Die Bundesregierung hat zum 1. Mai das Mietrecht angepasst: Vor allem soll das Problem „Mietnomaden“ beendet und die energetischen Modernisierungen von Immobilien erleichtert werden.

Keine zwölf Jahre nach der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber abermals das Mietrecht reformiert. Das Mietrechtsänderungsgesetz, das mit Ausnahme der Contracting-Vorschriften, zum 1. Mai 2013 in Kraft tritt, widmet sich vor allem zwei Problemkreisen: Zum einen soll die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum erleichtert, zum anderen das Phänomen der Mietnomaden beendet, zumindest eingeschränkt werden. Neu ist auch, dass die Bundesländer künftig ermächtigt sind, per Rechtsverordnung den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Wohnungsangebot durch Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent zu senken. Es ist davon auszugehen, dass Hamburg von diesem Recht Gebrauch machen wird, wobei noch offen ist, ob sich dies auf das gesamte Stadtgebiet oder nur Teilgebiete erstrecken wird.

Wesentlicher Kernpunkt des Mietrechtsänderungsgesetzes ist der gesetzlich verankerte Anspruch des Vermieters auf Duldung einer ordnungsgemäß angekündigten Modernisierungsmaßnahme. Der Umfang und deren Auswirkungen auf die Mietsache müssen nur noch in den wesentlichen Zügen dargestellt werden. Neu ist, dass der Vermieter neben der Mieterhöhung auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben muss, zum Beispiel bei dem Ersteinbau eines Fahrstuhls, aber auch geringere Betriebskosten sind mitzuteilen.

Vermieter hat künftig Hinweispflicht

Auch trifft den Vermieter künftig eine Hinweispflicht: So soll er den Mieter bereits im Ankündigungsschreiben darauf hinweisen, dass Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, binnen der gesetzlich vorgegebenen Frist in Textform mitgeteilt werden müssen. Härtegründe können in den Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen liegen, wenn beispielsweise der Mieter schwer erkrankt ist. Häufigster Härtegrund ist in der Regel die mit der Modernisierung verbundene Mieterhöhung. Versäumt der Vermieter den Hinweis, so kann der Mieter den Härteeinwand bis spätestens zum Beginn der Baumaßnahmen, dann auch mündlich, mitteilen. Versäumt der Mieter die ordnungsgemäß angekündigte Form und Frist, so ist er grundsätzlich mit dem Härteeinwand ausgeschlossen. Eine Ausnahme hiervon ist die unverschuldete Fristversäumnis, wenn also beispielsweise der Mieter einen längeren Krankenhausaufenthalt hinter sich bringen musste.

Klar gestellt hat der Gesetzgeber, dass Härtegründe, die die angekündigte Miet- und/oder Betriebskostenerhöhung betreffen, erst im Mieterhöhungsverfahren, mithin nach Abschluss der Maßnahmen, zu prüfen sind. Beruft sich der Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand berechtigt ist. Das bedeutet, dass der Mieter zwar die Modernisierung dulden muss, aber (je nach den wirtschaftlichen Gegebenheiten) der Vermieter mit einer Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Deshalb soll der Mieter auch den Vermieter rechtzeitig „in Textform“ über seine Härtegründe informieren, damit der Vermieter Planungssicherheit bekommt. Wenn er weiß, dass der Mieter vermutlich den späteren Wertverbesserungszuschlag nicht zahlen kann, muss er entscheiden, ob er dennoch die Modernisierung durchführen will.

In § 556c BGB hat der Gesetzgeber das sog. contracting geregelt. Hierunter versteht man die gewerbliche Wärmelieferung für ein oder mehrere Gebäude durch einen darauf spezialisierten Unternehmer, den contractor. Wichtigstes Kriterium ist künftig die Kostenneutralität. Danach ist die Umlage der Wärmelieferungskosten auf den Mieter nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sie diejenigen der bisherigen Versorgung nicht übersteigen. Einzelheiten der Übergangs vom Eigenbetrieb auf contracting werden erst noch in einer neu zu schaffenden Verordnung geregelt, die derzeit nur als Referentenentwurf vorliegt.

Vorgehen gegen Mietnomaden vereinfacht

Eine wichtige Neuregelung zur vereinfachten Räumung von Wohnraum findet sich in § 940a Absatz 2 Zivilprozessordnung. Öffnet bei der Räumungsvollstreckung dem Gerichtsvollzieher eine dem Vermieter unbekannte Person, die sich als Untermieter bezeichnet, konnte die Wohnung in aller Regel nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Künftig kann der Vermieter gegen den Untermieter eine einstweilige Verfügung auf Räumung beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter keine Kenntnis von der Besitzbegründung des Untermieters hatte, was er im Wege der eidesstattlichen Versicherung glaubhaft machen muss.

Gesetzlich verankert ist künftig auch die in der Praxis entwickelte sog. Berliner Räumung, die bei insolventen Räumungsschuldner oder vermuteter Verwahrlosung der Räume die schnellste und kostengünstigste Alternative sein kann. Dabei beschränkt der Vermieter den Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die bloße Besitzverschaffung an den Räumen, ohne dass gleichzeitig die oft kostenintensive Wegschaffung und Einlagerung erfolgt. Es werden lediglich die Schlösser vom Gerichtsvollzieher ausgetauscht. Die vom Mieter zurück gelassenen beweglichen Sachen kann der Vermieter in der Regel nach einer Frist von einem Monat wegschaffen und verwahren oder gar vernichten. Die gilt nicht für persönliche Papiere, wie Urkunden, Zeugnisse, Alben oder Geschäftsunterlagen. Auch unpfändbare und nicht verwertbare Sachen sind auf Verlangen jederzeit an den Mieter herauszugeben. Die Haftung des Vermieters für die vom Mieter zurück gelassenen Gegenstände hat der Gesetzgeber künftig auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte