Hamburg. In zwei Jahren müssen Heizung und Dach auf neuestem Stand sein. „Problem ist vielen unbekannt“, sagt Hamburgs Grundeigentümerverband.

Wer heute ein Haus aus den 60er- oder 70er-Jahren kauft oder erbt, könnte eine böse Überraschung erleben. Denn das novellierte Gebäudeenergiegesetz sieht seit Anfang 2024 vor, dass bei einem Besitzerwechsel die neuen Eigentümer innerhalb von nur zwei Jahren das Dach isolieren und den Heizkessel, vielleicht sogar die ganze Heizung austauschen müssen, wenn beides nicht den aktuellen Vorgaben entspricht.

„Bisher hat das noch nicht zu einem großen Aufschrei der Betroffenen geführt. Aber das könnte daran liegen, dass diese Problematik noch kaum jemandem bekannt ist“, sagte Nina Kollar, Sprecherin des Grundeigentümerverbandes Hamburg am Montag auf Nachfrage unserer Zeitung. „Bisher spielt dieses Thema in unseren Beratungen von Wohnungs- und Hauseigentümern keine Rolle. Aber das könnte sich ändern, wenn die neuen Sanierungsvorgaben bekannter und von den Behörden auch konsequent überwacht werden.“

Sanierungspflicht nach Hauskauf: Das kann teuer werden

Tatsächlich könnte eine Bestandsimmobilie den Käufer so nach zwei Jahren noch mal einen mittleren fünfstelligen Euro-Betrag kosten. Und sind sogar ein Heizungsaustausch sowie ein komplett neues Dach fällig, geht es über 100.000 Euro. Und das gerade mal zwei Jahre, nachdem etwa eine junge Familie sich schon massiv für ihr neues Heim verschuldet hat. Keine guten Aussichten für den Wohnungsmarkt gerade in Großstädten und ihrem Speckgürtel, wo neben ohnehin hohen Immobilienpreisen, die Bau- und Zinskrise jetzt auch noch den Neubausektor zum Erliegen gebracht hat.

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Ganz so negativ wollen Experten die Gesetzesnovelle und ihren Urheber, den grünen Vizekanzler Robert Habeck, aber nicht wegkommen lassen. So wird auf den einschlägigen Portalen im Internet darauf hingewiesen, dass es eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel schon seit dem 1. November 2020 gibt, als das Gebäudeenergiegesetz noch unter Kanzlerin Angela Merkel in Kraft trat. Und saniert werden müsse gewöhnlich auch nicht gleich die ganze Heizung, sondern nur ein in die Jahre gekommener Heizkessel. Gleiches gelte für das Dach: Ist es nicht zu Wohnzwecken ausgebaut, reicht die Isolierung der Decke über dem obersten Wohnbereich. Und das könnte auch im Eigenbau erfolgen.

Baustelle in Schleswig
Bei einem Haus aus den Fünfziger Jahren wird das Dach neu gedeckt. Die roten Ziegel liegen bereits auf den Dachlatten, am Haus steht ein Baugerüst. © picture alliance / SULUPRESS.DE | Torsten Sukrow / SULUPRESS.DE

„Das Problem könnte allerdings Senioren treffen, die vor 50 oder 60 Jahren gebaut haben und ihre Immobilie als Absicherung für das Alter ansehen. Wechseln sie heute in eine kleinere Wohnung oder ins Altersheim, bringt ein Verkauf des alten Hauses deutlich weniger Geld, als erhofft“, heißt es vom Grundeigentümerverband. Denn die Käufer könnten darauf bestehen, die absehbaren Sanierungskosten vom Preis abzuziehen.

„Das ist im Prinzip zwar nichts Neues, denn wir haben angehenden Immobilienbesitzern immer schon geraten, bei der Besichtigung der Wunschimmobilie einen Bautechniker dabei zu haben, der den Zustand des Bestandsbaus beurteilt“, sagt Nina Kollar. Aber jetzt könne der Abzug vom Kaufpreis deutlich höher ausfallen, als noch vor ein paar Jahren. Sei die Immobilie über die Jahrzehnte aber im üblichen Rahmen instandgehalten worden, sollten die Abzüge einigermaßen im Rahmen bleiben. Auch nach der Novelle des Gebäudeenergiegestztes.