Kreis Segeberg. Ob gebrauchte Immobilie oder Neubau: Die Stadt Norderstedt zählt zu den Spitzenreitern im Hamburger Umland.
Die Immobilienpreise steigen weiter – und korrigieren die Prognosen der Makler, die unisono seit Jahren einen Stopp des Preisanstiegs vorhersagen. „Ich hätte nicht gedacht, dass es nochmals teurer wird, sich ein Eigenheim zuzulegen“, sagt Monika Böhnert, die für Engel & Völkers den Bereich von Norderstedt bis Kaltenkirchen verantwortet. Doch die Zahlen sprechen eine andere Sprache. So lässt sich dem aktuellen Immobilienmarktatlas der LBS entnehmen, dass ein Käufer im vorigen Jahr durchschnittlich 2782 Euro pro Quadratmeter für ein Ein- oder Zweifamilienhaus aus dem Bestand ausgeben musste, 11,6 Prozent mehr als 2016. Das Top-Angebot lag bei knapp 5000 Euro – bei 120 Quadratmetern werden 600.000 Euro fällig. Hinzu kommen Kosten für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Amtsgericht, die sich schnell auf weitere 15 Prozent summieren können.
Höhere Preise als die LBS haben die Analysten von Engel & Völkers ermittelt. Da kostete 2017 der Quadratmeter fürs Haus in Norderstedt schon 3329 Euro, 328 Euro mehr als im Vorjahr. Das Team von Hausmann Immobilien mit Sitz in Norderstedt und Filialen in Hamburg kalkuliert 3400 Euro für Einfamilienhäuser.
Günstiger sind Immobilien, die älter als 30 Jahre sind
„Allerdings ist neben der Lage das Baujahr entscheidend für den Kaufpreis. Häuser, die älter als 30 Jahre sind, erzielen meist nicht die Summen wie neuere Immobilien, was den Verkäufern, die überall von explodierenden Preisen lesen und hören, nicht immer leicht klarzumachen ist“, sagt Olaf Korf vom Norderstedter Immobilienmakler Hagemann. Kaum jemand wolle ein Haus kaufen, das dem energetischen Standard nicht entspricht oder einen veralteten Grundriss mit kleinen Räumen hat. Die hohen Investitionskosten schreckten Kaufinteressenten ab. Als Beispiel nennt Olaf Korf die alten und nur 60 Quadratmeter großen Häuser an der Ostdeutschen Straße in Friedrichsgabe.
An der Aspelohe kostet ein Quadratmeter 5000 Euro
Das bestätigt Svenja Oldag von Hausmann Immobilien: „Da wollte jemand sein gepflegtes Endreihenhaus aus den 60er-Jahren mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und 500 Quadratmeter Grundstück verkaufen und vom Erlös eine neue Eigentumswohnung kaufen. Die sollte 380.000 Euro kosten, eine Summe, die aus dem Verkauf des Hauses einfach nicht zu erlösen war.“
Den größten Preissprung bei Bestandsimmobilien verzeichnet allerdings der Raum Nahe/Itzstedt. Dort werden 2203 Euro pro Quadratmeter fällig, damit haben die Preise um knapp ein Fünftel binnen Jahresfrist zugelegt.
Neue Eigentumswohnungen sind teuer, auch bei diesen Preisen zählt Norderstedt zu den Spitzenreitern im Hamburger Umland. Durchschnittlich 2702 Euro pro Quadratmeter rufen die Verkäufer laut LBS auf, mehr müssen Interessenten nur im Raum Ahrensburg (bis zu 2882 Euro), in Tornesch (2948) und in Wedel (2740) ausgeben – Summen, die sich im Vergleich zu den Top-Preisen in Norderstedt noch bescheiden ausnehmen. „In den Neubauwohnungen an der Aspelohe werden auch schon mal 5000 Euro für den Quadratmeter verlangt“, sagt Korf.
Weitere Erkenntnis der Makler: Die Nachfrage verschiebt sich nach Norden, denn: „In Norderstedt ist der Markt leer gekauft“, sagt Monika Böhnert. Wohnraum ist knapp, das Neubaugebiet Garstedter Dreieck ist so gut wie bezogen, Neubaugebiete wie die Grüne Heyde stecken noch in den Startlöchern. Andererseits ist die Stadt an der Grenze zu Hamburg nach wie vor beliebt. Das knappe Angebot und die große Nachfrage treiben die Preise. Die Folge: Der Treck der Immobilienkäufer zieht weiter nach Norden.
„Das merken wir daran, dass auch bei uns inzwischen Spitzenpreise erzielt werden“, sagt Thore Hoffmann von Frank Hoffmann Immobilien in Kaltenkirchen. Für ein zehn Jahre altes Reihenhaus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche würden 280.000 bis 300.000 Euro aufgerufen, eine Doppelhaushälfte in guter Wohnlage sei für 400.000 Euro zu haben. Die Stadt sei attraktiv: vier AKN-Stationen, zwei Autobahnanschlüsse, Kita-Plätze, viel Grün und ein gutes Freizeitangebot. „Die Lebensqualität stimmt“, sagt Monika Böhnert, die dem Trend nach Norden gefolgt ist und ein Büro in Kaltenkirchen eröffnet hat.
Große Preissteigerung gibt es im Raum Nahe/Itzstedt
Für Neubauten müssen Käufer noch mehr Geld ausgeben: In Norderstedt kostet der Quadratmeter 3104 Euro, 15,9 Prozent mehr als 2016. Auch in Henstedt-Ulzburg haben die Preise kräftig angezogen, innerhalb eines Jahres stieg der Quadratmeterpreis von 2143 auf 2425 Euro.
Deutlich teurer geworden ist auch Bauland: Am kräftigsten kletterten die Grundstückspreise laut LBS in Henstedt-Ulzburg (von 159 auf 204 Euro pro Quadratmeter) und Kaltenkirchen (von 165 auf 205 Euro). In Norderstedt kostet der Quadratmeter Bauland 315 Euro, 2016 waren es noch 264 Euro.
Wie die Preise innerhalb der vergangenen zehn Jahre explodiert sind, lässt sich aus der Analyse von Engel & Völkers ablesen. Auch da ist Norderstedt Spitzenreiter, die Immobilienpreise liegen um 78 Prozent über den Werten von 2007. In Henstedt-Ulzburg kletterten die Preis um 59 Prozent, in Kaltenkirchen um 50 Prozent. Und der Ausblick wirkt keinesfalls beruhigend: „Ich gehe davon aus, dass sich die Situation weiter verschärfen wird“, sagt Thore Hoffmann.
