Hamburg. Viele Immobilienbesitzer in Hamburg denken derzeit darüber nach, vorzeitig ihren Kredit zu verlängern. Es gibt einige Fallstricke.

Die steigenden Zinsen für Baufinanzierungen verunsichern immer mehr Immobilienbesitzer. Vor allem dann, wenn der bisherige Kredit erst in einigen Jahren ausläuft. Wie hoch werden dann die Zinsen sein? Wer vor acht Jahren eine Immobilie finanzierte, musste noch rund vier Prozent Zinsen bei einer zehnjährigen Zinsbindung bezahlen. Inzwischen haben sich die Zinsen mehr als halbiert. Doch wie lange bleiben sie noch so niedrig? Kann ich mir jetzt schon die noch niedrigen Zinsen sichern, auch wenn mein Anschlusskredit erst in zwei oder drei Jahren fällig ist? Was ist zu beachten, wenn die Baufinanzierung in die Verlängerung geht? Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet wichtige Fragen.


Wie dramatisch ist
der aktuelle Zinsanstieg für Baugeld?
Der Zinsanstieg für Baufinanzierungen ist voll im Gang. 80 Prozent der Zinsexperten rechnen in den nächsten zwölf Monaten mit weiter steigenden Konditionen. Eine zehnjährige Baufinanzierung kostete im Tief der Baugeldzinsen ein Prozent. Inzwischen sind es 1,60 Prozent, wenn man die Konditionen von fünf Hamburger Banken zugrunde legt. Allein seit Jahresbeginn beträgt der Anstieg gut 20 Prozent. „Für eine zehnjährige Zinsbindung rechne ich bis Ende des Jahres mit knapp über zwei Prozent“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung. Eine Zinsbindung über 15 Jahre werde sich bis Ende 2018 auf 2,50 Prozent verteuern. Aktuell liegen diese Konditionen im Schnitt bei 1,85 Prozent. Ob Hypothekendarlehen, mit denen der Kauf von Immobilien finanziert wird, eines Tages wieder vier oder fünf Prozent Zinsen kosten werden wie in den Jahren 2008 bis 2011, lässt sich nicht absehen. Die Verunsicherung ist riesig, wie eine Abendblatt-Umfrage bei mehreren Banken zeigt. „Die Sorge vor einem weiteren Zinsanstieg ist bei den Kunden groß“, sagt Haspa-Sprecherin Stefanie von Carlsburg.


Warum steigen die Zinsen?
Zehn Jahre nach dem Ausbruch der Finanzkrise zeichnet sich ein Ausstieg der Notenbanken aus der ultralockeren Geldpolitik ab, die zu historisch niedrigen Zinsen geführt hat. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird in diesem Jahr die Aufkäufe von Staats- und Unternehmensanleihen einstellen. Auch gemessen an der Konjunkturlage sind die Zinsen viel zu niedrig.


Warum ist ein Anschlusskredit
so wichtig wie die Erstfinanzierung?
Es geht in beiden Fällen um sehr viel Geld. „Die Kunden sind in der Regel in einer komfortablen Situation, um sehr gute Konditionen auszuhandeln, nutzen das aber nicht“, sagt Finanzexperte Herbst. Ein Teil der Schulden ist schon abbezahlt, gleichzeitig ist die Immobilie meist deutlich mehr wert als vor zehn Jahren, und auch das Einkommen des Kreditnehmers ist oft gestiegen. „Dennoch vernachlässigen viele die Anschlussfinanzierung und nehmen das Angebot ihrer bisherigen Bank einfach an“, sagt Herbst. So würden mehrere Tausend Euro verschenkt. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Kreditgeber mitteilen, ob er die Finanzierung fortführen möchte oder nicht. Immobilienbesitzer sollten sich aber spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf informieren.


Was mache ich, wenn meine Zins-
bindung erst in einigen Jahren endet?
Wer eine laufende Finanzierung hat, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. „Das ist ein Anschlussvertrag, mit dem das aktuelle Zinsniveau für den Verlängerungszeitraum bereits jetzt festgeschrieben wird“, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Allerdings verlangen die Banken dafür einen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Der Aufschlag ist umso höher, je weiter der Termin für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Bis zu 66 Monate im Voraus können die aktuellen Zinsen reserviert werden. Die Nachfrage nach diesen Krediten ist hoch, bestätigen Haspa, Commerzbank und PSD Bank Nord. „Gerade jetzt möchten sich viele Kunden noch Zinsen auf niedrigem Niveau sichern“, sagt Thomas Kleyboldt von der Commerzbank.


