Hamburg. Anteil an Baugenehmigungen eingebrochen. Wie es mit der Nachfrage und Preisen von Eigenheimen in der Stadt und auf dem Land weitergeht.

In deutschen Großstädten wie Hamburg werden neue Einfamilienhäuser zur Seltenheit. Nach einer aktuellen Studie der Deutschen Bank ist der Anteil der bei Familien so beliebten Wohnform an allen privaten Baugenehmigungen seit zwei Jahrzehnten in den Stadtstaaten stark rückläufig. Lag er in Hamburg im Jahr 2003 noch bei 53 Prozent, waren es 2023 lediglich neun Prozent. In Berlin rutschte der Anteil sogar von 65 auf fünf Prozent, in Bremen von 53 auf 13 Prozent.

Knappe Flächen und die große Nachfrage nach Wohnraum führen dazu, dass eher in die Höhe als in die Breite gebaut wird. Im Klartext: Es entstehen deutlich mehr Gebäude mit vielen Wohnungen als Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. „Zudem werden voraussichtlich Klima- und Umweltschutzziele den Bau von Eigenheimen weiter verteuern“, sagt Jochen Möbert von Deutsche Bank Research. Lediglich in kleinen Gemeinden könnten weiterhin Eigenheime in größerer Zahl entstehen.

Immobilien: Einfamilienhäuser werden in Hamburg zum Auslaufmodell

Der Blick in die Vergangenheit untermauert den bundesweiten Trend weg vom Einfamilienhaus. So wurden laut der Studie in den 1970er-Jahren jährlich noch rund 250.000 Eigenheime errichtet. Dieser Wert fiel bis zur Wiedervereinigung bereits auf weniger als 150.000. Durch den Nachholeffekt in den neuen Bundesländern wurden Mitte der 1990er-Jahre in der Spitze erneut fast 250.000 Eigenheime pro Jahr gebaut. Im Anschluss ging es jedoch steil bergab, auf lediglich 84.000 Einheiten im Jahr 2009.

Trotz anschließender Erholung über die Boomjahre bis 2022 wurden laut Deutscher Bank seitdem nie mehr als 110.000 Eigenheime pro Jahr fertiggestellt. 2022 und 2023 haben dann die hohen Baukosten, steigenden Zinsen und auch die Verunsicherung durch Klimaschutzauflagen zu einem Rückgang auf weniger als 100.000 neue Eigenheime geführt. „Gleichzeitig brachen die Baugenehmigungen für Eigenheime massiv um rund 60 Prozent gegenüber 2021 ein. In den kommenden Jahren dürfte der Neubau also weiter kräftig zurückgehen“, heißt es von der Deutschen Bank. Sie sagt einen langfristigen Sockel von jährlich 20.000 bis 40.000 neuen Eigenheimen voraus – basierend vor allem auf den ländlichen Regionen.

Schlechte Klimabilanz beim Neubau von Eigenheimen

Die Urbanisierung sei ein langfristiger Treiber für den strukturellen Rückgang des Baus von Eigenheimen. Wegen der guten Infrastruktur balle sich die Wohnraumnachfrage zunehmend auf engem Raum in den Metropolen. Bauland und Wohnraum würden dort immer knapper und teurer. Preise und Mieten legten weiter zu. Folglich würden mit Blick auf die Kosten kleine Wohnungen gegenüber großen Häusern bevorzugt.

Zudem machten hohe Energie- und Materialpreise, der Fach- und Arbeitskräftemangel sowie die insgesamt stark gestiegenen Baukosten Eigenheime für viele Haushalte unerschwinglich. „Wir erwarten, dass sich diese Entwicklung in der Zukunft fortsetzen wird. Insbesondere der Fach- und Arbeitskräftemangel dürfte sich deutlich verschärfen. Damit sollte sich der Trend zum Bau von großen Mehrfamilienhäusern und kleinen Wohnungen weiter fortsetzen“, sagt Volkswirt Möbert.

Weitere Wirtschaftsthemen

Auch würde der Trend zu „grünerem“ Bauen den Rückgang des Eigenheimbaus vor allem in Metropolen befeuern. „Auf einen Hektar passen in vielen Bauplänen nur etwa 25 Eigenheime, aber oft mehr als 100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern“, heißt es in der Studie. Laut Deutscher Bank würden Wohnungen in großen Mehrfamilienhäusern durchschnittlich rund 10.000 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr verbrauchen und sie produzierten dabei rund zwei Tonnen CO2. Bei Zweifamilienhäusern fielen die Werte doppelt so hoch aus. Bei Einfamilienhäusern seien es sogar die 2,5-fachen Werte. Zugleich sinke der CO2-Ausstoß schon bei der Entstehung des Gebäudes durch einen geringeren Bedarf an Baumaterialien von beispielsweise Beton, Stahl und Glas.

Und was heißt das für die Preise von Eigenheimen?  Einfamilienhäuser dürften „auf absehbare Zeit eine begehrte Wohnform“ bleiben, schreibt die Deutsche Bank. Aufgrund der hohen Nachfrage und des dezimierten Angebots würden die Preise „voraussichtlich strukturell und stärker als für Wohnungen steigen“, heißt es.

Immobilien: Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand in Hamburg stark gefallen

Allerdings sind Häuser in Hamburg in den vergangenen zwei Jahren zunächst deutlich billiger geworden. Nach einer Studie des Forschungsinstituts Empirica rutschten die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand in der Hansestadt vom zweiten Quartal 2022 bis zum zweiten Quartal 2024 um 17 Prozent auf aktuell 5074 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Abendblatt berichtete). Bezogen auf ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche wurde der Kauf damit um rund 124.000 Euro günstiger.