Hamburg. Studie verzeichnet Rückgang um 25 Prozent. Platz wird knapp, Grundstücke zu teuer. Nachfrage nach privatem Wohnraum ungebrochen.
Die Zahl der gegenwärtig angebotenen Eigentumswohnungen in zentralen Hamburger Stadtteilen ist im Vergleich zum vergangenen Jahr um 25 Prozent gesunken. Derzeit würden etwas mehr als 1400 Wohnungen in 49 Projekten mit knapp 143.000 Quadratmetern Wohnfläche offeriert, heißt es in einer Studie des unabhängigen Immobilienberaters Bulwiengesa, die dem Hamburger Abendblatt vorliegt. Die Zahlen zeigten, „dass für die großen Projekte kein Platz ist oder die Grundstücke zumindest für den Mainstream zu teuer sind“, sagt Andreas Schulten, Vorstand bei Bulwiengesa, zur Begründung.
Unabhängiger Immobilienberater
Allerdings sei die Nachfrage nach privatem Wohnraum ungebrochen hoch, heißt es in der Studie weiter. Deshalb seien die Preise erneut deutlich gestiegen. So liege der Kaufpreismittelwert derzeit mit 6280 Euro pro Quadratmeter rund zehn Prozent über dem Niveau des vergangenen Jahres. Zwei Drittel der durchschnittlichen Kaufpreise liegen der Untersuchung zufolge zwischen 4001 und 7000 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten seien in der Regel Eigentumswohnungen, die derzeit rund um die Außenalster und in der HafenCity errichtet würden.
Noch vergleichsweise solide
„Hamburg ist immer noch vergleichsweise solide“, sagt Schulten mit Blick auf die Immobilienmärkte in Berlin und in München und fügte hinzu: „Gute Wirtschaft; nicht zu heiß gelaufen.“ In Berlin seien wesentlich mehr ausländische Investoren und Eigennutzer unterwegs, was den Markt etwas unberechenbarer mache. „In München dagegen ist bei den Preisen derzeit wirklich kein Halten mehr.“
Der Immobilienexperte geht davon aus, dass die Preise in den kommenden zwei bis drei Jahren noch weiter steigen werden. „Danach ist es eine Frage der weiteren Wirtschaftsentwicklung: Steigen die Zinsen leicht an, muss Europa wirtschaftlich wirklich brummen, um das sogenannte Rückschlagpotenzial bei den Preisen zu verhindern“, sagt er. Dafür stünden die Zeichen allerdings nicht schlecht. „Aber jeder nicht absehbare Störfall kann natürlich die hohen Preise auch für einige Jahre talwärts schicken“, so Schulten.
Durchschnittliche Wohnfläche leicht gestiegen
Im Durchschnitt sei eine derzeit gebaute Eigentumswohnung in Hamburg knapp 100 Quadratmeter groß. Die durchschnittliche Wohnfläche sei entgegen des allgemeinen Trends der vergangenen Jahre leicht gestiegen. Das könnte sich aber rasch ändern. „Die Differenz zwischen den in Bau und in Planung befindlichen Projekten (von 103 auf 94 Quadratmeter) deutet jedoch die Tendenz einer Verkleinerung der Wohnflächen an“, heißt es in der Untersuchung weiter.
Der Kaufpreis wiederum korrespondiere mit der Größe der Wohnung. „Kleinere und sehr große Wohnungen erzielen die höchsten Quadratmeterpreise“, heißt es in der Studie. So seien Wohnungen mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von bis zu 6000 Euro im Durchschnitt 87 Quadratmeter groß. Bei teureren Wohnungsbauprojekten mit einem Durchschnittspreis ab 8000 Euro liege die Wohnfläche dagegen durchschnittlich bei 143 Quadratmetern, so die Experten.
Vermehrt auch in Randlagen
Ein Grund dafür sei, dass größere Wohnungen häufig in sehr guten Lagen angeboten würden. Der Studie zufolge erzielten daher – wenig überraschend – große Luxuswohnungen an der Alster oder Elbe die höchsten Quadratmeterpreise. Kleinere Eigentumswohnungen würden derzeit vor allem in Harvestehude, Altona-Altstadt, Altona-Nord und Eppendorf errichtet.
Ursache für die kontinuierlich steigenden Preise bei Eigentumswohnungen ist der zunehmende Mangel an bebaubaren innerstädtischen Flächen. „Aufgrund dessen drängen immer mehr Marktteilnehmer in Stadtteile in Randlagen, was die Genehmigungs- und Fertigungszahlen belegen“, heißt es in der Studie. Daher untersuchten die Experten in diesem Jahr auch die Stadtteile Jenfeld, Rahlstedt und Tonndorf.
In diesem sogenannten Fokusraum entstünden derzeit in elf Projekten 235 Eigentumswohnungen. Allerdings seien die Wohnungen kleiner als im Zentrum der Stadt. „Die durchschnittliche Wohnfläche über alle Projekte beträgt rund 82 Quadratmeter.“ Auch bei den Preisen gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Randgebieten und dem Hamburger Zentrum. „Der Kaufpreismedian der Durchschnittspreise liegt bei 4100 Euro pro Quadratmeter – und damit rund 2180 Euro niedriger als vergleichbare Objekte im Zentrum“, berichten die Autoren der Studie.
„Anfang vom Ende der Re-Urbanisierung“
„Wir sehen hier bereits den Anfang vom Ende der Re-Urbanisierung“, sagt Schulten. „Vor allem am Stadtrand und im Speckgürtel können noch große Wohnprojekte umgesetzt werden, die der breiten Front von Nachfragern noch erschwinglich erscheinen.“
Die zitierte Studie untersuchte nach Angaben von Bulwiengesa Neubau-Eigentumswohnungsprojekte in den zentralen Stadtteilen der Hansestadt. Das Untersuchungsgebiet untergliedert sich in fünf Teilbereiche: Außenalster, Elbe/City, Nordwest, Ost und Süderelbe. Der Stichtag für den Baustatus und den Vermarktungsstart war der 20. Juni 2017.
