Berlin. Ferienwohnungen ermöglichen eine sichere Wertsteigerung mit Urlaubsmehrwert. Was man beim Kauf und bei der Vermietung beachten muss.

Für die meisten bleibt es ein schöner Traum: Ein eigenes Feriendomizil am Strand oder in den Bergen, vielleicht gar im sonnigen Ausland. Ein gut gelegener Wochenendsitz kann zudem neben der Selbstnutzung lohnend vermietet werden und als stabile Geldanlage und Altersvorsorge dienen.

Den Luxus eines Eigenheims, das man nur als Feriensitz nutzt, muss man sich allerdings leisten können. „Auf dem deutschen Ferienimmobilienmarkt registrieren wir seit Jahren eine kontinuierlich steigende Nachfrage,“ weiß Kai Enders, CEO für den Raum Deutschland, Österreich und die Schweiz beim Immobilienmakler Engel & Völkers. Das bestätigt auch die „Marktstudie private Ferienimmobilien 2020“ des Ferienhausportals FeWo-direkt. Ganze 45 Prozent der Ferienimmobilien im Inland und 43 Prozent der Ferienimmobilien im Ausland wurden zwischen 2015 und 2019 erworben.

Die Reisebeschränkungen der Corona-Krise haben den Trend deutlich verstärkt. „Ferien im eigenen Land sind so attraktiv wie nie und das Kaufinteresse nach entsprechenden Immobilien ist in allen Urlaubsregionen auf ein Rekordhoch gestiegen,“ so Enders, der „teils deutliche zweistellige Preissprünge“ registriert. Auch Göran Holst, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbands, stellt fest: „Durch Corona hat der Inlandstourismus einen kräftigen Schub bekommen.“ Der Peak der Entwicklung wurde laut Holst 2021 erreicht. „Wir gehen davon aus, dass wir langfristig 20 Prozent über dem Vorkrisenniveau bleiben.“

Urlaub in den eigenen vier Wänden: Eine eigene Ferienimmobilie bietet viele Vorzüge. Doch es gibt einiges zu beachten.
Urlaub in den eigenen vier Wänden: Eine eigene Ferienimmobilie bietet viele Vorzüge. Doch es gibt einiges zu beachten. © iStock

Ferienwohnungen: So unterscheiden sich die Preise

Natürlich unterscheiden sich die Immobilienpreise je nach Lage der Ferienimmobilie. Kai Enders nennt Deutschlands Küsten und Inseln sowie die Alpen- und Bodenseeregion als bevorzugte Standorte. „Zu den absoluten Top-Destinationen gehören insbesondere Sylt sowie der Tegernsee und der Starnberger See,“ erklärt der Experte. Dort würden Objekte in sehr guter Lage bis zu 18 Millionen Euro kosten.

Vergleichsweise moderate Kaufpreise seien abseits der klassischen Touristen-Hotspots und im Hinterland populärer Urlaubsstandorte zu finden. „Im Süden sind das zum Beispiel der Schwarzwald und an der Küste die Region Wilhelmshaven,“ sagt Enders. Spitzenpreise für den Immobilienkauf von Ferienhäusern lägen dort oft noch unter 1 Million Euro. Göran Holst weist auf den Harz und kleine Küstenorte wie Büsum hin, die im Vergleich zu den Highlight-Regionen ein niedriges Preisniveau haben. „Besonders teuer ist der Süden,“ schätzt Holst ein.

Die Standortwahl ist also nicht zuletzt eine Preisfrage. „Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung in Regionen, die für den Tourismus attraktiv sind,“ führt Kai Enders aus. „Dort lassen sich Immobilien rentabel vermieten und auch wieder verkaufen.“ Ferienobjekte abseits oder am Rand der zentralen Touristenorte sind attraktive Alternativen, die zunehmend erschlossen werden. „Neben renditeorientierten Überlegungen geht es immer auch um individuelle Vorlieben,“ so Enders. „Viele Kunden entscheiden sich für ihren Lieblingsurlaubsort.“

Ferienwohnungen: Das gilt es beim Kauf zu beachten

Die hohen Preise lassen die eigene Ferienresidenz für viele in weite Ferne rücken. Neben der möglichst saisonübergreifenden Mischnutzung, bei der die Immobilie profitabel vermietet wird, kann das in den USA schon länger etablierte Co-Ownership ein gangbarer Weg sein: Mehrere Eigentümer legen für eine Immobilie zusammen, die sie dann wechselweise nutzen.

Tückisch kann der Kauf einer Auslandsimmobilie sein. „Da gibt es trickreiche Fallen,“ warnt Göran Holst. Der Experte sieht drei große Nachteile beim Auslandskauf. „Zum einen sind Sie mit dem lokalen Finanzamt konfrontiert, mit Sprachhürden und einem unbekannten System.“ In Portugal gelte ein Bescheid vom Finanzamt beispielsweise als zugestellt, auch wenn die Post wegen einer neuen Adresse zurückgeschickt wurde. Im Zweifelsfall summieren sich Bescheide jahrelang auf, bis schließlich eine Hypothek auf der Immobilie liegt.

