Wo finde ich die besten Angebote? Welche Stadtteile sind fast aussichtslos? Welche Rechte und Pflichten haben Makler? Der Wohnungsratgeber gibt Antworten.
Hamburg ist eine Mieterstadt. 80 Prozent der Wohnungen sind Mietwohnungen, die sich im Besitz des kommunalen Wohnungsunternehmens Saga GWG, von Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften oder privaten Vermietern befinden.
Einen Überblick über freie Wohnungen bieten Wohnungsmarktinserate im Abendblatt (mittwochs und sonnabends) oder im Internet (immonet.de, immoscout.de). Die Angebote der Saga GWG findet man auf www.saga-gwg.de und die der Baugenossenschaften unter www.wohnungsbaugenossenschaften-hh.de. In den Gelben Seiten findet man Adressen von Wohnungsunternehmen, Hausverwaltern und Maklern. Nur Makler dürfen eine Gebühr (Courtage) verlangen.
Wie komme ich an eine Wohnung der Saga GWG heran?
Der Mieterverein zu Hamburg rät davon ab, sich bei einem Unternehmen gegen Gebühr einzuschreiben, um Adressenlisten mit freien Wohnungen zu erhalten. Die Hoffnung, dadurch brauchbare Wohnungsangebote zu erhalten, werde meist enttäuscht, und das Geld sei dann verloren. Interessenten für eine Wohnung der Saga GWG nehmen am besten Kontakt über die Hotline 42 66 66 66 auf oder lassen ihren Wohnungswunsch auf www.sagagwg.de vormerken.
„Alle Wege sind gleichberechtigt“, betont Christiane Mattfeld, Leiterin von HWC (Hamburger Wohn Consult), einem Tochterunternehmen von Saga GWG, das für den Vertrieb der Wohnungen verantwortlich ist. 40.000 Interessenten sind in der Kundendatei als Suchende registriert. Christiane Mattfeld rät Wohnungssuchenden, flexibel zu sein. „Wer in Ottensen oder im Schanzenviertel wohnen will, wird möglicherweise sehr lange warten müssen“, sagt sie. Die Fluktuation beträgt bei der Saga GWG derzeit acht Prozent, in angesagten Stadtvierteln sechs Prozent und weniger.
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Wird eine Bestandswohnung frei, sucht ein Sachbearbeiter die für diese Wohnung infrage kommenden Kunden heraus und trifft eine Auswahl von rund 20 Kunden. Sie werden angeschrieben und zur Besichtigung eingeladen. „Wir vermieten nur an Kunden, die die Wohnung auch besichtigt haben“, betont Mattfeld. Hat sich ein Interessant von außerhalb in die Kundendatei aufnehmen lassen, muss er zu dem Besichtigungstermin erscheinen. Letztlich entscheidet der Sachbearbeiter, an wen die Wohnung vermietet wird. Er wird beispielsweise angesichts des angespannten Wohnungsmarktes keine Dreizimmerwohnung an einen Single vermieten. Und es gehört zu seinen Aufgaben, sicherzustellen, dass der „soziale Mix“ in der Wohnanlage stimmt.
Nach welchen Kriterien wählen die Genossenschaften neue Mieter aus?
Viele Wohnungen der Saga GWG, auch Neubauwohnungen, sind öffentlich gefördert und dürfen nur an Interessenten vermietet werden, die über einen Paragraf-5-Schein verfügen. Den erhält man beim zuständigen Bezirksamt. Wer über einen Dringlichkeitsschein verfügt, wird bevorzugt mit Wohnraum versorgt.
Für Studenten hält die Saga GWG in den Stadtteilen Veddel, Wilhelmsburg und Mümmelmannsberg Wohnungen für „studentisches Wohnen“ vor. Sie sind gefördert, können allerdings auch nach dem Ende des Studiums weiter bewohnt werden. Dann ist allerdings die normale, nicht geförderte Miete fällig.
Zurzeit sind rund 200.000 Hamburger Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft. Wer Mitglied werden will, muss Anteile kaufen. Die meisten Genossenschaften nehmen neue Mitglieder auf, vorausgesetzt, sie können ihnen aktuell eine Wohnung vermieten. Je nach Größe der Baugenossenschaft werden so pro Genossenschaft im Jahr zwischen 70 und 200 neue Mitglieder aufgenommen.
