Wohnen in Hamburg: Warum Wohnungen teurer werden

Hamburg. Michael Seitz spricht über Wohnungsbauziele der Ampel, explodierende Preise – und warum Flüchtlinge für die Branche so wichtig sind.

Die neue Bundesregierung hat sich große Ziele gesetzt: Die Ampel will nicht nur 400.000 Wohnungen jährlich bauen – und damit rund 90.000 Wohnungen mehr als 2021 –, sondern die Gebäude auch effizienter und klimafreundlicher machen. Und über allem schwebt eine weitere Forderung: Die Wohnungen sollen bezahlbar bleiben. Respekt vor dieser Quadratur des Kreises hat die neue Bauministerin Klara Geywitz (SPD): „Die Aufgabe ist riesig“, sagte sie kurz vor ihrer Wahl. „Aber es ist eine Aufgabe, auf die ich mich sehr freue.“

Die Frage ist, wie lange diese Freude anhält angesichts widerstrebender Interessen, explodierender Preise und des Fachkräftemangels. Manche sehen schon zwei Züge aufeinander zurasen. „Die Ziele sind äußerst ambitioniert“, sagt Michael Seitz, Sprecher der Hamburger Bau- und Ausbauwirtschaft, im Abendblatt-Podcast „Was wird aus Hamburg?“. „400.000 neue Wohnungen, klimafreundlich und günstig zugleich, da gibt es Zielkonflikte. Das ist ein Widerspruch in sich. Bezahlbar und ökologisch passt nicht so einfach zusammen.“

Wohnen in Hamburg: Fachkräftemangel stellt Problem dar

Das funktioniere nur mit Subventionen. Unmöglich seien 400.000 Wohnungen jährlich aber nicht: „Es kann gelingen – vielleicht nicht in den ersten Jahren, aber aufwachsend“, sagt der 59-jährige Jurist. Olaf Scholz habe in Hamburg bewiesen, dass er dicke Bretter bohren könne.

Das wohl größte Problem ist der Fachkräftemangel: Noch vor einem Vierteljahrhundert zählte allein das Bauhauptgewerbe gut 1,4 Millionen Beschäftigte – bis 2005 blieb davon nur die Hälfte übrig. Inzwischen arbeiten wieder knapp 900.000 Menschen in der Branche. „Den Unternehmen steckt noch die Krise, die bis in die Zehnerjahre ging, in den Knochen“, sagt Seitz und spricht von einem eklatanten Fachkräftemangel.

„Es ist interessant auf dem Bau"

„Inzwischen wachsen wir wieder, die Zahl der Auszubildenden steigt.“ Die jungen Leute spürten, dass die Bauwirtschaft Perspektive biete. Die Branche setzt auf einen Imagewandel. „Es ist interessant auf dem Bau – durch die Technisierung passiert sehr viel. Auch die Vergütungen für Auszubildende sind mit 900 Euro aufwärts sehr attraktiv.“ Zudem sei die Durchlässigkeit enorm, viele junge Leute machten sich mit Ende 20, Anfang 30 selbstständig. „Selbst Banker sagen mir: Meinen Job macht in einigen Jahren vielleicht ein Algorithmus – aber die Jobs auf dem Bau sind nicht leicht zu ersetzen.“

Die Ausbildungsoffensive ist auch bitter nötig: Der Sachverständige Dietmar Walberg hat errechnet, dass Deutschland für seine Neubauziele zwei Millionen Handwerker zusätzlich benötigt, für die geplanten Modernisierungen eine weitere Million Handwerker. „Da hilft nur ausbilden, ausbilden, ausbilden – nur so bekommen wir Facharbeiter. Aber das dauert eben fünf Jahre“, sagt Seitz. Er sieht gerade bei Zuwanderern Potenzial: „Wir haben sehr gute Erfahrungen mit Flüchtlingen gemacht. In Hamburg haben 50 Prozent der Auszubildenden einen Migrations- und davon fast 20 Prozent einen Fluchthintergrund.“ Die Migranten seien in den Unternehmen sehr beliebt.

Sprachbarriere bei Geflüchteten auf dem Bau

Allerdings gebe es drei Probleme. „Das erste ist die Sprache: Auch auf der Baustelle wird deutsch gesprochen. Das zweite ist oft das Alter – manche bringen schon Familie mit, für die dann das Lehrlingseinkommen nicht reicht.“ Das dritte Problem ist hausgemacht, so Seitz. „Wir bilden die Flüchtlinge drei Jahre aus, und dann dürfen sie noch zwei Jahre in Deutschland bleiben – das Ende der Duldung hängt wie ein Damoklesschwert über den jungen Menschen und den Betrieben. Da hoffe ich auf das Spurwechsel-Programm der neuen Regierung.“

Auch die Klimaschutzziele machen der Branche Sorge. Zwar konnte der CO₂-Ausstoß der Gebäude seit 1990 um 40 Prozent gesenkt werden, bis 2040 sollen es aber zwei Drittel weniger werden. Zuletzt verpasst der Gebäudesektor sein jährliches Einsparziel. „Wir sollten nicht auf Teufel-komm-heraus versuchen, alle Gebäude zu Nullemissionshäusern zu machen“, warnt Seitz.

