„Die Preise in Hamburg steigen schon länger deutlich stärker als die Mieten, was auf eine Immobilienblase hindeutet“, sagt der Hamburger Wirtschaftsprofessor Hans-Werner Hansmann, der sich für stärkere Restriktionen bei der Kreditvergabe einsetzt. „Angesichts der niedrigen Zinsen ist eine Tilgungsrate von fünf Prozent erforderlich.“

Auf Basis historischer Daten rechnet Möbert in seiner Deutsche-Bank-Studie nur mit einem begrenzten Preisrückgang, der innerhalb weniger Quartale erfolgen könnte. Am Ende steht inflationsbereinigt ein Preisrückgang von rund acht Prozent.

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebrochen

Fast flächendeckend steigen die Preise. In mehr als 94 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wurden Wohnimmobilien teurer. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag das Plus bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand im vergangenen Jahr gegenüber 2019 inflationsbereinigt bei 9,6 Prozent, wie aus dem jüngsten Postbank Wohnatlas hervorgeht, der zusammen mit dem Hamburger WeltWirtschaftsinstitut (HWWI) erstellt wurde.

In Hamburg hat sich danach der Quadratmeter Wohnfläche einer Eigentumswohnung aus dem Bestand um mehr als 500 Euro verteuert, auf 5569 Euro, was einem inflationsbereinigten Preisanstieg von 9,7 Prozent entspricht. „Corona und die Erfahrung des Lockdowns haben bei vielen Menschen den Wunsch nach Wohneigentum noch verstärkt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. In wenigen Tagen wird die Landesbausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg ihren Immobilienmarktatlas für die Hansestadt und das Umland vorstellen und wahrscheinlich auf ähnlich hohe Steigerungsraten verweisen.

 Doch wird sich dieser Trend ewig fortsetzen?

Immerhin haben sich die Immobilienpreise in Hamburg in zehn Jahren fast verdoppelt (siehe Grafik). Experten kommen jetzt in einer Studie zu einer interessanten Einschätzung. „Unsere Analysen legen nahe, dass der bundesweite Preiszyklus in dieser Dekade zu Ende geht. Trotz aller Unsicherheit halten wir ein Zyklusende im Jahr 2024 für wahrscheinlich“, sagt Studienautor Jochen Möbert von der Deutschen Bank.

Der Zyklus stets steigender Preise wird dabei in Hamburg früher als in anderen Regionen der Republik enden. Für diese Prognose wurden in einem Modell Angebot und Nachfrage sowie die faire Bewertung von Immobilien jeweils zu gleichen Teilen gewichtet.

Potenzielle Kunden weichen aufs Hamburger Umland aus

Für Hamburg wird das Ende steigender Preise schon im nächsten Jahr erwartet, während die Immobilienpreise im Umland erst im Jahr 2023 zum Stillstand kommen sollen. Das ist nicht verwunderlich, denn wegen der hohen Preise in Hamburg weichen potenzielle Käufer immer stärker auf das Umland aus. Dort liegen die Quadratmeterpreise um bis zu 55 Prozent (Landkreis Stade und Landkreis Herzogtum-Lauenburg) unter denen der Metropole, wie aus der Postbank-Studie hervorgeht.

„Die These, dass der Hamburger Immobilienzyklus relativ früh enden könnte, verfolgen wir schon länger“, sagt Möbert von der Deutschen Bank. „Hamburgs Wohnungspolitik ist im Gegensatz zu vielen anderen Städten nicht nur sozialpolitisch, sondern auch angebotsorientiert und damit vorbildlich.“

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Die Hansestadt baue trotz eines etwas geringeren Einwohnerwachstums mehr als andere Metropolen. Im vergangenen Jahr wurden rund 10.000 Genehmigungen für Neubauwohnungen erteilt und damit das jährliche Ziel erfüllt. „Zudem gibt es vermutlich auch in Hamburg einen Corona-Knick bei der Zuwanderung im Jahr 2020, die deutlich geringer war als in den Vorjahren“, sagt Möbert.

