Berlin. Bei der Suche nach dem perfekten Eigenheim gibt es viel zu beachten. Welche Kriterien für ein Haus sprechen – und welche eine Wohnung.

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, steht recht bald vor der grundsätzlichen Entscheidung, ob es ein Haus oder lieber eine Eigentumswohnung werden soll. Beide Wohnsituationen weisen spezifische Unterschiede auf, die je nach der persönlichen Lebensplanung unterschiedlich zu gewichten sind. Worauf Käufer achten sollten.

Wohnung oder Haus: Zwischen Stadt, Land, Speckgürtel entscheiden

Zunächst ist die Entscheidung meist eine zwischen Stadt und Land. Im ländlichen Raum findet sich leichter ein Eigenheim, in Stadtgebieten eher eine Wohnung. „Es ist definitiv leichter, in der Stadt eine Wohnung zu kaufen als ein Haus,“ sagt Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. „Der Wohnungsbestand ist in der Stadt viel höher, auf dem Land stehen hingegen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser.“ In der Stadt würden 75 % der Haushalte in Mietwohnungen leben, im ländlichen Raum sei es „genau umgekehrt“. Ein Selbstläufer ist der Wohnungskauf in der Stadt natürlich trotzdem nicht. „Beim Wohnungskauf in der Stadt ist es typischerweise schwierig, ein passendes Angebot zu finden,“ weiß Sagner. Die Nachfrage sei „sehr hoch“, das Angebot „niedrig“. Miteinrechnen sollte man auch, dass die Grundsteuerbeträge im urbanen Raum höher ausfallen.

Ein Kompromiss ist die Ansiedlung im „Speckgürtel“ genannten Einzugsgebiet der Städte. „Die Trennung zwischen Stadt und Land ist nicht ganz trennscharf,“ erörtert Sagner. Es sei „nicht exakt definiert“, wie weit der Ring um Städte reiche. „Ich würde da eher mit der Zeit rechnen als mit der Entfernung. Wenn die Stadt binnen einer Stunde erreichbar ist, zählt es meiner Ansicht nach zum Speckgürtel.“ Betriebsame Städte strahlen sehr weit aus. „Durch die vermehrte Verbreitung des Homeoffice akzeptieren viele Menschen höhere Pendelzeiten.“

Haus oder Wohnung kaufen: Es ist auch eine Preisfrage

Beim Immobilienkauf spielen die Immobilienpreise eine zentrale Rolle. Generell liegen die Preise für Wohnungen niedriger, da sie weniger Fläche haben. Und auf dem Land kommt man günstiger davon als in der Stadt. „Beim Kauf einer Immobilie auf dem Land besteht großes Einsparpotential,“ so Pekka Sagner. „Auf den Quadratmeter gerechnet sind ländliche Immobilien um rund 30 Prozent günstiger. Ein Haus in der Stadt kann allerdings auch schnell doppelt so teuer sein wie ein vergleichbares Haus auf dem Land.“ Wertsteigerungen sind bei Häusern wie Wohnungen zu verzeichnen, wobei zweitere derzeit etwas mehr Rendite versprechen. „Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren einen Tick stärker angezogen als die für Häuser,“ berichtet Sagner.

Potenziert wird die Wertsteigerung einer Immobilie, wenn die Interessenten erfolgreich auf die Gentrifizierung gewisser Ortsteile spekulieren. „Investoren sind immer auf der Suche nach Objekten in künftig boomenden Wohngegenden,“ erörtert der Immobilienökonom. „Denken Sie zum Beispiel an die Gegend rund um die neue Tesla-Fabrik bei Berlin.“ Die Herausforderung dabei sei es, „vor die Welle zu kommen“. Das Timing müsse stimmen. „Das funktioniert ähnlich schwer wie an der Börse und birgt natürlich ein gewisses Risiko.“ Privatkäufern empfiehlt Sagner das Spekulieren nicht. „Sie sollten nach der eigenen Präferenz und ihren Ansprüchen an das Wohnumfeld und die Immobilienart entscheiden.“ Gemeinhin bedeute eine geringere Rendite mehr Sicherheit. Wer den Wohnraum selbst nutzen will, sollte die Standortwahl nicht allein am erhofften Boomfaktor der Wohngegend festmachen.

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Haus versus Wohnung: Wie viel Platz braucht man zum Leben?

Die Entscheidung für ein Haus oder eine Wohnung hängt auch davon ab, wie viel Platz man sich zum Leben wünscht. Ein Hauskauf ist kostspieliger, winkt aber mit mehr Wohnfläche. „Häuser bieten ganz klar mehr Platz,“ führt Pekka Sagner aus. Bei Befragungen zeige sich immer wieder, dass dieser Aspekt besonders wichtig ist. „Häufig gehört zu einem Haus auch ein Garten, was etwa für Familien mit Kindern wichtig ist. In einer Stadtwohnung gibt es keinen Garten.“ Sagner weist darauf hin, dass ein Immobilienkauf häufig mit der Familiengründung einhergeht. „Deshalb spielt die Größe des Wohnraums eine wesentliche Rolle.“

Ein Nachteil beim Hausbesitz sind die oft höher liegenden Bewirtschaftungskosten. In der Praxis hängen die Kosten für die Heizung oder die Gebäudewartung vom Sanierungsstatus ab. Unter Umständen lässt sich ein energetisch optimiertes Haus günstiger bewirtschaften als eine urige Altbauwohnung. Die Instandhaltung einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist meist unkomplizierter, da die Eigentümer Teil einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) werden.

Während Hausbesitzer eigenverantwortlich handeln, profitieren die Mitglieder einer WEG vom Service der Hausverwaltung und der Kostenverteilung auf mehrere Köpfe. Das Modell hat aber auch Nachteile. „Wer Teil einer WEG ist, kann Entscheidungen für bauliche Veränderungen nicht alleine treffen, alles muss abgestimmt werden. „Dabei können schnell Interessenskonflikte entstehen.“ Außerdem müssten die Mitglieder in Form des Hausgelds Rücklagen für Instandhaltungskosten und Reparaturen bilden. „Hausbesitzer tun das im Stillen für sich.“

Welche Wohnform passt zu mir?

Das vielleicht augenfälligste Merkmal einer Stadtwohnung ist ihre Lage. „Eine Wohnung steht in der Regel in der Stadt, bietet also viel umliegende Infrastruktur,“ so Sagner. „Man kann vieles zu Fuß erreichen, es gibt Kulturangebote und mehr.“ Wer für das pulsierende Stadtleben mit vielen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten oder schnellem Internet schwärmt, stuft diesen Aspekt besonders hoch ein. Die Kehrseite der Medaille sind die Vorzüge des Landlebens, wo mehr Grün die Seele streichelt. „Die Erholung liegt direkt vor der Tür.“

Schlussendlich ist die subjektive Gewichtung ausschlaggebend. Worauf lege ich besonderen Wert, wie plane ich meine Zukunft? „Die Entscheidung für den Privatkauf eines Hauses oder einer Wohnung sollte von der individuellen Lebenslage abhängig gemacht werden,“ rät der Experte Sagner, vorausgesetzt, das Budget gebe den Spielraum her. „Die Frage, welche Immobilienform und Wohnlage meine Ansprüche erfüllt, ist letztlich nicht rein objektiv bewertbar.“