„Irgendwann ist es nur noch teuer"

Man müsse beachten, welche Investitionen am Ende wie viel CO₂-Einsparungen brächten. „Irgendwann ist es nur noch teuer, aber nicht mehr effizient. Manche Bestandsgebäude sind am Ende nicht sanierungsfähig“, sagt der Jurist. „Da müssen wir schnell nach intelligenteren Lösungen suchen.“ Er hält es für klüger, verstärkt Energie aus erneuerbaren Quellen zu gewinnen und so den CO₂-Ausstoß zu reduzieren. Das aber müsse die Politik entscheiden.

Entscheidend für die Firmen sei ohnehin etwas anderes: Planungssicherheit. „Anderenfalls werden sie ihre Kapazitäten kaum ausbauen.“ Und auch die Immobilienbesitzer müssten mit ins Boot geholt werden. Um Deutschland klimaneutral zu machen, rechnet die Kreditanstalt für Wiederaufbau mit Kosten in Höhe von 636 Milliarden Euro allein für den Gebäudesektor. Seitz verweist darauf, dass zwei Drittel der Wohnungseigentümer keine Konzerne seien, sondern Privatleute oder Genossenschaften. „Da müssen sie Anreize setzen: Niemand bringt zu solchen Projekten noch Geld mit.“

Bauen und Mieten wird teurer in Hamburg

Zudem werde die Kostenentwicklung auf dem Bau ein massives Problem. Seit dem Jahr 2000 sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland um 33 Prozent, die Bauwerkskosten hingegen um 70 Prozent gestiegen – 21 Prozentpunkte davon gehen auf Verschärfungen bei der Energieeinsparverordnung zurück. Immer neue Anforderungen verteuern das Bauen. 2019 lagen die Gestehungskosten pro Quadratmeter in der Großstadt im Mittel bei 4000 Euro inklusive Grundstück, davon allein 3200 Euro für die Herstellung.

Zuletzt kamen weitere Preissteigerungen bei den Materialien hinzu. „Bei diesen Kosten kann ein Vermieter nicht unter 13 Euro je Quadratmeter kalt vermieten, sonst macht er Verlust. Das zeigt, wie schwer es ist, in Hamburg günstige Wohnungen zu bauen“. Seitz rechnet vor: Um die politisch erwünschten Mietpreise von höchstens 8 oder 8,50 Euro pro Quadratmeter zu ermöglichen, dürfe der Baupreis ohne Grundstück nicht höher als 1800 Euro liegen. „Das geht derzeit nur in zehn Prozent der Fälle.“ Durch die jüngsten Preissteigerungen bei den Baumaterialien sei das Ziel in noch weitere Ferne gerückt. „Bauen wird teurer – und damit werden auch die Mieten teurer“, sagt der gebürtige Hamburger. „Wenn sich Investitionen nicht mehr rechnen, wird niemand mehr investieren.“

„Mieten in der Stadt werden nicht billiger"

Das gelte auch für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. „Wenn etwa die Saga ihre Mieten subventionieren muss und rote Zahlen schreibt, muss am Ende der Steuerzahler die Verluste tragen.“ Der Branchenexperte fürchtet: „Mieten in der Stadt werden nicht billiger, sondern tendenziell noch etwas teurer.“ Gerade die Betriebs- und Nebenkosten dürften weiter steigen. „Wer das Gegenteil behauptet, ist nicht ehrlich.“

Seitz hofft, dass die Zahl der Vorschriften sinkt und die Vorgaben entrümpelt werden – so könnten Kosten fallen. „Die Firmen und Planer ersticken in der Bürokratie. Ich hoffe auf den Koalitionsvertrag, der entbürokratisieren will. Aber auf der anderen Seite gibt es in dem Text schon viele neue Auflagen wie etwa der Gebäudepass.“

„Im Bauordnungsrecht kann man einiges verschlanken"

Er sieht durchaus Möglichkeiten, Vorschriften abzuspecken. „Im Bauordnungsrecht kann man einiges verschlanken und vereinfachen. Natürlich ist Brandschutz wichtig – aber manche Auflagen zum zweiten Fluchtweg verhindern derzeit viele Aufstockungen von Gebäuden.“ Im Koalitionsvertrag sieht der Jurist Licht und Schatten: Ein eigenes Bauministerium sei überfällig gewesen. „Wie konnte man das Ressort über Jahre in anderen Ministerien verstecken? Horst Seehofer hat sich für den Wohnungsbau nur marginal interessiert.“ Seitz hätte Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt zur Ministerin gemacht. „Das ist eine hoch kompetente Fachfrau, die uns gutgetan hätte.“ Mit Geywitz aber habe der Kanzler eine enge Vertraute gewählt. „Das zeigt mir, dass Scholz es ernst meint.“

