Hamburg. Wohnungswirtschaft legt Studie vor, nach der der Markt funktioniert. Mieterverein zweifelt an Methodik, spricht von „Schlafpille“.

Ist der Wohnungsmarkt überhitzt? Haben Normalverdiener in dieser Stadt noch eine Chance, eine bezahlbare Wohnung zu finden? Über kaum ein anderes Thema wird so erbittert diskutiert wie über Mieten. Jetzt liefert die geballte Hamburger Wohnungswirtschaft (Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft Nord, Grundeigentümer-Verband Hamburg, Immobilienverband Nord und der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen) mit einer Studie neuen Diskussionsstoff. Erstellt hat sie das Freiburger Center for Real Estate Studies (CRES) der Deutschen Immobilien-Akademie.

Die Auftraggeber sehen sich durch die Studie bestätigt. Aus ihrer Sicht habe Hamburg einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Zwar ist auch für VNW-Chef Andreas Breitner, dessen Verband die Interessen der Genossenschaften und der Saga vertritt, „der Wohnungsmarkt in Teilen angespannt, für Panik gibt es aber keinen Grund“. Torsten Flomm (Grundeigentümer) sieht sich bestätigt, „dass der Hamburger Weg richtig ist: Regulieren, wo es nötig ist, Freiheit lassen, wo es möglich ist.“ Sönke Struck (BFW Nord) fordert „verlässliche Rahmenbedingungen“, für Axel Wittlinger (IVD Nord) trägt die Studie zur „Versachlichung der Diskussion bei“.

Wohnungswirtschaft wehrt sich gegen Regulierungen

Die Äußerungen spiegeln die Sorge der Wohnungswirtschaft. In Berlin haben die Proteste gegen Mietpreissteigerungen bereits zu einer Deckelung der Mieten geführt. In Hamburg forciert Die Linke solch drastische Pläne, auch weite Teile von SPD und Grünen plädieren für einen deutlich schärferen Schutz der Mieter. Dagegen wehrt sich die Wohnungswirtschaft: „Weitere regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus sind fehl am Platz.“

Für die Untersuchung sammelte das Institut die Daten von rund 270.000 der insgesamt 712.000 Hamburger Mietwohnungen. Demnach liegen 90 Prozent aller Mieten unter 10,89 Euro pro Qua­dratmeter, fast 70 Prozent zwischen 6,19 und 10,24 Euro pro Quadratmeter (jeweils netto/kalt). Für die Wohnungswirtschaft steht fest: „Mieter können in der Elbmetropole nach wie vor ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden. Hochgerechnet auf den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt liegt die rechnerische Durchschnittsmiete bei 8,21 Euro pro Quadratmeter netto/kalt monatlich.“

Studie liefert andere Ergebnisse als Mietenspiegel

Dagegen würden die oft zitierten viel höheren Angebotsmieten aus Immobilienportalen die öffentliche Wahrnehmung verfälschen. Dies gelte nicht nur für Bestandsmieten, sondern auch für Neuvermietungen. Viele Wohnungen würden über die Verwaltung oder die Genossenschaft direkt an Interessenten vermittelt, würden also in den einschlägigen Portalen gar nicht erst angeboten: „Die wirklichen Abschlussmieten liegen daher erheblich unter den Spitzen, die in Portalen dargestellt werden. Im Durchschnitt beträgt der Unterschied rund 3,70 Euro beziehungsweise 44 Prozent.“

Studienleiter Prof. Marco Wölfle ist überzeugt, dass die Studienergebnisse die Realität auf dem Wohnungsmarkt abbilden. Verarbeitet worden sei rund die 22-fache Menge des Materials, das für den Mietenspiegel zur Verfügung stehe.

Allerdings beruht eben dieser Mietenspiegel, der für Mietanhebungen wichtig ist, auf einer anderen Methodik. Im Mietenspiegel werden öffentlich geförderte Wohnungen ausgeklammert. Zudem werden nur Mietverträge berücksichtigt, die in den vergangenen vier Jahren neu abgeschlossen oder entsprechend angepasst wurden.

Mietverein kritisiert die Methodik

Im November wird dieser Mietenspiegel, der in Abständen von zwei Jahren erhoben wird, wieder vorgestellt. Für Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins, ist diese zeitliche Nähe kein Zufall: „Die Wohnungswirtschaft will Schlafpillen verteilen, um zu suggerieren, dass der Wohnungsmarkt nicht angespannt sei.“ Für Chychla hat die Studie methodische Schwächen: „Die Wohnungswirtschaft hat die Daten aus Mietverträgen, die sie für passend hält, in einen Korb geworfen.“

Der Mietenspiegel, der voraussichtlich deutlich höhere Mieten nennen wird, sei wesentlich aussagekräftiger. Chychla vermutet eine zu große Nähe des CRES-Instituts zu seinen Auftraggebern. In der Studie heißt es dazu: CRES arbeite völlig unabhängig, deshalb habe es „keine direkte Kontaktaufnahme seitens des CRES mit den Verbandsmitgliedern“ gegeben.

Wie unterschiedlich Zahlen interpretiert werden können, zeigt die Fluktuation. Für den Auftraggeber der Studie belegt der Wohnungswechsel binnen eines Jahres von 7,5 Prozent (jährlich werden 53.000 neue Mietverhältnisse abgeschlossen), dass „es ein entsprechendes Angebot attraktiver Wohnungen gibt“. Chychla sagt dagegen: „Wären Angebot und Nachfrage in einem vernünftigen Verhältnis, wäre dieser Wert bei zwölf bis 14 Prozent.“