand müssen in Kampen fast 15.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden, aber mit einem Anstieg von 0,3 Prozent in zwei Jahren ist die Preisspirale hier fast zum Stillstand gekommen. Die günstigsten Eigentumswohnungen gibt es in Hörnum mit 7360 Euro je Quadratmeter. Vor zwei Jahren hätten Käufer noch mehr als 1800 Euro je Quadratmeter sparen können. Denn seit 2018 sind die Preise für gebrauchte Wohnungen in Hörnum um 33 Prozent gestiegen. Es ist der höchste Preisanstieg auf der Insel.

Welche Orte haben mehr als 50 Prozent Preissteigerungen?

Die größten Preissteigerungen gibt es in der Gemeinde Nieblum auf der Insel Föhr. Hier haben sich innerhalb von zwei Jahren Einfamilienhäuser aus dem Bestand um 53 Prozent verteuert. Folge eines sehr knappen Angebots. Für den Quadratmeter Wohnfläche müssen 8735 Euro bezahlt werden. Auch im Umland von St. Peter-Ording sind die Preise für Ferienhäuser um 51 Prozent gestiegen. 3350 Euro kostet der Quadratmeter Wohnfläche, während die Preissteigerungen in St. Peter-Ording nur 4,3 Prozent betragen. Dort müssen aber schon 450.000 Euro für ein 100 Quadratmeter großes Haus bezahlt werden. Eigentumswohnungen kosten rund 5000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

„Wenn eine Region schon sehr teuer ist, zieht es die Käufer in das Umland, dann sind solche starken Preisanstiege von einem deutlich niedrigeren Niveau nicht ungewöhnlich“, sagt Ullrich. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand gibt es in den Küstenorten im Zweijahresvergleich die höchsten Preissteigerungen in Neustadt (46,1 Prozent) und in Schwedeneck (41,3 Prozent). Während in Neustadt schon rund 3500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden müssen, gibt es gebrauchte Eigentumswohnungen in Schwedeneck noch für 2356 Euro je Quadratmeter.

Welche Orte sind noch relativ günstig?

In Husum sind die Preise zwar um bis zu 30 Prozent gestiegen, aber die Quadratmeterpreise für gebrauchte Häuser und Wohnungen liegen deutlich unter 2500 Euro (siehe Grafik). Unter der Marke von 2500 Euro werden Käufer bei Einfamilienhäusern auch in Kappeln und dem Umland fündig, ebenso in Damp und Heringsdorf. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist es deutlich schwieriger, einen Quadratmeterpreis von weniger als 2500 Euro zu finden, etwa im Büsumer Umland und in Heringsdorf. Je niedriger die Preise sind, desto weniger touristische Infrastruktur gibt es.

„Manchen stört das nicht, und er sucht gerade die Abgeschiedenheit, aber wenn der Schwerpunkt auf Vermietung liegt, sollte man bedenken, dass fehlende Infrastruktur zum Problem werden kann“, sagt Ullrich. Außerdem rät er, sich vorher bei der Gemeinde über die Zulässigkeit der Ferienhausvermietung zu informieren. Nicht an jedem Ort ist das möglich. So hat etwa die Politik in Eckernförde entschieden, dass nicht überall Quartiere an Urlauber vermietet werden dürfen.

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„In der Lübecker Bucht sind die teuersten Ostseestandorte zu finden. Vor allem in Timmendorfer Strand und Travemünde müssen Interessenten für Eigenheime oder Eigentumswohnungen mit einem hohen Preisniveau rechnen“, sagt Ullrich. Abgesehen von den Inseln werden in Timmendorfer Strand mit 5330 Euro je Quadratmeter die höchsten Preise für Eigentumswohnungen aufgerufen, die seit 2018 um 23 Prozent teurer geworden sind.

Deutlich unter 5000 Euro gibt es Wohnungen in Travemünde und Scharbeutz, wobei auch diese Orte Preissteigerungen von bis zu 29 Prozent seit 2018 verzeichnen. Deutlich günstiger sind an diesen drei Standorten die Qua­dratmeterpreise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand. Sie liegen zwischen knapp 3000 Euro in Scharbeutz und rund 4400 Euro in Timmendorfer Strand, was aber auch auf einen hohen Modernisierungsbedarf hindeuten kann.

Wir werden sich die Preise entwickeln?

„Schleswig-Holstein bleibt ein gefragtes Wohn- und Urlaubsland“, sagt Ullrich. Deshalb sei eine weitere Preisdynamik zu erwarten, auch wegen des begrenzten Angebots und der hohen Nachfrage. „Besondere Zuwächse erwarte ich als Folge der Pandemie bei den Ferienimmobilien“, sagt Ulrich. „Vor allem in den bis jetzt noch günstigeren Lagen werden die Preise weiter anziehen.“

Welche Renditen sind möglich?

„Bei einer Ferienimmobilie kann man mit einer Bruttorendite von vier bis fünf Prozent rechnen“, so Enders. Bei entsprechender Nachfrage können die Vermietungspreise stetig angepasst werden, anders als bei einer Mietwohnung, wo Erhöhungen rechtlich begrenzt sind.