Wird eine Bestandswohnung frei oder ein Neubau errichtet, werden die Wohnungen zunächst den eigenen Mitgliedern angeboten. Erst dann kommen sie auf den freien Markt – in der Regel werden sie dann auf der Internetseite der einzelnen Genossenschaft angeboten. Viele Baugenossenschaftswohnungen wurden mit öffentlicher Förderung gebaut, sodass Interessenten einen Paragraf-5-Schein nachweisen müssen.
In Hamburg gibt es 30 große Wohnungsbaugenossenschaften (www.wohnungsbaugenossenschaften-hh.de).
Jede Genossenschaft hat eigene Regeln, die sich allerdings nur in Nuancen unterscheiden. Zum Beispiel der Altonaer Spar- und Bauverein, der über rund 6600 Wohnungen überwiegend in Altona verfügt. Dennis Voss, Leiter des Mietercentrums des Altonaer Spar- und Bauvereins, zählt pro Jahr rund 10.000 Kundenbesuche im Mietercentrum, davon sind die Hälfte Mitglieder. „Alle anderen suchen eine Wohnung“, sagt Voss. „Sie werden mit ihren Wünschen in unsere Datei aufgenommen.“ Da man sich auch online bewerben kann, umfasst die Interessentenliste bereits 10.000 Menschen. „Alle erhalten eine Rückmeldung“, sagt Dennis Voss. „Einigen müssen wir allerdings mitteilen, dass ihre Wünsche nicht sehr realistisch sind.“ Wird eine Wohnung frei, trifft die EDV anhand der eingegebenen Daten eine erste Vorauswahl. Anschließend werden die Bewerber zur Besichtigung geladen. „Schlangen im Treppenhaus gibt es aber nicht“, betont Voss. Die Wohnung wird nicht vor Ort vergeben. „Wir prüfen es dann noch einmal, wer am besten in die Hausgemeinschaft passt“, so Voss. „Wir wollen Leute haben, die unsere Nachbarschaft bereichern.“ Auf keinen Fall erhalte derjenige die Wohnung, der am meisten verdient.
Wann muss ich eine Maklergebühr zahlen und wann nicht?
Nur 20 Prozent der Mietwohnungen in Hamburg werden über Makler am Markt angeboten. Peter-Georg Wagner, Pressesprecher des IVD Nord: „Da sich in Deutschland praktisch jeder Immobilienmakler nennen kann, bleibt es nicht aus, dass sich auch Dilettanten und schwarze Schafe in diesem Metier versuchen.“ Die im Immobilienverband Deutschland (IVD) organisierten Makler müssten nicht nur den Nachweis ihrer Professionalität erbringen, sondern verpflichteten sich auch, bestimmte Standards einzuhalten, betont Wagner. „Es gibt im IVD einen Beschluss, dass unsere Makler keine Massenbesichtigungen durchführen dürfen, bei denen die Kunden im Treppenhaus Schlange stehen.“ Auch würde ein guter Makler, so Wagner, keine Wohnung zu überzogenen Mieten anbieten.
Der Makler handelt im Auftrag des Vermieters. Nur selten beauftragt ein Wohnungssuchender einen Makler, eine Mietwohnung für ihn zu suchen. Das Angebot, über das sie verfügen, steht in der Regel ebenfalls im Internet. Kommt es zu einem Vertragsabschluss, zahlt in Hamburg der Mieter, nicht der Vermieter, die Maklergebühr (Courtage) – sie setzt sich zusammen aus zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer. Die Gebühr ist aber nur dann zu zahlen, wenn es durch die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Mietvertrags kommt. Für eine Besichtigung darf der Makler keine Gebühr verlangen. Einige Makler sind auch Hausverwalter. Vermitteln sie eine Wohnung aus dem Bestand, für den sie als Verwalter tätig sind, dürfen sie keine Vermittlungsgebühr verlangen.
Auch wenn der Kunde es bei der Besichtigung mit dem Makler zu tun hat, ist nicht er derjenige, der entscheidet, wer die Wohnung bekommt. „Diese Entscheidung trifft immer der Eigentümer“, sagt Wagner.
Viele weitere Informationen erhalten Sie auf www.abendblatt.de/ratgeber/leben-in-hamburg
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