Außerdem verweist er auf den Hamburger Arbeitsmarkt als einen Faktor für ein früheres Ende des Immobilienpreisanstiegs. „In den letzten zehn Jahren schneidet der Hamburger Arbeitsmarkt relativ zu den anderen Metropolen sowohl in puncto Akademikerquote, Beschäftigten-Zuwachs als auch bei den Arbeitslosenraten unterdurchschnittlich ab“, so Möbert. „Ein weiterer Punkt, der für ein frühes Zyklusende in Hamburg spricht, ist die Bewertungssituation. Unterstellt man ein Mietenplus von zwei Prozent pro Jahr und eine Reihe weiterer Annahmen, dann ist für die Preise in Hamburg nicht mehr viel Luft nach oben.“

Preisanstieg in Hamburg weist auf Immobilienblase hin

Die Einschätzung teilt der Hamburger Wirtschaftsprofessor Hans-Werner Hansmann. Nach der Postbank-Studie liegt der sogenannte Vervielfältiger in Hamburg inzwischen bei 38,4. Diese Kennziffer für Vermieter besagt, dass erst nach gut 38 Jahren der Kaufpreis mit der Jahresnettokaltmiete wieder hereingeholt ist.

Nur in München endet der Preiszy­klus laut Studie noch früher als in Hamburg. Dort erwartet die Deutsche Bank das Ende des Preisanstiegs schon für 2020. Angesichts der hohen Preise von 8613 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind die absoluten und relativen Preisbewertungen dort mittlerweile so hoch, dass weitere Preissteigerungen München zur teuersten Stadt in Europa machen würden.

Landkreis München: Deutlich höhere Preise als in Hamburg

Im globalen Vergleich steht München bei den Immobilienpreisen bereits auf dem vierten Rang hinter Hongkong, Paris und Genf. „Unserer Ansicht nach verliert München für Investoren daher sukzessive an Anziehungskraft“, sagt Möbert. Selbst im Landkreis München sind die Wohnungspreise 16 Prozent höher als in Hamburg. Am längsten zieht sich der Preisboom bei Immobilien in den Städten Düsseldorf, Köln, Hannover, Heidelberg, Leipzig und Stuttgart hin. Dort soll der Preiszyklus erst im Jahr 2027 zum Stillstand kommen.

Ein Grund dafür ist der große Zuzug von Arbeitskräften in diese Regionen. Ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei Wohnraum wird deshalb erst später erreicht. Bundesweit gehen die Autoren davon aus, dass im Jahr 2023 die Angebotsknappheit bei Wohnungen überwunden ist. Das Angebot übertrifft dann immer stärker die Nachfrage. Die Autoren gehen von einer deutlich geringeren Zuwanderung nach Deutschland infolge der Corona-Pandemie aus. Für die nächsten Jahre wird mit durchschnittlich 311.000 Nettozuwanderern pro Jahr gerechnet, das sind 22 Prozent weniger als bisher.

Auslaufendes Baukindergeld wirkt sich preisdämpfend aus

Auch andere Faktoren spielen für das Ende des Preisanstiegs noch eine Rolle. So dürfte das Ende März 2021 auslaufende Baukindergeld nach Ansicht der Studienautoren einen preisdämpfenden Effekt haben. Noch gravierender können Restriktionen bei der Kreditvergabe an Immobilienkäufer sein. „So könnten Obergrenzen für die Schuldendienstfähigkeit und Kreditobergrenzen in Abhängigkeit von der Einkommenshöhe auch das Ausfallrisiko reduzieren und damit zu risikofreudige Kreditnehmer und Kreditgeber schützen“, heißt es in der Studie der Deutschen Bank. „Die Banken sind bereits strenger geworden und verlangen eine Tilgungsrate von drei bis vier Prozent“, sagt Experte Hansmann. „Angesichts der niedrigen Zinsen müsste sie eigentlich bei mindestens fünf Prozent liegen.“

Doch was kommt nach dem Ende des Preisanstiegs? Wer auf einen großen Knall am Immobilienmarkt hofft, wird von der Studie enttäuscht. Auf Basis historischer Daten rechnet Möbert nur mit einem begrenzten Preisrückgang. Im Vergleich mit den Hauspreiszyklen in der Wirtschaftsorganisation OECD (37 Mitgliedsstaaten) fällt der deutsche Aufschwung eher unterdurchschnittlich aus. „Entsprechend könnte auch der Abschwung relativ milde ausfallen“, sagt Möbert. „Unterstellt man, dass der deutsche Abschwung insgesamt drei Jahre lang dauern werde, entspräche dies einem inflationsbereinigten Preisrückgang von rund acht Prozent. Vermutlich dürfte ein Großteil dieses Rückgangs in wenigen Quartalen erfolgen.“

Doch es gibt auch andere seriöse Stimmen, die für den Immobilienmarkt deutlich pessimistischere Prognosen anstellen. So erwartet die Deutsche Bundesbank starke Abschläge. Im Monatsbericht für Februar heißt es dazu: „Aktuellen Schätzergebnissen zufolge liegen die Preise in den Städten nach wie vor zwischen 15 Prozent und 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“