Hamburg. Wer sich im Raum Hamburg eine Immobilie kaufen will, muss immer mehr bezahlen. Doch die Unterschiede sind enorm – je nach Lage.

Aus dem Haus hat man einen schönen Blick auf das Bismarck-Denkmal. Die Sofas stehen in der Simulation des Neubaus etwas geschützt, die Fenster reichen bis zum Boden. Was für ein Wohntraum mitten in einer der pulsierendsten Städte Europas – in Hamburg. Der Preis für das fast 73,7 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Apartment an der Neumayerstraße: 499.000 Euro.

Vor zehn bis 15 Jahren hätte so ein Preis die meisten Interessenten abwinken lassen. Eine halbe Million Euro? Angesichts der seinerzeit hohen Zinsen ein unbezahlbares Unterfangen – selbst für jene, die sich vorstellen konnten, zwei, drei Jahrzehnte einen Kredit als Miet­ersatz abzubezahlen.

Viele greifen auf Ersparnisse zurück

Doch die Zeiten haben sich geändert – auch in Hamburg. Wer sich heute bei jungen, gut ausgebildeten Fachkräften umhört, vor allem unter jenen, die gerade eine Familie gegründet haben, erfährt rasch, dass 500.000 Euro eine Summe sind, die man sich selbstverständlich als Investition vorstellt. Das mag zum einen daran liegen, dass auch junge Fachkräfte in Hamburg überdurchschnittlich viel verdienen. Zum anderen können jüngere Menschen heute häufiger als in früheren Zeiten auf das Ersparte ihrer Eltern oder Großeltern zurückgreifen.

Das Abendblatt beantwortet in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Immobilienmakler Grossmann & Berger die Frage, was für eine Immobilie ein Interessent in Hamburg und Umgebung bekommt, wenn er dafür 500.000 Euro zur Verfügung hat (siehe Karte). Wichtig: Die Wohnung und das Haus werden selbst bewohnt. Kosten für Makler und Grundsteuer sind darin nicht enthalten.

Seit 2011 wurden 35.000 Wohnungen gebaut

Auf die Frage, welche Stadtviertel derzeit besonders gefragt seien, reagieren Experten seit Längerem nur noch mit einem nachsichtigen Lächeln. „Rhetorische Gegenfrage: Gibt es überhaupt noch Gebiete, die nicht gefragt sind?“, sagt Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnimmobilien Bestand/Vermietung bei Grossmann & Berger. An den „Klassikern“ wie rund um die Alster, an der Elbe und in den „Szenelagen“ habe sich nichts geändert.

In Altona beispielsweise bekommt man für eine halbe Million Euro eine Eigentumswohnung mit gerade einmal 67 Quadratmetern, in Eppendorf sind es 53,5 Quadratmeter. Anders ist die Lage am Rand von Hamburg. In Ahrensburg kann man für 500.000 Euro ein Einfamilienhaus mit 152 Quadratmetern Wohnfläche bekommen, in Lemsahl-Mellingstedt immerhin noch mit 127 Quadratmetern.

Allerdings habe in jüngster Zeit das Umland ebenso wie Gebiete in Hamburger Randlagen stark aufgeholt, weiß Gnielka. Er verweist beispielsweise auf Ahrensburg und Norderstedt und fügt hinzu: „In Bramfeld wiederum macht sich der geplante Bau der Linie U 5 schon heute mit steigenden Anfragezahlen bemerkbar.“ Sein Kollege Garlef Kaché verweist auf die Top-21-Stadtteile mit dem höchsten Neubauaufkommen. Das scheint verständlich: Wo gebaut wird, ist auch die Nachfrage hoch.

Um dieser Nachfrage gerecht zu werden, haben der rot-grüne Senat und die Wohnungswirtschaft ein „Bündnis für das Wohnen“ geschlossen. Bis zu 10.000 Wohnungen sollen jedes Jahr errichtet werden, um den seit Jahren anhaltenden Zuzug nach Hamburg zu bewältigen. Seit 2011 wurden rund 35.000 neue Wohnungen übergeben, so die Stadtentwicklungsbehörde. Genehmigt wurde seitdem sogar der Bau von insgesamt 65.000 Wohnungen, von denen eine Reihe erst in den kommenden beiden Jahren fertiggestellt wird.

Es entstehen derzeit viele neue Quartiere

Wohl auch deshalb entstehen in Hamburg gegenwärtig viele Wohnviertel neu. „Es werden also nicht einfach nur neue Mehrfamilienhäuser gebaut, sondern ganze Quartiere mit Infrastruktur, Anbindung und Nahversorgung“, sagt Kaché. Die besten Beispiele für eine „Stadt in der Stadt“ seien die Neue Mitte Altona und die benachbarten Holsten-Quartiere. Sie bieten vor allem Familien und Berufstätigen einen hohen Mehrwert. Entsprechend teuer sind dort die Wohnungen.

Die beiden Immobilienexperten glauben bis auf Weiteres nicht an ein Ende des Wohnungsbaubooms. Gute Chancen bei Altbauwohnungen sieht Gnielka (noch) in Billstedt, Schnelsen, der Region Oststeinbek/Glinde/Reinbek und Ahrensburg. „Wir nennen diese Stadtteile und Orte ,Rising Stars‘ – alle zeichnen sich durch ein geringeres Preisniveau aus.“ In Billstedt profitierten Käufer zudem von der grünen Umgebung, in Schnelsen von der Über­deckelung der Autobahn 7 und in Ahrensburg von der guten Anbindung an Hamburg auch mit der Bahn. Für Neubauwohnungen gelten Alsterdorf, Groß Borstel oder Bahrenfeld noch als besonders „chancenreich“.

Es fällt auf, dass auch bei der Art der Wohnungen inzwischen die Unterschiede zunehmen. „Im Stadtkern sind besonders Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern gefragt, im Umland alters­gerechte Wohnungen mit drei Zimmern“, sagt Gnielka. Nach den Worten von Garlef Kaché werden beim Neubau kaum mehr Wohnungen mit fünf Zimmern gesucht – „Wohnungen mit zwei, drei oder vier Zimmern hingegen sehr“. Außerdem boomt der Verkauf von sogenannten Mikroapartments beziehungsweise klassischen Einzimmerwohnungen in zentralen Lagen.

Manchmal gilt es, über den Kauf einer Immobilie rasch entscheiden zu können. Daher sollte, wer sich auf die Suche nach einer Immobilie mache, vorher seine Finanzen ordnen und Klarheit darüber haben, was er ausgeben könne, sagt Gnielka. „Nur so können sie beim Kauf auch schnell sein.“ Natürlich spielt die Lage eine Rolle, da man immer den Wiederverkauf im Hinterkopf haben sollte. Bei Altbauwohnungen sei wichtig, „Modernisierungsmaßnahmen abzuschätzen“ und vor dem Kauf in die Rechnung mit einzubeziehen.