„Außerdem gibt es im Ausland kein Grundbuchwesen wie in Deutschland,“ führt Holst aus. Daher bestünde das Risiko, etwa durch einen Formfehler nicht der Eigentümer zu werden. „Sie brauchen immer einen Rechtsanwalt.“ Drittens ist die Finanzierung oft komplizierter, da eine deutsche Bank keine Grundschuld auf eine ausländische Immobilie legen darf. „Ich würde einen Kauf im Inland immer präferieren und Käufe im Ausland persönlich lassen,“ bekennt Holst. Allzu schnell wird der Traum von der spanischen Finca zum Fiasko.

Wer ein Feriendomizil erwerben möchte, muss einiges beachten. „Beim Kauf einer Ferienimmobilie gilt grundsätzlich dieselbe Empfehlung wie bei Wohnimmobilien,“ erklärt Kai Enders. „Interessenten sollten in der Lage sein, rund 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital zu decken und die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten.“ Zusätzliche Kosten wie regelmäßige Sanierungs- und Renovierungsarbeiten müssen einkalkuliert werden. Für höhere Renditen verweist Enders auf drei wesentliche Kaufkriterien: „Eine gute Lage mit erstklassiger Infrastruktur, eine hochwertige Ausstattung und eine stabile Urlaubernachfrage in der Region.“

Worauf es bei der Vermietung von Ferienwohnungen ankommt

Dieselben Kriterien sind auch bei der Vermietung entscheidend. Richtig angegangen mehrt die Mischnutzung einer Ferienimmobilie die Rendite deutlich. „Bei Kurzzeitvermietungen können oft höhere Mieten verlangt werden,“ weiß Kai Enders. Eigentümer können den Mietpreis frei auf Basis von Angebot und Nachfrage entscheiden. „Jedoch ist die Vermietung auch mit einem größeren zeitlichen Aufwand sowie zusätzlichen Kosten verbunden,“ sagt Enders mit Verweis auf Belegungs- und Buchungsprozesse oder Instandhaltungsmaßnahmen. Kalkuliert werden müssen zudem Nebenkosten für Strom und Wasser, Steuern oder eine Ferienhaus-Versicherung.

„Tatsächlich lohnt sich eine Ferienimmobilie wirtschaftlich erst, wenn sie über einen gewissen Zeitraum im Jahr vermietet wird,“ erörtert Wolfgang Pagl, Sprecher beim Ferienhausportal FeWo-direkt. „Beim Kauf gilt zu beachten, dass die Mieteinnahmen aufgrund unterschiedlicher Standorte oder Ausstattungsmerkmale stark variieren.“ Für eine einträgliche Vermietung müssen die Bedürfnisse potentieller Gäste bekannt sein. „Der Wettbewerb ist groß und die Erwartungen sind gestiegen,“ erläutert Pagl. „Mit einem alten Bad oder einer spärlich ausgestatteten Küche ist nicht mehr viel Vermietungspotenzial zu holen.“ Zudem müsse man im Vorfeld klären, ob die Immobilie überhaupt als Ferienunterkunft angeboten werden darf. „Gerade in Wohngebieten können Zweckentfremdungsverbote greifen.“

Ferienwohnung vermieten: Hohe Mieteinnahmen sind möglich

Funktioniert die Vermietung, beschert die insgesamt hohe Nachfrage gute Einnahmen. Die Befragten der 2020 durchgeführten Marktstudie von FeWo-direkt erzielten durchschnittlich 13.300 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Für die Verwaltung der Ferienimmobilie nutzen viele Eigentümer eine professionelle Agentur. Wolfgang Pagl: „Die Agenturen unterstützen beispielsweise bei der Erstellung und Verwaltung des Online-Inserats, kümmern sich um die Schlüsselübergabe sowie Betreuung der Gäste und die Reinigung.“ Für den Service wird ein prozentualer Teil der Mieteinnahmen berechnet. Göran Holst beziffert derlei Verwaltungskosten auf „15 bis 21 Prozent“ der Einnahmen.

Letztlich ist es eine individuelle Frage, ob eine Ferienimmobilie ausschließlich selbst genutzt oder zusätzlich vermietet wird. „Einerseits ist es psychologisch von Vorteil, keine Fremden im Besitz zu wissen,“ sagt der Ferienhausverband-Vorsitzende Holst, „andererseits ist es wiederum schwierig, wenn monatliche Kosten entstehen, ohne dass ich die Immobilie nutze.“ Eine persönliche Abwägung. „Es kommt auch darauf an, wie viel Herzblut man in die Wohnung steckt.“