Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung instand halten. Nur kleinere Reparaturen kann er auf den Mieter abwälzen - wenn er sich an Grenzen hält.

Der Vermieter muss die Wohnung instand halten. Nur kleine Reparaturen darf er auf die Mieter abwälzen und muss sich an Grenzen halten. Hält der Vermieter sich beim Formulieren der Vertragsklausel nicht an die Regeln, ist die Klausel unwirksam und der Mieter muss gar nichts zahlen. Worauf es ankommt, erläutert die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe ihrer Zeitschrift Finanztest.

Kleine Reparatur führt zu großer Rechnung

Was Juristen Kleinreparaturen nennen, kann zu großen Rechnungen führen. In einem Fall, der 2013 vom Amtsgericht Bingen entschieden wurde, soll ein Paar aus Ingelheim bei Mainz 320 Euro für Reparaturen in der Wohnung zahlen. Das entspricht einer halben Monatsmiete.

Kurz nach dem Einzug hat das Paar Mängel festgestellt: Der WC-Spülkasten macht Probleme, ein Fenstergriff ist defekt, das Licht im Herd brennt nicht und der Wasserhahn im Bad funktioniert nicht einwandfrei. Die beiden informieren die Vermieterin.

Klausel im Mietvertrag unwirksam

Es dauert lange, bis die Frau Handwerker in die Wohnung schickt. Als die Mängel behoben sind, beruft sie sich auf eine Klausel im Mietvertrag. Danach müssen die Mieter Kosten bis zum Betrag von 120 Euro pro einzelner Reparatur selbst tragen.

Da der Handwerker für jede der drei Arbeiten weniger als 120 Euro verlangte, stellt die Vermieterin dem Ehepaar alles in Rechnung. Die Gesamtsumme beträgt 320 Euro.

Im April 2013 kommt es zum Prozess. Das Amtsgericht Bingen entscheidet: Das Ehepaar muss nicht zahlen. Die Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, weil 120 Euro pro Fall zu viel sind.

Vermieter muss reparieren

Die Rechtsprechung erlaubt es Vermietern durchaus, die Kosten bestimmter kleinerer Reparaturen per Vertrag auf den Mieter abzuwälzen. Das klappt aber nur, wenn der Vermieter bei der Formulierung der Vertragsklausel zwei Regeln beachtet.

Erstens muss die Klausel Kostengrenzen nennen, damit der Mieter bei Unterschrift des Mietvertrags schon wissen kann, wie viel er maximal zahlen muss, und die Grenzen müssen angemessen sein. Und zweitens darf die Klausel dem Mieter nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung aufbürden.

Was eine Reparatur maximal kosten darf, um noch als Kleinreparatur zu gelten, steht nicht im Gesetz. Gerichte legen die Grenze erst in ihren Urteilen fest.

120 Euro als Kostengrenze zu hoch

Die Summe orientiert sich an den Kosten für eine Handwerkerstunde plus Fahrkosten, Materialkosten und Mehrwertsteuer. Das Amtsgericht Bingen fand 120 Euro als Kostengrenze zu hoch. Steigen die Preise in der Zukunft, wird die Summe aber wohl irgendwann angemessen sein.

Ist die Kostengrenze im Mietvertrag in Ordnung, muss der Mieter nur die Reparaturen bezahlen, die diesen Wert nicht übersteigen.

Beispiel: Kostet die Reparatur eines defekten Fenstergriffs 50 Euro, muss ein Mieter mit 75-Euro-Klausel sie allein bezahlen. Beträgt die Rechnung 90 Euro, zahlt der Vermieter allein. Der Mieter hat die Kosten dann nicht anteilig mitzutragen.

Vermieter kann Therme-Kosten abwälzen

Mit einer Klausel im Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter immer nur Reparaturkosten für Wohnungsgegenstände aufbürden, die seinem ständigen Zugriff ausgesetzt sind. Das sind etwa Wasserhähne, Lichtschalter und Türklinken. Strom- und Wasserleitungen oder eine Therme gehören nicht dazu. Diese sind auf Kosten des Vermieters zu reparieren. Nur die Kosten für die regelmäßige Wartung der Therme kann der Vermieter im Vertrag auf den Mieter abwälzen.

Ist die Kleinreparaturklausel wie in dem Fall aus Ingelheim unwirksam, ist der Mieter fein raus. Dann gilt die gesetzliche Grundregel, wonach der Vermieter Reparaturarbeiten ganz allein zu tragen hat.

Finanztest-Tipps

Kleinreparaturen: Der Vermieter darf nur für Kleinreparaturen an Gegenständen in der Wohnung wie Türgriffen oder Wasserhähnen Geld von Ihnen verlangen. Viele Gerichte sehen die Obergrenze bei 75 Euro pro Reparatur, auch 100 Euro können okay sein. Im Mietvertrag muss nicht nur die Einzelgrenze, sondern auch eine Höchstgrenze genannt sein. 8 Prozent der jährlichen Miete ohne Nebenkosten gelten weithin als angemessen. Fehlen die Grenzen im Vertrag, müssen Sie nichts zahlen.

Mängelanzeige: Zeigen sich in Ihrer Wohnung Mängel, sollten Sie diese Ihrem Vermieter schriftlich anzeigen. Der Vermieter muss sich darum kümmern, dass die Mängel behoben werden. Setzen Sie ihm eine Frist. Tut er nichts, können Sie die Arbeiten selber in Auftrag geben. Überschreitet die Rechnung die Grenze für Kleinreparaturen, dürfen Sie die Kosten mit der Miete verrechnen.

Therme: Die Pflicht, eine Therme in der Wohnung auf eigene Kosten warten zu lassen, kann Ihnen der Vermieter nur über eine individuelle Vereinbarung auferlegen, nicht über ein Mietvertragsformular. Haben Sie eine vorgedruckte Klausel, sollten Sie Rechtsrat einholen.