Hamburg. In welchen Stadtteilen kann man wohnen, wenn ein Drittel des Einkommens für die Miete ausreichen soll? Die Karte gibt Antworten.
Nicht erst seit der Flüchtlingskrise ist klar: Hamburg ist ein Sehnsuchtsort, der viele, vor allem junge Menschen anzieht. Die Hansestadt bietet eine Kombination aus gut bezahlten Jobs und tollen Lebensbedingungen. Da verwundert es nicht, dass die Zahl der Einwohner steigt. Ende 2016 waren knapp 1,87 Millionen Menschen in Hamburg gemeldet – gut 26.000 mehr als ein Jahr zuvor.
Die Herausforderung: Die Menschen benötigen ein Dach über dem Kopf und suchen daher eine Wohnung. Der Wohnungsmarkt in Hamburg aber gilt als angespannt, wobei es vor allem einen hohen Bedarf an preisgünstigerem Wohnraum gibt. Das Problem hat auch etwas mit der Zuwanderung vor allem junger Menschen zu tun: Mehr als die Hälfte aller Haushalte in der Hansestadt sind Einpersonenhaushalte.
Wohnkosten sollten ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen
So beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße in Hamburg derzeit 75,9 Quadratmeter, die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner liegt bei 38,6 Quadratmetern. Das durchschnittliche Jahresbruttogehalt liegt bei rund 50.000 Euro. Diese Daten sind wichtig, weil bei der Suche nach einer Wohnung natürlich das verfügbare Einkommen die wichtigste Rolle spielt.
Wer mit Wohnungsmaklern spricht, hört stets von einer Regel: Die Wohnkosten sollten im Normalfall ein Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens nicht übersteigen. Damit sind die gesamten Wohnkosten gemeint – also die Kaltmiete plus Nebenkosten wie Wasser, Heizung und Kabelanschluss.
Das durchschnittliche monatliche ausgabefähige Einkommen in Deutschland liegt dem Statistischen Bundesamt zufolge bei rund 3300 Euro pro Haushalt. Betrachtet man die Einpersonenhaushalte, von denen es in Hamburg überdurchschnittlich viele gibt, sinkt dieses Einkommen auf rund 2000 Euro.
Die Bedienung des Mietenstadtplans ist einfach
Das Hamburger Abendblatt bietet seit heute unter der Adresse www.abendblatt.de/mieten-stadtplan einen speziellen Mietenstadtplan an. Dieser hilft den Nutzern auf einfache Weise herauszufinden, in welchem Stadtteil sie eine Wohnung finden, wenn sie nicht mehr als ein Drittel ihres verfügbaren monatlichen Einkommens für das Wohnen ausgeben wollen.
Die Bedienung des Mietenstadtplans ist einfach. Zunächst legt man die Größe seiner gewünschten Wohnung – Zahl der Quadratmeter und der Zimmer – fest. Mit dem darüber liegenden Schieberegler stellt man die Summe an Geld ein, über die man im Monat netto verfügt. Der Mietenstadtplan zeigt dann in der Annahme, dass man etwa ein Drittel für Wohnkosten ausgibt, die Regionen in Hamburg an, in denen man noch eine Wohnung zur Miete findet. Basis des Mietenstadtplans sind Angaben des Unternehmens CBRE, das sich auf Daten des Instituts empirica-systeme stützt. Für die Erstellung des Stadtplans wurden alle im Internet und in Zeitungen veröffentlichten Datensätze von Angebotsmieten aus den Jahren 2012 und 2016 verwendet. Für 2012 waren das 25.734 Angebotsmieten, für 2016 waren es am Ende 31.498 Datensätze.
Dabei bezieht sich der Mietenstadtplan nicht – wie sonst üblich – auf Stadtteile, sondern auf Postleitzahlgebiete. Der Grund: Die Postleitzahl kommt als einzige Größe zuverlässig in allen Wohnungsangeboten vor. Bei der Berechnung der monatlichen Warmmiete wurden pauschal 3,18 Euro pro Quadratmeter Nebenkosten angesetzt. Grundlage dafür ist der aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds.
Die Betriebskosten variieren zwischen den Stadtteilen
Allerdings stellen die Angaben nur eine grobe Näherung dar, da die tatsächlichen Betriebskosten zwischen den einzelnen Stadtteilen und Wohngebieten erheblich variieren. Die Angaben über die Kaltmiete pro Quadratmeter sind Mittelwerte. Bei weniger als 50 Angeboten wurden keine Werte ausgewiesen. Die höchste Zahl an Daten pro Postleitzahlgebiet lag bei 850. Die Angebotsmieten enthalten allerdings lediglich Werte für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Angebote von Ein- und Zweifamilienhäusern sind nicht dabei. Auch sind Mietangebote für wohnen auf Zeit, Wohngemeinschaften, möbliertes Wohnen und Wohnungen mit Pauschalmieten nicht enthalten.
Wer sich in den Mietpreisrechner vertieft, wird für den einen oder anderen Ort den Hinweis erhalten, dass die Mieten im Jahr 2016 im Vergleich zu 2012 gesunken sind. Das scheint auf den ersten Blick überraschend, da viele jüngere Studien die entgegengesetzte Entwicklung belegen.
Den Entwicklern des Tools zeigt beispielsweise im Bereich der HafenCity ein Blick in die Rohdaten, dass hier der Anteil der als „Neubau“ klassifizierten und damit sehr teuren Wohnungen 2012 deutlich höher war als 2016. Damit aber lag auch deren Mietpreis überdurchschnittlich hoch. Dass vor allem im hochpreisigen Segment die Mieten stagnieren oder gar, wenn auch leicht, sinken, deckt sich im Übrigen mit Erfahrungen von Immobilienmaklern.