Wie teuer wird ein
solches Forward-Darlehen?
Wenn es bis zur Anschlussfinanzierung nur noch ein Jahr ist, verzichten einige Banken auf einen Zinsaufschlag. In Hamburg sind das die PSD Bank Nord und die Sparda Bank. „Doch allein der Zinsaufschlag sagt wenig aus, entscheidend ist, dass die Summe aus Zins und Aufschlag – also der Effektivzins – so niedrig wie möglich ist“, erklärt Herbst. Bei einer Zeit von noch zwei Jahren bis zur neuen Kreditverlängerung und einer Zinsbindung von zehn Jahren liegen die günstigsten Forward-Darlehen bei der ING Diba zum Beispiel bei 1,56 Prozent, die Haspa verlangt 1,92 Prozent. Experte Herbst rät aber eher zu einer Zinsbindung von 15 Jahren. Das günstigste Forward-Darlehen für diesen Zeitraum hat einen Effektivzins von 1,83 Prozent und kommt von der HypoVereinsbank.


Gibt es auch Risiken
beim Forward-Darlehen?
Der Vertrag muss in jedem Fall eingehalten werden, auch wenn die Marktzinsen in ein oder zwei Jahren wieder unter dem aktuellen Niveau liegen sollten. Diese Erfahrung mussten in den vergangenen Jahren viele Kunden machen. Wer den bereits ausgehandelten Kredit nicht abnehmen will, muss die Bank entschädigen. „Viel kann sich in der Zeitspanne, bis der neue Kreditvertrag greift, ändern“, sagt Verbraucherschützer Scobel. „Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung können einen Verkauf der Immobilie erfordern. Ein neuer Kreditvertrag, der nur gegen teures Geld abgelöst werden kann, ist dabei nur hinderlich. Wir raten daher maximal zu einer Vorlaufzeit von einem Jahr.“ Experte Herbst hält auch die Überbrückung von zwei Jahren für unbedenklich. Wesentlich teurer und risikoreicher ist es, sich jetzt die Zinsen für drei oder vier Jahre zu sichern. Die Forward-Aufschläge erreichen dann auch schon fast schon einen Prozentpunkt.


Kann ich mit der Anschluss-
finanzierung auch die Bank wechseln?
Das ist grundsätzlich möglich, unabhängig davon, ob man sich für ein Forward-Darlehen oder einen ganz normalen Anschlusskredit entscheidet. Allerdings entstehen mit einem Bankwechsel zusätzliche Kosten. Die Eintragung einer neuen Grundschuld kostet einige Hundert Euro. Dieser Aufwand muss also mit einer möglichen Zinsersparnis des neuen Anbieters verglichen werden. Doch schon einige Prozentpunkte weniger hinter dem Komma machen meist über die Laufzeit von zehn oder 15 Jahren mehrere Tausend Euro Ersparnis aus, wenn die Restschuld noch 150.000 oder 200.000 Euro beträgt. „Häufig bieten Mitbewerber bessere Konditionen als der bisherige Kreditgeber, weil sie neue Kunden gewinnen wollen, die sich schon als verlässliche Kreditzahler erwiesen haben“, sagt Herbst.


Was sind wichtige Kriterien
für einen Anschlusskredit?
Es kommt nicht nur auf die Höhe des Zinssatzes an. „Bei der Anschlussfinanzierung legen die Kunden viel Wert auf Sondertilgungen, Änderungen des Tilgungssatzes oder auch Ratenpausen“, sagt Frank Neitzel von der PSD Bank Nord. Die jährliche Sondertilgung sollte bei jährlich fünf Prozent des Darlehensbetrages liegen. Es ist eine Option, die dazu genutzt werden kann, um mit zusätzlichen Geldbeträgen außerhalb der monatlichen Rate zu tilgen. Eine Änderung des Tilgungssatzes hilft, bei Engpässen die monatliche Belastung zu senken oder bei guten finanziellen Verhältnissen zu erhöhen.