Noch ein Punkt ist dem Sprecher der Hamburger Bau- und Ausbauwirtschaft wichtig: „Die Kreislaufwirtschaft ist in unserer Branche ein zentrales Thema. Als der Cityhof abgerissen wurde, entstanden knapp 54.000 Tonnen Betonabbruch. Den mussten wir ins Umland auf Deponien fahren, nur ein Teil wurde wiederaufbereitet.“ Angesichts knapper Ressourcen sei das Verschwendung.

Kreislaufwirtschaft erfordert neuen rechtlichen Rahmen

In dem Projekt Circuit arbeiten Unternehmen an der Wiederverwertung. „Man kann Beton recyceln – er entspricht aber noch nicht den gültigen Anforderungen.“ Seitz wirbt dafür, den rechtlichen Rahmen für das Recycling zu schaffen. „Derzeit dürfen wir in der Regel nicht einmal in den unteren Schichten beim Straßenbau Recyclingmaterialien einsetzen, sondern karren lieber aufwendig Kies aus Norwegen oder Schottland heran.“

Seitz hat schon vor Monaten mit Verkehrssenator Anjes Tjarks (Grüne) über den verstärkten Einsatz von Recyclingmaterial im Straßenbau gesprochen. „Aber offenbar gibt es Bedenkenträger in der Behörde. Wenn wir eine echte Kreislaufwirtschaft wollen, muss die Politik über ihren Schatten springen.“ Es gehe bei mineralischen Abbruchabfällen um rund 650.000 Tonnen pro Jahr allein in Hamburg. Die Deponierung sei keine Lösung. „Wir müssen Recycling am Bau endlich ernst nehmen statt ohne Not Naturbaustoffe zu verwenden“, sagt Seitz. „Bis 2017 war das in Hamburg sogar besser möglich als heute.“

Wohnen in Hamburg: Politik muss schnell handeln

Seitz wünscht sich dreierlei: mehr Recycling, eine verlässliche Baunachfrage, stimuliert durch den Staat, und klare Rahmenbedingungen. „Nur so können die Betriebe ihre Kapazitäten anpassen – sonst wird das nichts mit den 400.000 Wohnungen.“

Fünf Fragen

Meine Lieblingsstadt ... ist natürlich meine Vaterstadt Hamburg. Obwohl ich hier seit bald 60 Jahren lebe, entdecke ich immer noch neue Ecken. Aber es gibt auch andere faszinierende Metropolen wie New York oder Bangkok. Mein Chef hatte mich damals gewarnt, dass mein Lokalpatriotismus nicht in Spießigkeit ausarten darf. Das hat mir zu denken gegeben.

Mein Lieblingsstadtteil … ist Eppendorf wegen seiner wunderschönen Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit: Das sind Paläste für Bürger. Ich habe in der Loogestraße meine ersten Arbeitsjahre beim Bauindustrieverband verbracht und bin immer mit dem Gedanken durch Eppendorf gelaufen: So möchte ich mal wohnen.

Meine Lieblingsorte ... sind der Isemarkt mit seiner ganz besonderen Atmosphäre, die weltstädtisch und dörflich zugleich ist, und die Elbbrücken, wenn ich von Süden in die Stadt hereinfahre. Sehe ich die Kräne und Hafenbecken, weiß ich, ich bin wieder zu Hause.

Mein Lieblingsgebäude ... ist das Ensemble der Speicherstadt – „die rote Stadt“, wie man im Roman von Boris Meyn erfährt. Hier entstanden die ersten Stahlskelettbauten Hamburgs, errichtet von einer damals noch unbekannten Firma, die ein Weltkonzern wurde und die es heute nicht mehr gibt: Philipp Holzmann.

Einmal mit dem Abrissbagger hätte ich bis vor Kurzem die City-Hochhäuser abgetragen – aber die sind ja nun weg. Das Postgebäude am Kaltenkircher Platz finde ich auch ziemlich furchtbar.

Und die Politik dürfe nicht den Fehler machen, fünf Jahre nachzudenken und dann unverzüglich die Umsetzung einfordern. „Wir brauchen fünf Jahre Vorlauf, um aus einem Lehrling einen Facharbeiter zu machen. Was uns im Moment aber fehlt, ist Zeit. Es ist wie im Fußball: Entschieden wird auf dem Platz. Und der Platz ist die Baustelle.“

„Bezahlbar und ökologisch passt nicht so einfach zusammen“